Ampliación limitada
Cos petos rotos tras a volta das vacacións e a morea de gastos do inicio do curso escolar, un número crecente de fogares considera en outubro a posibilidade de subscribir un préstamo persoal. As estatísticas amosan unha tendencia á alza na solicitude de créditos durante este mes do ano para facer fronte a gastos inesperados, ao pagamento da escola e das matrículas, reformas urxentes do fogar, débedas inaprazables… Nestes momentos de crise, non obstante, o encarecemento dos préstamos -con tipos medios do 10%-, a dificultade para conseguilos e a incerteza sobre cando e como se pagarán disuaden a moitas familias de dar o paso e achegarse á súa entidade financeira. Por iso, e cando non queda outro remedio, hai que rastrexar o mercado na procura de solucións. Unha delas é solicitar unha ampliación da hipoteca, unha práctica máis económica ca a contratación dun empréstito persoal. Así e todo, non todos os clientes cumpren os requisitos necesarios para que as entidades dean luz verde a esta solicitude.
Unha ampliación hipotecaria é unha operación que permite conseguir máis financiamento a custa do préstamo xa subscrito e cos mesmos tipos de xuro aplicados ata o momento. A súa principal vantaxe é que posibilita obter cartos para diversos fins mediante o pagamento de tipos de xuro significativamente máis baixos con respecto aos que aplican os empréstitos persoais. Na actualidade, co Euríbor no 1,33% (segundo datos do Banco de España a peche de agosto), o tipo medio aplicado nos empréstitos hipotecarios sitúase no 3%. Non obstante, os empréstitos persoais cobran xuros medios do 9,86%, segundo datos do Banco de España a peche de xullo. A diferenza é catro veces superior. De aí que os que asinaran unha hipoteca e precisen cartos para financiar imprevistos de calquera tipo (coche, viaxe, reformas, etc.) poden solicitarlle unha ampliación hipotecaria á súa entidade no canto de pedirlle un empréstito persoal.
Na terminoloxía financeira, a ampliación dunha hipoteca coñécese como novación do empréstito. É un concepto que se utiliza cando se pretende modificar algún aspecto dos inicialmente asinados na escritura hipotecaria, xa sexa o tipo de xuro, o prazo ou o importe. Cando se decide ampliar hipoteca, o que cambiará é o importe, aínda que a entidade debería manter invariables os tipos de xuro aplicados. O prazo tamén se pode modificar sempre que o cliente e a entidade estean de acordo niso. Se a entidade o ve necesario para facilitar o pagamento das cotas, pode propor ampliar o prazo para que estas sexan máis baixas.
En principio, calquera cliente cun empréstito hipotecario pode solicitar unha ampliación da hipoteca se precisa cartos para financiarse, aínda que a autorización dependerá da entidade. A vinculación do usuario co seu banco ou caixa de aforros e a predisposición da entidade para realizar este tipo de operacións son dous dos condicionantes que marcarán a concesión.
Os requisitos que esixen as entidades son máis duros ca hai uns anos para conceder ampliacións hipotecarias, dada a incerteza económica e laboral. Polo xeral, outórganselle a clientes que non deran nunca ningún problema de non pagamento e, aínda que pareza paradoxal, cunha situación financeira folgada. Para autorizala, o criterio básico que utilizan é calcular que proporción dos ingresos mensuais se vai destinar a pagar o empréstito. Se coa ampliación a cota abrangue máis dun 35% dos ingresos mensuais, é habitual que a operación se denegue. Ademais, para comprobar a solvencia do cliente, as entidades solicitan, como fixeron cando se asinou o empréstito por primeira vez, documentos de ingresos e gastos, tales como nóminas, facturas domésticas e movementos nas contas correntes.
A finalidade á que se vaia destinar o importe da ampliación é tamén determinante para saber se a entidade a aproba ou non. Unha das operacións que maior aceptación rexistra é a ampliación hipotecaria co fin de financiar outra vivenda. Cando o cliente decide cambiar de casa, no canto de cancelar e subscribir unha nova hipoteca, a entidade acepta ampliar o capital do préstamo xa asinado. Tamén se concede con maior facilidade cando o cliente desexa financiar unha segunda vivenda, sempre que o capital pendente de pagamento non sexa elevado e a ampliación non supere o 80% do importe do novo piso. A solicitude de ampliar a hipoteca para reformar o fogar tamén finaliza sempre que se cumpran as condicións mencionadas, coa súa concesión na maioría dos casos.
Pola contra, as entidades son máis remisas cando o cliente solicita un pequeno importe para pagar un ben distinto da vivenda, como un coche, unha viaxe ou un electrodoméstico. Dende o punto de vista legal, o financiamento hipotecario só pode concederse para facerlle fronte ao pagamento dunha vivenda ou, no seu caso, de reformas nela. Non obstante, algunhas entidades xa inclúen condicións máis innovadoras nas súas hipotecas e permiten utilizalas coma se fosen tarxetas ‘revolving’: a medida que se pague a débeda o cliente pode solicitar financiamento ata a contía tope concedida.
Unha vez que a entidade autorice a ampliación, o peche da operación é sinxelo. Entidade e cliente concertarán unha cita para subscribir unha nova escritura ante notario e dende o punto de vista xurídico a nova escritura do empréstito será a válida e xa non terá ningún valor a asinada nun primeiro momento. Esta operación implica unha serie de gastos: notaría, xestoría, impostos de Actos Xurídicos Documentados e rexistro. Na actualidade, segundo as modificacións introducidas na reforma da Lei hipotecaria (a finais do 2007), as entidades aplican unha taxa en concepto de novación dun 0,5% do capital pendente de pagamento.
O capital amortizado nunha hipoteca dá dereito a significativas deducións fiscais, entre o 15% e o 18%, segundo o territorio no que se resida. Non obstante, se se amplía capital, o financiamento solicitado só estará fiscalmente premiado se se destina á rehabilitación da vivenda. Se o capital se utiliza para facerlle fronte a calquera outro tipo de pagamento, non terá dereito a deducións polas cantidades aboadas.
Un cliente solicitou no 2004 unha hipoteca de 150.000 euros a un tipo de xuro igual a Euríbor máis un diferencial do 0,50% a 20 anos. A setembro do 2009, o capital pendente de pagamento elévase a 75.000 euros e a letra mensual ascende 482,63 euros (supoñendo un tipo de xuro do 2%). Na actualidade precisa capital para financiar unha reforma na súa vivenda por 50.000 euros. Como os préstamos persoais aplican tipos de xuro medios superiores ao 9,5%, pensa en pedir unha ampliación da súa hipoteca por ese importe, 50.000 euros.
Xa na súa entidade, o primeiro que esta se pregunta é cal é o nivel de ingresos do seu cliente e como quedará a súa cota mensual. Coa ampliación, o empréstito hipotecario alcanzaría os 125.000 euros. Se mantén o mesmo prazo de vencemento (ano 2024), a letra mensual subiría de 482,63 euros a 804,39 euros. Para seguir pagando unha cota similar á actual, o prazo debería ampliarse en trece anos máis (ano 2037).
Como norma, canto maior sexa o prazo do empréstito, menor será a cota a pagar. Non obstante, esta práctica pode encarecer de xeito considerable a contía total a devolver. Se non é estritamente necesario, non é recomendable ampliar os prazos da hipoteca.
Segundo cálculos da Asociación Hipotecaria Española (AHE), ampliar a hipoteca cinco anos reduce cota pero eleva un 13% o custo total. Nun empréstito a 30 anos de 100.000 euros, o aforro mensual se se alonga cinco anos sería de 30 euros. Non obstante, ao estenderse a data final de pagamento, o cliente pagaría 25.000 euros máis en xuros. Nas hipotecas concedidas a máis de 30 anos, a incidencia dunha prolongación do prazo sobre o incremento da cota sófrese menos ca nas concedidas para períodos máis curtos.
No exemplo mencionado a nómina mensual do cliente é de 2.000 euros mensuais, co que tería que dedicar un 40% dos seus ingresos ao pagamento da hipoteca se non modifica o prazo de vencemento. O máis probable é que a entidade puxese algunha pega se o cliente se decantase pola opción de ampliar a letra mensual sen incrementar o prazo, xa que empregar o 40% dos ingresos no pagamento hipotecario supera o 35%, o límite establecido pola maioría de entidades financeiras. Ademais, hai que ter en conta os gastos por realizar a operación. A entidade bancaria imporía o pagamento de 200 euros por solicitar a novación. A isto hai que engadir outros 500 euros de media para facer fronte aos trámites de xestión, notaría e impostos (é ineludible o Imposto de Actos Xurídicos Documentados, un gravame que se aplica aos actos formalizados en documentos públicos, inscribibles e con contía económica).
Se a entidade denegase a operación, o cliente debería solicitar un empréstito persoal. Nese caso, un importe de 50.000 euros poderíase financiar nun prazo de ata 8 anos (96 meses) a un tipo de xuro do 10,1%. A letra mensual sería de 817,93 euros. Neste suposto é moi posible que a entidade denegase a operación, xa que estaría a empregar un 40% dos seus ingresos só no pagamento do empréstito persoal, ao que habería que sumar a cota hipotecaria. Necesitaría atopar unha entidade que financiase esa cantidade a máis prazo (como máximo as entidades financeiras comercializan empréstitos a 10 anos) ou rebaixar a cantidade solicitada.