Comprar un habitatge sobre plànol

Comprar un habitatge sobre plànol

/imgs/20080401/derechos.01.jpgL’adquisició d’un habitatge sempre genera temors. El consumidor afronta el que serà un dels desemborsaments més grans, sinó el més gran, de la seua vida i sorgeixen pors i prevencions que es multipliquen quan la compra és d’un immoble sobre plànol. Aquesta última modalitat exigeix que el comprador sol·licite al promotor una sèrie de documents determinats, no tan sols per a estrenar-se com a inquilí en el seu propi pis, sinó com una garantia que li retornaran els diners avançats quan no es complisquen les condicions pactades.

Quins són les despeses habituals en la compra d’un habitatge nou?

En el contracte que el comprador firme per l’adquisició d’un habitatge ha de figurar el preu exacte amb l’IVA inclòs, que en habitatge nou és d’un 7%. A més, cal fer front a les despeses derivades de les escriptures, els honoraris de notari, el Registre de la Propietat i l’Impost d’Actes Jurídics Documentats.

En la compra sobre plànol o en construcció, el que se signa en primer lloc és un contracte privat pel qual el titular del pis es compromet a avançar quantitats sobre el preu final en un termini determinat per la constructora. Però la devolució de les quantitats entregades més l’interès legal dels diners ha d’estar garantida i avalada en aquells habitatges que no siguen de protecció oficial i que pretenguen obtenir avanços econòmics abans de la construcció o durant aquesta. De quina manera? Mitjançant un contracte d’assegurança atorgat per aval bancari perquè, en el cas que la construcció no s’inicie o no es finalitze per qualsevol causa en el termini convingut, es procedisca a la devolució dels diners. Les quantitats avançades pels compradors es dipositen en un compte especial, independent de qualsevol altra classe de fons pertanyents al promotor, i aquest només en podrà disposar per a fer front a les despeses pròpies de la construcció. El comprador sempre ha de sol·licitar un document acreditatiu de l’assegurança o l’aval.

El consumidor no ha de pagar:

• La plusvàlua o l’impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana. Aquest càrrec l’ha d’abonar el venedor.
• Les despeses d’establiment d’accés a subministraments generals, com ara d’aigua, clavegueram, gas i electricitat. Els habitatges s’han d’entregar en perfectes condicions d’habitabilitat i s’entén que les despeses ocasionades per aquesta condició ja han d’estar integrades en el preu de l’habitatge.
• Penalitzacions per no subrogar-se en la hipoteca del venedor. El consumidor no està obligat a subrogar-se en la hipoteca del venedor, per la qual cosa no ha de ser penalitzat en cas de no subrogar-s’hi ni ha de carregar amb la despesa de cancel·lació quan no s’haja firmat una subrogació
• Les despeses corresponents a la preparació de títols, com ara la declaració d’obra nova o el document constitutiu de la propietat horitzontal, el cost dels quals ha de desemborsar el venedor.

Es pot incrementar el preu de l’habitatge durant la construcció?

La bona fe i el just equilibri exclouen la possibilitat d’incrementar el preu ajornat ja pactat en el contracte. A més, la Llei de Condicions Generals de la Contractació considera abusives les clàusules que imposen un increment de preu per serveis, accessoris, finançament, ajornaments i recàrrecs que no corresponguen a prestacions addicionals efectives que puguen ser acceptades o rebutjades lliurement pel comprador, amb independència del contracte principal.

Així i tot, convé valorar dos supòsits. El primer es refereix a les reformes d’obra motivades per causes no previsibles en el moment en què s’aproven els projectes d’urbanització, i que comporten un increment. En aquest cas, els compradors hauran d’expressar la seua conformitat amb aquesta pujada. El segon se centra en les reformes proposades pels mateixos compradors, que també hauran de formalitzar-se per escrit amb una descripció del seu contingut, de la repercussió en el preu i dels terminis d’entrega pactats.

Quins són els drets del consumidor si el promotor no entrega l’habitatge en el termini estipulat?

El comprador ha de ser indemnitzat pels danys i perjudicis acreditats. En general, se sol penalitzar el promotor mitjançant la devolució dels diners que, per aquest concepte, s’hagen reflectit en el contracte. Tot i això, la demora del promotor ha d’estar causada per l'”absència de la diligència”. El constructor ha de conèixer, amb caràcter previ a la formalització del contracte i a la fixació del termini d’execució de l’obra, quines són les necessitats del terreny i de la seua urbanització, quins elements naturals exigeixen precaucions, etc. Si no ho fa, s’entén que hi ha hagut una “falta de diligència”, de manera que, davant d’un retard, serà declarat culpable.

Davant d’aquesta situació, és habitual que el retard en l’entrega de claus obligue el propietari a llogar un altre habitatge. En aquest cas, el comprador ha d’acreditar el dany sofert per la constructora per mitjà dels rebuts de les rendes i del contracte d’arrendament, documents que ha de conservar. També es pot donar el cas que el perjudici i el retard causat per l’empresa siguen tan greus com perquè el comprador perda l’interès en l’habitatge. Està en el seu dret, pot negociar i donar per acabat el contracte a causa de l’incompliment del venedor, i sol·licitar la devolució de les quantitats entregades, més danys i perjudicis. Si el retard en l’entrega d’un habitatge vacacional obliga a passar les vacances en un hotel o en un apartament arrendat, és convenient conservar també les factures per reclamar al venedor aquestes despeses.