Ascensores: un problema que sobe e baixa
Que pasos hai que dar para instalar ascensor no edificio?
El presidente da comunidade debe convocar unha xunta incluíndo este punto na orde do día e citar debidamente todos os propietarios, mesmo os ausentes que non residan no edificio. O acordo é válido se o 60% dos propietarios, que representen á súa vez o 60% das cotas da comunidade votan afirmativamente.
¿É suficiente cun acordo?
Na práctica haberá que adoptar dous acordos separados en sucesivas Xuntas: un para acordar a instalación do ascensor por maioría dobre de 3/5 (60%), e o segundo acordo por maioría simple para aprobar, de entre os proxectos técnicos e orzamentos, o máis conveniente.
Aquen, dos que votan en contra, debe pagar?
Cando o acordo adoptado é válido, a obra debe ser pagada por todos os propietarios, mesmo aqueles que votaron en contra, e tamén polos propietarios de pisos baixos e locais comerciais. Os tribunais xustifican esta obriga de pagamento porque o ascensor é na actualidade un ben necesario para a habitabilidade do edificio. Ademais, o feito de non usar un elemento común non exime de contribuír ao seu pagamento porque, aínda así, a instalación do ascensor é unha mellora do inmoble que beneficia a todos os seus propietarios.
Se un propietario non quere pagar, ¿que pode facer?
Para non estar obrigado, debe constar a exención nas escrituras de baixos ou locais. De non ser así, pode solicitar á Xunta que someta esta cuestión a votación. Se hai algún propietario que se opón a que quede liberado de pagamento, terá que desembolsar as cantidades estipuladas. Se, así e todo, segue negándose, poderá ser demandado pola comunidade por falta de pagamento.
Cando a instalación do ascensor ocupa parte dun local ou vivendas, ¿os seus propietarios poden negarse?
Si, poden negarse e a comunidade ten que pedir o seu consentimento expreso. Actualmente, os tribunais recoñecen que ningunha lei permite ás comunidades realizaren unha expropiación forzosa a algún dos seus propietarios. Polo tanto, os afectados poden negarse e a comunidade non poderá instalar o ascensor ocupando parte dun local ou vivenda se o seu propietario se opón. Ademais, se acepta, ten dereito a ser indemnizado.
¿Que poden facer a comunidade e o propietario afectado para acadar un acordo?
Hai que buscar outras solucións técnicas, solicitar outros proxectos de instalación que non afecten á propiedade privada dos veciños, aínda que resulten máis custosos. Se non hai solución técnica que evite a cesión, o mellor é negociar unha compensación económica.
MANTEMENTO
O mantemento e a conservación do ascensor son obrigación da Comunidade de Propietarios, que debe velar polo perfecto funcionamento da máquina e impedir o seu uso cando non ofreza as debidas garantías de seguridade.
Que obrigacións lle corresponden á comunidade?
- (a) Contratar o mantemento e revisións da instalación cunha empresa inscrita no Rexistro de Empresas Conservadoras.
- (b) Solicitar as inspeccións periódicas.
- (c) Impedir o funcionamento da instalación cando teña coñecemento de que non reúne as debidas condicións de seguridade.
- (c) Notificar os accidentes ao órgano territorial competente da Administración Pública (polo xeral, a delegación territorial do Departamento de Industria) e á empresa encargada do mantemento. Ademais, non se poderá utilizar o ascensor ata que, tras os recoñecementos pertinentes, o autorice a Administración.
- (d) Facilitar á empresa de mantemento as revisións e comprobacións.
Contratos de mantemento
Os contratos de mantemento poden ter unha duración dun ano, tres, cinco ou mesmo dez anos, segundo as empresas. A maioría dos contratos inclúe cláusulas de prórroga automática por iguais períodos ao inicial se ningunha das partes pide, cunha antelación de varias mensualidades antes do termo do acordo, a súa conclusión definitiva. Ademais, recolle unha cláusula que cuantifica a indemnización a favor da empresa de mantemento en caso de ruptura anticipada por parte da comunidade de propietarios.
¿Son legais os prazos tan longos?
Os prazos longos son abusivos. Supoñen un privilexio a favor da empresa, que asegura para si a permanencia da clientela baixo a ameaza de compensacións económicas desorbitadas. Isto representa un claro prexuízo para as comunidades, privadas de contrataren outras empresas que ofrezan condicións mellores.
¿Poden as empresas de mantemento esixir grandes cantidades de diñeiro se a comunidade rescinde anticipadamente o contrato?
Esa práctica constitúe un abuso se non se pacta tamén unha indemnización a favor da comunidade para o caso de que sexa a empresa quen resolva anticipadamente. Non obstante, esta condición non evita sempre a obriga da comunidade de indemnizar. O que fan algúns tribunais é reducir a indemnización sinalada no contrato.
- Antes de contratar unha empresa de mantemento, soliciten varios presupostos.
- Se rescinden o contrato con antelación, cumpran os prazos de aviso previo.
- Se o prazo do contrato é moi longo e a indemnización abusiva, intenten acadar un acordo, deixando constancia escrita. E, de ser preciso, leven a xuízo á empresa.