Amortitzar la hipoteca, la millor inversió
Davant de les inclemències financeres i econòmiques que aguaiten en l’actualitat i amb un panorama incert per a les inversions, aquest és moment, per a qui s’ho pugui permetre, de desfer-se dels deutes o, almenys, d’una part d’aquests. Amb la baixada dels tipus d’interès, els productes bancaris bàsics -comptes i dipòsits, i el deute públic- perden rendibilitat. La borsa no es recupera i els fons d’inversió pateixen d’una forta desconfiança. Per tant, què es pot fer amb els diners estalviats amb esforç al llarg de l’any? Una bona opció, per a qui tingui una hipoteca o un altre tipus de préstecs, és amortitzar capital anticipadament. Una pràctica molt rendible que permet estalviar uns bon diners en interessos i gaudir d’una beneficiosa desgravació en la propera declaració de la renda. En tot cas, abans d’amortitzar convé analitzar si és més interessant reduir quota o termini, en funció de les necessitats de cada economia familiar.
En el moment de firmar una hipoteca, quan l’entitat lliura l’anhelat xec, d’uns 150.000 euros de mitjana en l’actualitat, pocs pensen que seran capaços d’estalviar amb l’ànim de reduir anualment més deute de l’acordat. És a dir, que podran amortitzar capital i reduir així el deute pendent. No obstant això, en general, aquesta situació sí que és possible passats uns anys des que es comença a pagar el préstec, quan la família ha aconseguit incrementar els ingressos i l’esforç que li suposa pagar la hipoteca s’ha reduït respecte del que es va fixar en un primer moment. Això és així per als qui hagin firmat hipoteques tradicionals i amb quotes creixents, i varia únicament en funció dels tipus d’interès.
Tot i que a curt termini l’amortització representa un desemborsament de diners que pot restringir la liquiditat, a mitjà i llarg termini és una pràctica molt rendible, ja que significa pagar menys interessos a l’entitat financera. En l’actualitat, l’interès mitjà que paguen els hipotecats se situa en el 5,30%, segons dades del Banc d’Espanya, amb la qual cosa una amortització parcial permetrà estalviar gran part d’aquesta quantia en concepte d’interessos. A més, amortitzar capital anticipadament de la hipoteca comporta un altre gran avantatge fiscal, ja que tant el capital com els interessos pagats pel préstec es poden deduir en la declaració de la renda. Cal tenir en compte, en aquest punt, que la fiscalitat és diferent segons que es visqui al territori comú, al País Basc o a Navarra.
Al territori comú, els contribuents amb una hipoteca es poden deduir anualment el 15% de les quotes pagades durant l’any (amortització més interessos) amb un límit de 9.015 euros de base de deducció màxima anual. Els qui resideixin a Biscaia, Àlaba o Guipúscoa, en préstecs destinats a l’adquisició o la rehabilitació de l’habitatge habitual, podran deduir-se anualment el 18% de les quotes pagades durant l’any (amortització més interessos) amb un límit màxim de deducció anual de 12.160 euros. El percentatge esmentat del 18% serà del 23% per als menors de 35 anys o per als titulars de família nombrosa, i la deducció màxima anual serà de 12.760 euros.
A Navarra, d’altra banda, el límit anual que es pot deduir pel pagament d’una hipoteca és de 9.015 euros, amb un percentatge de deducció del 15% de les quantitats aportades durant l’any. En el supòsit d’unitats familiars en què estiguin integrats dos fills o més, el percentatge assenyalat és del 18%. Aquest percentatge serà del 30% en el cas d’unitats familiars que a 31 de desembre compleixin els requisits per a ser considerats com a famílies nombroses.
El que s’aconsella, per tant, quan algú es decideix a amortitzar anticipadament capital és esgotar el màxim legal permès per a poder beneficiar-se de tota la deducció de la declaració. Convé, per tant, calcular quant s’ha anat pagant mensualment, en les lletres hipotecàries, a fi de calcular quant falta per a arribar a aquest límit.
Per exemple, si suposem que un contribuent que resideix al territori general paga una lletra mensual de 600 euros per la seva hipoteca, al cap de l’any haurà abonat, entre capital i interessos, la quantitat de 7.200 euros. Per beneficiar-se del màxim avantatge fiscal pot plantejar-se amortitzar 1.815 euros anticipadament (així arribarà al límit dels 9.015 euros).
En qualsevol cas, al marge d’Hisenda i per a qui s’ho pugui permetre, és beneficiós anticipar més capital, encara que es passi del límit de desgravació fiscal permès. Ara bé, què convé fer, reduir la quota mensual o el termini (anys)? El més aconsellable i beneficiós és reduir el termini, ja que així es retallarà el pagament d’interessos. Els qui es decideixin per aquesta modalitat, continuaran pagant la mateixa lletra hipotecària que tenen en el moment de fer l’amortització però reduiran la durada del préstec, amb la qual cosa disminuirà de forma notable el pagament d’interessos. No obstant això, per a moltes persones pot resultar més beneficiós reduir la lletra hipotecària perquè els pot permetre viure de forma més tranquil·la mes a mes. La decisió, per tant, dependrà de les necessitats i de la planificació econòmica particular de cada família.
Si es decideix reduir la quota, per cada 9.000 euros que s’amortitzin s’obté una rebaixa d’entre el 4% i el 5% en les lletres mensuals. Per contra, si el que es desitja és disminuir el termini, per cada 9.000 euros amortitzats es pot reduir el pagament total en uns 30 mesos. En tot cas, per fer el càlcul, l’hipotecat ha de tenir en compte el capital pendent d’amortitzar en el moment d’efectuar l’amortització anticipada i no la quantitat total del préstec quan es va firmar.
Per exemple, a un contribuent X li queden 150.000 euros per pagar en la seva hipoteca, que conclou d’aquí a 25 anys; és a dir, el 2034. En l’actualitat, paga una quota mensual de 903 euros (a un interès del 5,3%). Enguany ha decidit fer una amortització de capital de 6.000 euros. Si decidís reduir quota, la nova lletra hipotecària mensual se li quedaria en 867 euros. En canvi, si el que decidís fos disminuir termini, es reduiria la vida del seu préstec en 24 mesos.
En una hipoteca més alta, per exemple, de 200.000 euros (firmada a 25 anys) i per la qual es paguen 1.204 euros mensuals, l’estalvi per fer una amortització parcial seria encara més gran. Si es decideixen amortitzar 9.000 euros, la quota es reduiria fins a 1.150 euros. Si es desitja retallar termini, en comptes d’acabar de pagar-lo al febrer del 2034, la data s’avançaria al novembre del 2031, és a dir, 26 mesos abans.
Calcular els diners que hom es pot estalviar mitjançant l’anticipació de capital d’una hipoteca és difícil, ja que, generalment, la majoria de les hipoteques firmades a Espanya (més del 90%) estan referenciades a l’Euribor, amb la qual cosa són d’interès variable. En tot cas, es pot fer un càlcul hipotètic amb els tipus d’interès actuals. De mitjana, els espanyols paguen avui un interès del 5,3% pels seus préstecs hipotecaris. Per tant, qui amortitzi 2.000 euros s’estalviarà el pagament d’uns 106 euros en interessos. Si l’amortització parcial arriba als 6.000 euros l’estalvi s’elevarà als 318 euros de mitjana.
En tot cas, per a fer el càlcul convé tenir en compte el moment en què s’efectua l’amortització i les peculiaritats de la hipoteca. En general, els primers anys es paguen més interessos i menys capital, pràctica que va canviant amb el temps. El que està clar és que, com més s’amortitzi, menys interessos es pagaran a l’entitat, amb la qual cosa resultarà una pràctica beneficiosa per a l’hipotecat.
Iniciar un procés d’amortització anticipada és molt senzill. N’hi ha prou de posar-se en contacte amb l’entitat i fer la transferència amb l’import desitjat al número de compte associat al préstec hipotecari. Totes les hipoteques inclouen un número de contracte, de vint dígits, igual que els comptes corrents. És el número on cal fer la transferència amb els diners de l’amortització. En aquell moment, l’entitat o la pàgina web del banc ens preguntarà si el que desitgem és retallar quota o termini del préstec. L’amortització es fa efectiva en dos dies hàbils.
El punt negatiu de les amortitzacions de capital anticipat són les comissions que apliquen algunes entitats. Amb l’entrada en vigor de la nova Llei Hipotecària (al desembre del 2007) es van reduir les comissions aplicades per amortitzar anticipadament capital hipotecari, però tot i així són molts els bancs i les caixes d’estalvi que apliquen els màxims legals permesos. En l’actualitat, la comissió màxima que poden aplicar està fixada en el 0,5% en les cancel·lacions anticipades d’hipoteca o subrogació en les firmades a tipus d’interès variable (abans el percentatge màxim era del 1%). Aquest percentatge es redueix al 0,25% si el crèdit s’ha firmat fa més de tres anys.
En les hipoteques subscrites a tipus d’interès fix, el percentatge del 0,5% només es podrà augmentar quan la cancel·lació anticipada o subrogació generi un guany de capital per al prestatari i una pèrdua de capital per a l’entitat; és a dir, si els tipus d’interès estan per sota del tipus a què es va contractar la hipoteca. Per exemple, qui decideixi amortitzar 6.000 euros de capital de la seva hipoteca, haurà de pagar 30 euros en concepte de comissions (si la seva entitat li aplica una taxa del 0,5%). Si la comissió és del 0,25%, haurà de pagar 15 euros.