Aquesta casa no és una ruïna
Durant el tercer trimestre d’aquest any, i segons les estadístiques del Col·legi de Registradors d’Espanya, es van vendre al nostre país 133.295 immobles, dels quals 109.875 van correspondre a habitatge usat. Després d’anys d’aturada, tornen les noves construccions, però la demanda ha crescut de pressa i s’ha situat per sobre de l’oferta. Si a això li unim el fet que les noves promocions solen implicar un cost més alt, i que se situen normalment a l’extraradi de les ciutats, és fàcil comprendre que molts compradors acabin adquirint habitatges de més de 50 anys. Però una finca d’aquestes característiques pot comportar problemes tècnics i legals.
El temps i l’experiència són claus per a evitar sorpreses tècniques. Julio Iscar de Hoyos, arquitecte fundador d’Uriel y del Valle Interiorismo, recomana visitar sempre l’habitatge en què estiguem interessats amb llum natural i no tenir pressa per a mirar-lo tot de dalt a baix. “Veure els possibles danys és moltes vegades una qüestió d’experiència. Jo mateix, quan vaig a una casa, aprecio coses que fa 25 anys no veia. Anar acompanyat d’un expert és la millor opció, però si no és possible cal prendre’s temps. Mirar la casa com si fos nostra i no fer-ho en 10 minuts”.
L’arquitecte aporta algunes claus en les quals ens hem de fixar quan visitem un habitatge. “Moltes cases de més de 50 anys tenen finestres de fusta. Si les obrim i veiem que els marcs han cedit, és que ha passat alguna cosa a l’edifici”, afirma. Si no són d’aquest material, es pot observar el mateix en les portes: “Si no tanquen bé o han perdut els angles rectes, és un senyal que l’edifici té moviments”, afegeix. Convé recordar que la fusta és, precisament, un dels materials de construcció més recurrents en cases d’aquesta antiguitat.
Si donem uns copets a les rajoles del banys i de la cuina i sona buit, pot ser per tres raons: que la pasta d’unió hagi perdut l’eficàcia, que hi hagi filtracions d’aigua i els productes hagin perdut aquesta eficàcia, o que siguin de mala qualitat”, continua Iscar. Un altre punt que haurem de tenir en compte, segons l’expert, són les taques d’humitat, ja que poden haver estat originades per filtracions d’aigua que hagin afectat les estructures de l’edifici.
Amb la fusta cal tenir una cura especial, ja que molts edificis poden tenir un problema de tèrmits. “A Madrid, per exemple, hi ha punts catalogats de termiters. He arribat a veure com un pilar de fusta de 20×20 havia estat reduït a 5×5”, adverteix. Es tracta d’un problema molt complicat d’apreciar, ja que aquests insectes busquen la foscor de les estructures dels edificis o la part interna dels marcs de les portes.
Compte amb els vicis ocults
“Una plaga de tèrmits formaria part del que s’anomenen vicis ocults. És a dir, problemes de les construccions o dels immobles que no som capaços de veure amb un reconeixement visual, però que després són allà”, explica Lola Ripollés, professora d’EA Business School. Aquests problemes solen implicar desemborsaments als quals haurà de fer front el nou comprador, tret que pugui demostrar que l’immoble ha estat venut de mala fe. És pràcticament impossible provar que el venedor coneixia prèviament l’estat de la casa, i que en tot cas implicaria un llarg periple judicial en què el més fàcil és que el jutge consideri que el comprador n’és el responsable, per no haver-se’n informat correctament.
Ripollés també és partidària de visitar l’habitatge amb un professional. “Aquest tipus de compra sol ser la inversió més important que fa una persona per als pròxims 30 anys de la seva vida. Considero que compensa gastar-se 1.500 o 2.000 euros en un tècnic que vagi a la teva casa quan estàs pagant per ella 200.000 euros. Però la majoria de la gent no ho fa i després arriben les lamentacions”, assenyala.
Una característica dels immobles de més de 50 anys és, amb freqüència, el mal estat de conservació. Per això, les compres solen estar acompanyades de reformes integrals. “Moltes vegades ens pot semblar que està reformat, però simplement se li ha fet una rentada de cara per a poder-lo vendre a un preu millor; cal ser previnguts i no deixar-se atreure per les aparences”, afirma Iscar de Hoyos.
Un pressupost de reforma pot ser tan alt com un es pugui permetre, en la mesura en què triem la qualitat dels materials i el disseny; però també implica un mínim de costos amb aspectes que no s’han d’obviar mai. Aquí hi ha dues reformes imprescindibles: la lampisteria i l’electricitat. “El pitjor que podem fer és dur a terme una reforma sense haver fet aquests dos primers passos. Conec un cas en què, per no canviar la lampisteria, la casa va patir 12 fuites en 10 anys”, avisa l’arquitecte i expert en rehabilitació d’habitatges.
Després d’aquests dos vindrien, per ordre d’importància, els tancaments exteriors i el sistema de caldera, important per a la seguretat… i per a l’economia. “Una casa eficient ens pot estalviar molts diners. Per al tancaments exteriors, finestres de doble cara i amb pont tèrmic; i amb la calefacció, com més independent sigui, millor. Les comunitats amb caldera central són molt poc eficients”, assegura.
Depenent del pressupost disponible, podem completar la reforma amb la resta de canvis que un es pugui permetre: demolició d’envans, tancaments interiors, banys i cuina, terra… “L’important és que confiem en professionals contrastats, perquè si ens gastem els diners en materials de qualitat però després es col·loquen malament, el desemborsament no servirà per a res. Tant amb els paletes com amb els materials, el que és barat ens pot sortir molt car”, finalitza l’arquitecte.
L'experta
El primer és una consulta en el registre de la propietat per veure si l’immoble té alguna càrrega i comprovar el nom del propietari. Moltes vegades, les herències ho poden complicar. Per a cases construïdes a partir de 1950 hem de demanar l’informe d’Inspecció Tècnica d’Edificis (ITE), ja que si és negatiu el banc podria denegar la hipoteca. I, per descomptat, el certificat de deutes amb la comunitat de propietaris, en el qual s’acrediti si el venedor està al corrent en el pagament.
La quantia de la mensualitat de la comunitat de veïns és molt rellevant, perquè dependrà dels serveis, però també de les derrames. Convé parlar amb l’administrador o el president i assegurar-se que no hi ha prevista la instal·lació d’un ascensor, la reforma de la façana… I si pensem fer obres, cal comprovar si l’habitatge està en una zona protegida: potser no ens deixen fer-les o ens costaran més pel fet d’haver de respectar les normes urbanístiques.
Prendre’s el temps que calgui per a conèixer l’estat real de l’edifici. Si no el tenim, un assessor acreditat pot ser molt útil, ja que s’ocuparà de trobar, visitar i seleccionar els immobles que s’adaptin millor a les nostres necessitats; investigarà la situació legal i tècnica de l’immoble i s’ocuparà del procés de negociació de l’opció triada.
Aquest professional defensa els interessos del comprador en una operació immobiliària i s’ocupa de tot el procés: localització, negociació i validació jurídica i tècnica, per a dur a terme una compra segura.
Quan comprem un habitatge, pot ser que tot sembli que està en ordre però després descobrim que la instal·lació elèctrica no aguanta electrodomèstics potents, que l’edifici té aluminosi, canonades de plom, fuites… Aquest expert comprova si l’immoble arrossega algun tipus de càrrega i repassa les actes de la comunitat per si hi ha previstes derrames extraordinàries. És a dir, s’encarrega d’evitar sorpreses desagradables després d’haver comprat un habitatge. A més, negocia les hipoteques amb el banc, la qual cosa sol implicar un estalvi important.