Què pot sol·licitar un banc en la contractació d'un préstec

Què pot sol·licitar un banc en la contractació d'un préstec

/imgs/20080301/ecodomestica01.jpgMolts són els estalviadors que, sense a penes coneixements d’economia ni de les conseqüències de contractar préstecs hipotecaris o al consum, es veuen obligats a recórrer al seu banc de sempre o a aquella altra entitat de la qual algun conegut els ha parlat molt bé per a embolicar-se en el confós tràngol de convertir-se en un nou deutor bancari. Aprofitant aquesta debilitat derivada de la ignorància financera, són nombroses les entitats que apliquen una infinitat d’exigències per a comercialitzar un préstec al consum o una nova hipoteca: obliguen a contractar assegurances, a domiciliar nòmina i rebuts, a fer aportacions a un pla de pensions, a gastar determinades quantitats amb les targetes de crèdit…

Els últims mesos, algunes entitats han arribat a exigir la contractació de fins a sis tipus de productes financers diferents per a gaudir d’unes condicions hipotecàries una mica més avantatjoses que la mitjana del mercat. Però són lícites aquestes exigències bancàries? No s’ha especificat cap normativa hipotecària ni cap regulació del Banc d’Espanya que preveja aquestes pràctiques per part de bancs i caixes d’estalvis. Per això, abans de contractar una hipoteca és important conèixer fins on pot arribar el compromís amb la nostra entitat. Moltes vegades, conèixer els drets i les obligacions abans d’embarcar-se en la contractació d’un préstec pot estalviar-nos molts esglais i imprevistos i, per descomptat, molts diners.

Assegurances per a lligar-se tota la vida

/imgs/20080301/ecodomestica02.jpgUna de les pràctiques més criticades contra els bancs i les caixes d’estalvis és la d’obligar a subscriure determinats tipus d’assegurances en la contractació d’una hipoteca. Cal tenir en compte que cap client està obligat a subscriure una determinada assegurança de vida, de llar o d’amortització de préstec si l’única cosa que desitja és que el banc li avance els diners que costa un pis. Fa només unes setmanes, la Comissió Nacional de la Competència va obrir un expedient sancionador a 19 bancs i caixes sospitosos de vulnerar la lliure competència perquè condicionaven la concessió de préstecs hipotecaris a la contractació d’assegurances de vida. S’ha considerat aquesta pràctica com a irregular i il·lícita en diverses sentències de l’Audiència Nacional, també ratificades pel Tribunal Suprem.

Les entitats, així i tot, escuden la seua actuació mitjançant l’argument que si es contracten aquestes assegurances, les condicions del préstec seran millors. I això sí que és cert. Si el client decideix no contractar les assegurances exigides, el diferencial que se suma a l’Euríbor, en les hipoteques a tipus variable, o l’interès fix aplicat s’incrementarà de manera notable. Per exemple, en una hipoteca de 100.000 euros, passar de pagar un tipus d’interès igual a Euríbor més 0,25 a pagar un Euríbor més 0,75 incrementa la quota en 500 euros anuals.

D’altra banda, si el client decideix subscriure les assegurances que li “recomana” el banc o la caixa d’estalvis, ha de saber que tampoc està obligat a fer-ho amb l’entitat que li imposen. En l’actualitat, la gran majoria dels bancs i caixes d’estalvis espanyoles disposen d’unitats de bancassegurances amb les quals canalitzen la comercialització d’aquestes pòlisses vinculades a hipoteques. D’aquesta manera, tots els guanys (pels interessos de la hipoteca i pel pagament de les primes de l’assegurança) es queden “a casa”. Però el que molts ciutadans no saben és que el client pot contractar les pòlisses amb l’asseguradora que ell trie, ja siga per preu, servei, confiança o qualsevol altre atractiu que li cride l’atenció. La Llei de Defensa de la Competència del 1989 adverteix que és una pràctica prohibida subordinar la concessió de préstecs hipotecaris a la subscripció d’una assegurança de vida o d’amortització de crèdit amb una asseguradora pertanyent al seu mateix grup empresarial. De fet, en les escriptures del préstec pot figurar com una de les clàusules la contractació d’una assegurança, però no se sol especificar l’entitat que prestarà el servei, de manera que el client és lliure d’elegir-la.

El consumidor ha de saber que?
Per tant, a l’hora de subscriure la hipoteca o préstec al consum cal no deixar-se convèncer per l’empleat bancari quan intente persuadir-nos que la contractació de l’assegurança és obligatòria. El més aconsellable és fer-li saber que coneixem l’operativa bancària i que per subscriure una assegurança obtindrem millors condicions, però que no és, ni de bon tros, obligatòria la contractació. De la mateixa manera, el client ha de poder escollir amb quina entitat subscriu les assegurances.

Assegurances de protecció de pagaments: una exigència raonable

/imgs/20080301/ecodomestica03.jpgUn cas ben diferent és el de les assegurances de protecció de pagaments associats a una hipoteca. A Espanya, les entitats sí que estan obligades a subscriure una assegurança d’aquest tipus quan concedeixen hipoteques per un valor superior al 80% de la taxació de l’immoble. De forma específica, en aquells casos en què es contracten hipoteques pel 100% del valor de l’habitatge, les entitats estan obligades a subscriure una assegurança d’aquest tipus que els protegisca davant d’eventuals impagaments.

A Espanya, la Llei Hipotecària obliga els bancs a resguardar-se amb una assegurança d’aquest tipus. No obstant això, les primes d’aquestes pòlisses de protecció de pagaments no les paga el client, sinó l’entitat bancària. En qualsevol cas, com que és el banc o la caixa qui ofereix un avantatge afegit al client (per oferir-li més finançament), sí que tractaran de repercutir el cost de l’assegurança sobre l’usuari, per exemple amb uns tipus d’interès, unes comissions de subscripció i amortització, etc. més elevats.

El consumidor ha de saber que?
El cost de les assegurances de protecció de pagaments associades a una hipoteca el paguen les entitats bancàries, que estan obligades a subscriure-la quan el préstec supera el 80% del valor de taxació de l’immoble.

Avals: quan són necessaris?

/imgs/20080301/ecodomestica04.jpgL’assegurança de protecció de pagaments pot substituir-se per la petició d’un aval, és a dir, d’una garantia addicional de pagament que s’exigeix quan l’acceptant d’un crèdit té més risc de no poder fer front als pagaments que el que el banc està disposat a acceptar.

Generalment, el banc sol·licita un aval quan el finançament necessari supera el 80% del valor de taxació de l’immoble. Si els diners que necessita el client no arriben a aquesta quantitat, l’entitat no ha d’exigir cap aval.

Com a aval pot figurar una altra persona amb capacitat financera àmplia o algun bé material amb un valor important, com ara una segona residència del titular del préstec. Les entitats, a més, també poden sol·licitar un aval o avalador si els ingressos del sol·licitant en relació amb l’import del préstec són, en opinió del banc, insuficients per a garantir el pagament de les lletres hipotecàries, encara que, generalment, si no se sol·licita més d’un 80% del valor de taxació de l’immoble se suposa que el sol·licitant podrà fer front a les quotes establertes.

El consumidor ha de saber que?
Si el crèdit que sol·licita un client no supera el 80% del valor de taxació d’un immoble, l’entitat bancària, per regla general, no hauria d’exigir un aval.

Requisit de moda: vinculació excessiva

/imgs/20080301/ecodomestica05.jpgProp del 80% de les entitats bancàries requereixen en l’actualitat contractar una assegurança o diverses per a subscriure una hipoteca o un crèdit al consum; però, a més, una altra pràctica de moda és obligar el client a vincular-se amb diversos productes bancaris i amb la domiciliació de més d’un rebut. En la Llei Hipotecària tampoc figura en cap lloc que això haja de ser un requisit obligatori. De fet, després de l’entrada en vigor del Reial Decret del 1946 (modificat posteriorment diverses vegades, la més recent l’any passat) les hipoteques concedides per les entitats no exigien els requisits actuals, com són la domiciliació de nòmina i rebuts o la subscripció de targetes i d’una infinitat de productes.

Aquestes sol·licituds han començat a exigir-se fa uns anys, amb el boom immobiliari i el frenesí hipotecari consegüent, que ha portat les entitats a incrementar els seus volums de concessió de préstecs fins en un 25% anual. En l’actualitat, la vinculació excessiva s’ha convertit en una pràctica habitual. Al mercat hi ha casos que requereixen subscriure un pla de pensions i aportar, com a mínim, 300 euros anuals, contractar targetes de crèdit i gastar-hi almenys 1.000 euros anuals, domiciliar la nòmina, diversos rebuts i una assegurança de llar i de vida. Es tracta de “tracamanyes financeres” amb les quals l’entitat s’assegura gairebé per a tota la vida uns ingressos suculents, que aconseguirà mitjançant el pagament dels interessos de la hipoteca, de la targeta i de les nombroses comissions associades al pla de pensions, entre altres aspectes.

En principi, pot resultar irregular l’actuació d’algunes entitats que, com en l’exemple citat, exigeixen contractar fins a sis tipus de productes diversos per a gaudir d’unes condicions determinades en la hipoteca. No obstant això, des del punt de vista comercial les entitats són lliures de marcar les seues exigències.

El consumidor ha de saber que?
En qualsevol cas, el client no ha de ser submís i accedir sense més a firmar un compromís desmesurat. Totes les entitats estan obertes a la negociació, qüestió que no hem de perdre de vista, ni de molt, quan subscrivim un préstec. “Amenaçar” de buscar una altra entitat o presentar una altra oferta vinculant ens pot servir per a desfer-nos d’algunes de les exigències “alienes” al préstec que en poden complicar el pagament i “lligar” un client de forma poc gustosa amb el banc. Millorar les condicions o evitar algunes de les pretensions capritxoses es pot aconseguir mitjançant el diàleg amb el banquer.

Devolució anticipada del crèdit: una altra exigència contrària a la llei

Una altra de les exigències desmesurades i injustificades que de vegades sol·liciten les entitats és la de requerir el pagament anticipat de tot el saldo hipotecari que reste per pagar quan un client ha deixat de pagar alguna quota. Més d’una vegada, el Tribunal Suprem ha dictat sentències en contra de bancs afirmant que les entitats no poden exigir la devolució abans d’hora dels crèdits hipotecaris quan el client no ha pagat alguna lletra. Aquesta clàusula que usen bancs i caixes d’estalvis de forma ocasional és il·legal, segons les sentències judicials. Des del punt de vista legal, les clàusules que estableixen la possibilitat d’exigir el cobrament total del crèdit pendent quan un client ha deixat de pagar alguna lletra són contràries a les lleis, ja que contradiuen diversos preceptes del Codi Civil i diversos articles de la Llei Hipotecària.

Les entitats afirmen que quan un client deixa de satisfer alguna lletra vençuda es converteix en un usuari de risc, fet que els obliga a prendre aquesta mesura de l’abonament anticipat per a evitar impagaments. No obstant això, i segons la llei, quan una entitat atorga un crèdit a un termini concret (que en l’actualitat pot assolir els 50 anys) i així s’estableix en el contracte i en l’escriptura del préstec, el banc ha d’esperar el transcurs del termini pactat per a poder-ne reclamar el pagament complet. El que sí que pot exigir, però, és el pagament de les quotes no abonades al seu dia amb els interessos o la penalització pertinent.

El consumidor ha de saber que?
Si un client deixa de pagar alguna lletra hipotecària, per algun motiu, no té l’obligació de pagar tot el crèdit que tinga pendent. El banc ha d’esperar que vença el termini de la hipoteca (15, 20, 30, 40, 50 o els anys fixats) per a exigir al client els diners que resten per tornar.

Comissions: via lliure, però amb límits

La qüestió de les comissions és una altra de les que desperten més reclamacions i disconformitats entre clients i entitats. En principi, bancs i caixes poden cobrar comissions en els seus préstecs sempre que responguen a serveis prestats. En l’actualitat, per exemple, es troben les comissions d’estudi (per demanar a una entitat que avalue si un client podria o no contractar una hipoteca, vista la seua situació econòmica), les comissions d’obertura (per subscriure un préstec), les de cancel·lació parcial o total i les de subrogació. En qualsevol cas, les entitats sí que estan obligades a exposar en l’escriptura dels préstecs quines són les quantitats que es cobraran per cada concepte. En cas de modificar-les, han de notificar-ho al client abans de començar a aplicar-les. En cas contrari, el client no estaria obligat a pagar aquesta comissió.

A més, tots els bancs i caixes estan obligats a notificar i publicar al Banc d’Espanya les seues tarifes màximes.

El consumidor ha de saber que?
Bancs i caixes poden cobrar comissions sempre que responguen a serveis prestats, però han d’explicitar en l’escriptura dels préstecs el desglossament per cada concepte.