A vivenda, un capital ao que recorrer na vellez
As entidades financeiras saben que o 92% dos máis de 7,5 millóns de persoas maiores de 65 anos do noso país posúe unha vivenda en propiedade. E é a eles aos que se dirixen cun produto, a hipoteca inversa, que terá máis ou menos éxito dependendo tanto do urxentes que resulten as necesidades económicas ás persoas maiores como de que estas se emancipen dese costume, transformado en imaxinaria obriga, de deixar a súa vivenda en herdo aos fillos, e, tamén de que estes acepten de bo grado a nova conxuntura e entendan sen desconfianzas nin enfados que os seus proxenitores poidan utilizar o seu patrimonio para o que consideren oportuno, particularmente se se trata de facer fronte aos seus últimos anos de vida cunha mínima solvencia económica.
A propiedade non se perde
O primeiro que debemos dicir sobre a hipoteca inversa ou pensión hipotecaria é que se trata dun préstamo un tanto particular: permite a unha persoa maior recibir unha cantidade mensual complementaria á súa pensión, nun prazo de tempo concreto (xeralmente entre 10 e 20 anos), a un interese fixo negociable -entre o 5% e 6%- coas súa vivenda como garantía e co consentimento dos herdeiros como recomendación. Deste xeito, cóbrase unha renda cun importe que dependerá da taxación do piso, da idade do solicitante e das súas preferencias na forma de recibir o diñeiro.
Esta alternativa aos plans de pensións e seguros de vida non é nova no noso país: baixo o nome de seguro vivenda pensión, unha persoa xa xubilada, cun piso en propiedade podía conseguir ata hai pouco unha renda vitalicia, pero, a cambio, a vivenda pasaba a ser propiedade do banco -nunca dos herdeiros- cando o titular falecía.
Precisamente por iso esta alternativa non tivo éxito e o seu fracaso levou as entidades bancarias a deseñar unha nova oferta na que a propiedade non ten por que cambiar de mans.
A principal diferenza respecto ao antigo modelo é que o titular da hipoteca inversa non perde a vivenda nin deixa de ser o seu único propietario, e que este patrimonio pasa aos herdeiros tras o falecemento do seu dono. En canto ao uso que se dará á cota mensual que se obtén mediante esta hipoteca, o titular decide: dispoñer simplemente de máis diñeiro ao mes e seguir vivindo na súa propia casa, completar o custo dunha residencia, comprar outra vivenda, adaptar a que xa ten…
Opcións dos herdeiros
Aínda que sexa un tema difícil de afrontar, para contratar este tipo de préstamo realízase un cálculo aproximado da esperanza de vida do cliente. Se vive máis tempo do estimado, seguirá recibindo a renda mensual, pero cobraraa a través do seguro de rendas vitalicias que se contrata -sempre que o titular o desexe- ao mesmo tempo que a hipoteca inversa.
Falecido o titular da hipoteca inversa, os seus herdeiros, unha vez aprobada a herdade patrimonial, deberán facer fronte á devolución das cantidades que a persoa maior foi recibindo. As súas opcións son:
- Quedar coa vivenda: para iso poden devolver cos seus propios aforros ou mediante un novo financiamento a cantidade que os seus proxenitores ou familiares cobraron ata o seu falecemento.
- Vendela: se non desexan quedar coa vivenda, o habitual é que se venda e se aboe a débeda contraída polos titulares da hipoteca inversa co banco.
Seguro de Rendas Vitalicias
É obrigatorio contratalo? Non. En principio pódese formalizar unha hipoteca inversa sen contratar esta póliza, que ten como finalidade asegurar que o cliente cobre mensualmente a renda de por vida.
É aconsellable? Si. Todas as cantidades bancarias que ofertan a hipoteca inversa coinciden e insisten en que os clientes se acollan a este seguro.
¿Que pasa se o titular falece antes de que venza o prazo fixado no contrato da hipoteca inversa? Se se contratou o segura de rendas vitalicias e o titular morre, por exemplo, cinco anos despois de asinar a hipoteca inversa (que tiña un prazo de 15), os herdeiros recibirán a parte proporcional da prima que no seu día esta persoa maior pagou. Esta parte calcúlaa o banco, de acordo coa renda recibida polo titular e o prazo fixado.
Se non se contratou o seguro de rendas vitalicias e o titular falece antes de que venza o prazo da hipoteca inversa, os herdeiros unicamente terán que facer fronte á débeda contraída co banco, en función do número de anos que o titular se beneficiara da renda. Neste caso aforraron o gasto máis importante que leva canda si este tipo de hipoteca sen ningunha consecuencia negativa.
¿Y se morre despois? Se unha persoa con 70 anos contrata unha hipoteca por 15 anos cun seguro de rendas vitalicias e vive ata os 92 anos, este seguro permitiralle seguir cobrando a mesma renda mensual a partir dos 85 anos, aínda que a hipoteca vencera e pode seguir vivindo no seu propio piso.
Agora ben, esta mesma persoa que sobrevive ao prazo contratado da hipoteca inversa, pero que non contratou o seguro de rendas vitalicias, encóntrase coa seguinte realidade: superou a barreira dos 85 anos, suprímenlle a renda que durante 15 anos recibiu mensualmente e vese na obriga de facer fronte a unha débeda co banco. Para saldar esta débeda terá que vender o piso ou atopar recursos financeiros por outras vías ou, en última instancia, a vivenda pasaría a ser propiedade da entidade financeira.
Vantaxes. A principal vantaxe de contratar este seguro, asociado á hipoteca inversa, é que se garante que o titular desta pensión hipotecaria cobre de por vida unha renda, independentemente de que superara o prazo establecido na hipoteca.
Inconvenientes. O grande inconveniente é o elevado prezo que unha persoa xa moi maior debe desembolsar ao contratar a hipoteca inversa. O pagamento por este seguro depende da idade, o sexo e a esperanza de vida. A igual idade, as mulleres pagan máis prima polo seguro ca os homes, debido á súa maior media de esperanza de vida. Do mesmo modo, a súa renda vitalicia mensual será algo menor que a do home (sempre se comparamos dous individuos que contratan este seguro a unha mesma idade). O gasto de formalización do seguro de rendas vitalicias pode alcanzar o 6% do valor de taxación do piso.
Como contratalo? A través da entidade bancaria coa que se formaliza a hipoteca inversa.
Modalidades de contratación
O reducido mercado financeiro que polo momento oferta este produto limítase a Caixa Terrassa, Ibercaja, Caja Navarra, BBVA, Caixa Sabadell, Caixa Galicia e Caja de Ahorros Inmaculada (CAI). Os préstamos que ofrecen clasifícanse en función dos prazos de vencemento,que tamén condicionan a cantidade da renda:
- Limitado: se se acorda asinar unha hipoteca inversa por un período de tempo limitado, por exemplo, entre 10 anos e 15 anos, a renda mensual será maior, aínda que deixará de ser aboada cando o período estipulado vencera.
- Vitalicio: a mensualidade que se recibe é menor, pero a renda seguirase recibindo mentres o titular da hipoteca viva.
Os custos iniciais do produto: problema serio
Comisión. A hipoteca inversa, ao igual que a hipoteca directa, ten unha comisión de apertura, normalmente negociable (mesmo hai entidades que prescinden dela). Gastos de notaría, de rexistro e de xestoría. Corren por conta da persoa que solicita o crédito. A cantidade dependerá das taxas da propia notaría, así como do importe do préstamo concedido.
Taxación. A determinación da cantidade que o banco concederá depende da taxación da vivenda, que se realiza mediante profesionais contratados pola entidade bancaria. Este informe implica uns gastos de deberá pagar o cliente.
Imposto de Actos Xurídicos Documentados por transmisión de vivenda. Este tributo grava as transmisións patrimoniais, como a sinatura de préstamos hipotecarios ou os contratos de arrendamento. En ningún caso a empresa financeira pagará este imposto, que pode acadar o 1% do valor hipotecado.
Seguro de renda vitalicia. A hipoteca inversa recomenda ao seu titular a subscrición dun seguro de rendas vitalicias, aínda que hai que ter en conta que non é un requisito obrigatorio. Consumido o crédito hipotecario, a renda mensual aboarase mediante este seguro que é o principal gasto das hipotecas inversas.
Exemplo práctico
Unha muller de 75 anos de idade que conta cunha pensión de 700 euros mensuais e posúe unha vivenda taxada en 300.000 euros pode conseguir unha hipoteca inversa cunha renda de 580 euros mensuais durante 15 anos.
Iso si, terá que facer fronte aos elevados gastos desta hipoteca inversa: 25.700 euros. ¿De onde saen estes gastos? Vexamos en que se divide:
Seguros de Rendas Vitalicias: 21.000 euros.
Notaría: 1.150.
Rexistro: 200.
Xestión: 150.
Imposto de Actos Xurídicos Documentados: 3.
Se esta muller, titular da hipoteca inversa, non ten diñeiro para facer fronte a estes enormes gastos, ou prefire utilizar este diñeiro para outros fins, pode cargalos á hipoteca, aínda que debe ser consciente de que a renda mensual que obteña será menor.
Consenso familiar. As entidades bancarias recomendan que a decisión de contratar unha hipoteca inversa sexa compartida polas persoas maiores e os seus fillos ou familiares máis directos. Mesmo aconsellan que algún familiar acuda á formalización do contrato. Con todo, non é un requisito obrigatorio para facelo efectivo.
Idade. Poden ser titulares dunha hipoteca inversa as persoas que cumpriran 70 anos. A idade límite para acceder a este tipo de préstamo son os 90 anos. Non obstante, os banco e caixas de aforro que ofertan este produto non pechan as portas aos interesados que teñan entre 65 e 69 anos, aínda que os advirten das baixas mensualidades que percibirán, dada a súa maior esperanza de vida.
Prazo. Convén determinar antes da sinatura do crédito se se opta pola modalidade de hipoteca vitalicia ou limitada no tempo. Desta decisión dependerá a cantidade -maior ou menor- que o titular recibirá mensualmente.
Sexo. En principio, para un inmoble do mesmo valor e titulares coa mesma idade, as mulleres cobrarían unha renda mensual menor ca os homes, posto que a súa esperanza de vida é maior e, polo tanto, tamén a posibilidade de que estean cobrando máis tempo.
Estado civil. Ás parellas que viven xuntas sen estaren casadas, as entidades aconséllanlles que contraten a hipoteca inversa a nome dos dous para evitar posibles malos entendidos e confusións.
Réxime. A vivenda debe estar libre de cargas, en réxime de propiedade, e a nome do titular ou cónxuxe que figurará no contrato da hipoteca inversa.
Aval. O único aval que se reclama é demostrar que efectivamente é o propietario do piso. A diferenza doutros créditos, neste non se necesita dispoñer duns ingresos mínimos, porque a entidade bancaria entende que non hai ningún risco ao actuar a vivenda como garantía.
Propiedade. Con independencia do diñeiro que reciban mensualmente do banco, o piso sempre pertencerá aos donos ou aos seus herdeiros. Con todo, a entidade financeira terá no seu poder a garantía da vivenda hipotecaria para que, en caso de falecemento, poida recadar o diñeiro prestado.
Fiscalidade. É importante ter en conta que o produto está moi incentivado fiscalmente. Non hai que declarar a renda mensual no IRPF ata despois dos 90 anos e o crédito consumido deduce do valor da vivenda nos impostos de Patrimonio e Sucesións.
Formas de pagamento. Se os titulares non dispoñen de liquidez suficiente no momento de facer fronte aos gastos derivados desta hipoteca, as entidades permiten que se cargue á hipoteca. Iso si, ao facelo deste modo a cota que se cobra ao mes sería menor.