Fonte de conflictos

Fonte de conflictos

Veciños conflictivos ou morosos, obras molestas, liortas, uso inapropiado das instalacións, acordos que non cumpren a maioría requirida… ¿Quen non estivo algunha vez involucrado nunha rifa de veciños? Para dilucidar estes e outros problemas, as comunidades de veciños teñen que seguir unhas normas que deben cumprir tódolos inquilinos do inmoble. A Lei de Propiedade Horizontal, vixente desde 1960 e reformada case totalmente mediante a Lei 8/1999, regula as relacións entre propietarios de pisos ou locais e recolle tamén os seus dereitos e obrigas. Esta lei tende a atribuírlle ó titular da propiedade as máximas posibilidades de aproveitamento, pero co límite nos dereitos dos demais propietarios e o interese xeral da propiedade. Deste xeito, a lei ampara o propietario no tocante ó seu propio espacio e defende a copropiedade cos demais donos de pisos ou locais dos restantes elementos, pertenzas ou servicios comúns. Regúlanse, por exemplo, aspectos como a morosidade no pagamento das cotas dalgún veciño, as maiorías precisas para tomar determinados acordos ou qué facer ante actividades molestas dalgún veciño.

Todos podemos ser presidente da comunidade de veciños

As comunidades de veciños teñen que ter un presidente. Entre as súas funcións principais están a de representar legalmente a comunidade en asuntos que a afecten, canalizar queixas e suxestións dos veciños, convocar e presidi-las xuntas, e exercita-las accións xudiciais acordadas pola comunidade. A lei tamén contempla a posibilidade da figura do vicepresidente, que substitúe ó presidente se está ausente, a dun secretario e a dun administrador, labor do que se encarga xeralmente un administrador de fincas colexiado.

Calquera propietario dun inmoble de veciños pode ser presidente da comunidade. Elíxese por votación, de xeito rotativo ou por sorteo. O nomeamento é por un ano, non sendo que o estatutos dispoñan outra cousa ou os veciños non aproben a súa xestión, e polo tanto propoñan a súa demisión antes do prazo.

O presidente elixido ten a obriga de exerce-lo seu cargo, non sendo que alegue unha causa que llo impida. Para deixa-lo cargo ten que presenta-los seus impedimentos ante o xuíz, que estimará se as razóns alegadas son abondas. Así e todo, se a persoa afectada lles expón razoadamente ós outros propietarios as causas que lle impiden desempeña-lo cargo, non será preciso acudir ó auxilio xudicial.

Cándo impugnar un acordo da Xunta de Propietarios

Só se pode impugnar un acordo da Xunta de Propietarios ante os Tribunais:

• Se é contrario á lei ou ós estatutos da comunidade de propietarios.
• Se resulta lesivo para os intereses da comunidade en beneficio dun ou varios propietarios.
• Se supón un grave prexuízo para algún propietario que non teña obriga xurídica de aturalo ou se adoptou con abuso de dereito.

Pero, ademais, hai que estar lexitimado para impugna-lo acordo. Poderán facelo:

• Os propietarios que votaran na xunta e os veciños ausentes que comuniquen no prazo de 30 días a súa discrepancia.
• Os que estean ó corrente no pagamento de tódalas débedas vencidas coa comunidade. Se ese non é o caso, cómpre depositar xudicialmente as cantidades correspondentes ás devanditas débedas.

Problemas máis habituais das comunidades de veciños

Veciños morosos

A recente Lei de Axuizamento Civil favorece o cobro de cantidades que se lle deban á comunidade de veciños cando se trata de débedas inferiores a 30.050 euros (cinco millóns de pesetas). Se o debedor non paga ou decide non comparecer no xuízo, o xuíz pode dictamina-lo embargo do piso ou local. É máis, se o moroso decide apela-la decisión do xuíz, antes deberá satisface-la súa débeda ou consignala (depositala nunha conta do xulgado).

A lei tamén especifica que os veciños que non estean ó corrente do pagamento non poderán votar nas xuntas de propietarios nin impugnar acordos que se adopten nela. Teñen voz, pero non voto. Finalmente, a lei contempla a posibilidade de darlle publicidade ó nome do debedor no taboleiro de anuncios da finca ou nas circulares veciñais, polo que quen non cumpra coas súas obrigas económicas non poderá agacharse no anonimato.

Que facer contra un veciño que realiza actividades molestas?

Calquera veciño que coide que outro realiza actividades molestas ou insalubres, perigosas ou incómodas pode presentarlle unha queixa ó presidente, que é quen lle debe comunicar ó dono do inmoble que causa as molestias que deixe de facelo.

No caso de que as molestias continúen, convocaríase unha xunta de propietarios para falar do asunto, e autorizaríase ó presidente a emprender unha acción xudicial. Unha vez presentada a demanda, o xulgado pode ordena-la suspensión cautelar das actividades. Se a sentencia é condenatoria, pódese dispo-lo cesamento da actividade, a indemnización de perdas e danos e a privación do dereito ó uso da vivenda ou o local por un prazo de ata tres anos. Se se trata dun inquilino, poderase anula-lo seu contrato de alugueiro.

Ascensor e antenas parabólicas, si ou non

Se un grupo de veciños quere instalar un elemento de mellora, como un ascensor, e algún veciño se opón, a xunta non pode obrigalo á súa implicación económica. Pódese realiza-la obra, pero este veciño non pode usar este servicio (no caso dos ascensores, a discrepancia soluciónase con chaves que permiten acudir directamente ó piso seleccionado e que lle impiden usa-lo elevador a quen non paga). Se posteriormente o veciño desconforme quere utiliza-lo ascensor, deberá paga-la súa parte proporcional da obra, máis xuros. Así e todo, a problemática dos ascensores é moi conflictiva e a xurisprudencia das Audiencias provinciais non é unánime. Hai sentencias que desligan o acordo de instalación do acordo de contribución económica á obra. E hai xuíces que consideran que, adoptado o acordo por 3/5, este obrígaos a todos a contribuíren.

Por outra banda, ningún veciño se pode negar á eliminación de barreiras arquitectónicas se a demanda procede dunha persoa con minusvalías. Cando non se obteña a maioría requirida pola Lei de Propiedade Horizontal, o propietario afectado de minusvalía estará autorizado por lei a realiza-la obra, asumindo tódalas custas.

Se un veciño quere instalar unha antena parabólica común, terá que conseguir que o aprobe un tercio dos propietarios. Os que se opuxeran non teñen a obriga de paga-lo custo de instalación ou mantemento, pero se no futuro desexan ter acceso ás emisións, deben aboa-lo importe que lles atinxe, actualizado o xuro legal dos cartos.

Obras baixo control

Un propietario pode modifica-los elementos arquitectónicos (tirar tabiques non mestres, por exemplo), instalacións ou servicios do seu piso, sempre que non prexudique a seguridade do edificio, a estructura xeral, a súa configuración ou estado anteriores nin vulnere os dereitos doutro propietario (non se poden pechar balcóns ou instalar fiestras de distinta cor ou tamaño). Calquera obra realizada baixo estas características cómpre comunicarlla ó representante da comunidade.

Pero os propietarios non poden realizar accións prohibidas polos estatutos ou que resulten danosas para a finca ou que “contraveñan as disposicións xerais sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, perigosas ou ilícitas”. E a comunidade pode actuar ante a xustiza se estas actividades non cesan .

Fondo de reserva

Segundo a nova Lei de Propiedade Horizontal, os propietarios están obrigados a paga-la constitución dun fondo de reserva destinado ás obras de conservación e reparación do edificio (incluíndo o portal). A reserva deste fondo debe ser do 2,5% do orzamento anual da comunidade para o primeiro ano e do 5% a partir do segundo.

Se a obra non é de conservación e reparación, pode que implique unha modificación da estructura ou configuración da finca e, polo tanto, cumprirá acada-la unanimidade. Se se cualifica unha obra como de innovación ou de mellora, daquela quen se opoña só estará obrigado a contribuír cando o importe sexa inferior ás tres cotas ordinarias.

A comunidade de veciños poderá emprega-lo fondo para subscribir un contrato de mantemento do inmoble ou para paga-las obras precisas para mante-lo edificio. Tamén se pode dispor do fondo para contratar un seguro que cubra os danos por riscos extraordinarios. Por outra banda, tódolos cartos do fondo que se empreguen terán que repoñerse nos seguintes orzamentos.

Normas de las Comunidades de Vecinos

Os veciños e propietarios dunha finca teñen a obriga de:

1. Respecta-las instalacións da comunidade e demais elementos comúns, ben sexan de uso xeral ou privativo, evitando que se causen desperfectos.
2. Manter en bo estado de conservación o seu piso, local e instalacións privativas, en termos que non prexudiquen o resto dos propietarios.
3. Consentir na súa propiedade as reparacións que esixa o servicio do inmoble e permitir nel as servidumes imprescindibles requiridas.
4. Permiti-la entrada no seu piso ou local para os efectos de realiza-las reparacións requiridas nos apartados anteriores.
5. Contribuír ós gastos xerais para o adecuado sostemento do inmoble, consonte á cota de participación establecida.
6. Contribuír, de acordo á cota de participación, ó fondo de reserva da comunidade. Con este fondo a comunidade poderá contratar un seguro que cubra os danos causados na finca.
7. Observa-la dilixencia debida no uso do inmoble e nas súas relacións cos demais titulares respondendo ante estes das infraccións cometidas e dos danos causados.
8. Comunicarlle ó Secretario da comunidade o domicilio para os efectos de citacións e notificacións de toda índole. En defecto desta comunicación considerarase como tal o piso ou local pertencente á comunidade.
9. Comunicarlle ó Secretario da comunidade o cambio de titularidade da vivenda ou local. Quen incumpra esta obriga seguirá respondendo das débedas coa comunidade reportadas despois da transmisión de forma solidaria co novo propietario.