Esclaus financers
“Bon dia, té vostè aval bancari?” Abans d’interessar-se pel nom o DNI del ciutadà, algunes entitats financeres fan aquesta pregunta a boca de canó als qui s’acosten a sol·licitar un préstec hipotecari. Per a ser candidat a aconseguir una hipoteca no hi ha prou de donar mostres de solvència, sinó que cal comptar també amb un bon suport econòmic que pugui recolzar el deute en cas que el titular de la hipoteca es vegi afectat per turbulències econòmiques. Des del 2007, quan va esclatar la crisi financera actual, la morositat ha passat d’estar en el 0,40% (de 100 préstecs ni tan sols un era un potencial morós) a aconseguir el 4,14% al tancament de febrer del 2009 (ara, més de quatre clients de cada 100 no paguen el préstec). És per això que els bancs han pujat el llistó d’exigències per a prestar diners. Ja no es concedeixen crèdits que financin el 100% de l’habitatge, que comportin pagar més del 40% dels ingressos que rep la unitat familiar al mes, o que no comptin amb un aval hipotecari. Moltes vegades, són els pares els qui avalen els fills per a assegurar a les entitats financeres que aquests compten amb un sòlid suport financer. Amb tot, és habitual que els mateixos avaladors desconeguin fins on arriba el seu compromís i quin és de veritat el seu paper com a màxims responsables del préstec en cas d’impagament per part del titular. Aquesta figura també ha sofert canvis els darrers temps i, ara, el títol d’avalador només s’aconsegueix si se supera un difícil examen en què es demostri la seva capacitat financera.
Els tipus d’avals són nombrosos (el de lloguer, el tan anomenat aval de l’Estat per a les emissions de deute dels bancs…), però el més conegut i popular en aquests temps d’incertesa econòmica és l’aval hipotecari. Aquesta figura no és material sinó física. Es pot definir com la persona que voluntàriament garanteix el pagament d’un préstec si els titulars i benefactors de l’habitatge no poden fer front als pagaments compromesos. Actua com un fiador o un garant perquè el banc o la caixa d’estalvis rebin les lletres mensuals establertes. És, per tant, una persona que assumeix un risc, ja que ha de demostrar que disposa de béns i de capacitat financera suficient com per a poder fer front al pagament de les quotes. Serà qui s’enfronti a la totalitat del pagament de la hipoteca quan el titular no pugui pagar-la.
En temps de bonança econòmica, quan la demanda de pisos augmentava com l’escuma i, gràcies a l’expansió de la construcció, el PIB espanyol creixia a taxes superiors al 3%, l’aval bancari era una figura gairebé oblidada. La majoria de les hipoteques es concedien a partir de les garanties de pagament que oferien els compradors, sense necessitat de fiadors externs. En canvi, davant la desacceleració econòmica i la caiguda de negoci bancari (molt afectada per l’increment de morosos hipotecaris), requerir un aval per a la concessió del préstec és ara una pràctica habitual.
En el llibre d’estil dels bancs hi ha diverses normes que exigeixen la sol·licitud d’un aval bancari: la primera norma són els préstecs que es demanen per més del 80% de la taxació d’immoble. Si una parella desitja comprar un pis valorat en 200.000 euros i necessita finançament per més de 160.000 euros, és normal que el banc o la caixa li reclame un aval bancari, una persona que aboni els prestataris amb els seus béns.
En segon lloc, els bancs estudien en profunditat la capacitat d’endeutament dels titulars i només concedeixen hipoteques sense aval quan els compradors demostren que no dedicaran més del 35-40% dels seus ingressos mensuals al pagament de la hipoteca. Un exemple de client solvent que no necessita aval és el que sol·licita una hipoteca de 200.000 euros a un termini de 25 anys, amb una nòmina de, almenys, 2.370 euros mensuals. Amb un tipus d’interès del 3%, hauria de pagar una lletra mensual de 948 euros, al límit permès del 40% dels seus ingressos. Si cobrés menys de 2.370 euros, l’entitat exigirà un aval bancari, ja que es considera que aquest sou és insuficient i no li garanteix la capacitat de pagament.
Des de fa uns mesos, les entitats també han centrat l’atenció en una altra variable: l’estabilitat laboral dels titulars del préstec. Davant la imparable pujada de l’atur, als bancs els interessa saber si el seu client pot o no pot entrar a formar part de les llistes dels serveis d’ocupació. Per això exigeixen avals bancaris als titulars amb contractes escombraries o temporals, encara que tinguin nòmines que cobreixin àmpliament l’import mínim sol·licitat per a fer front al pagament de la lletra. Sous de 3.000 euros en feines precàries requereixen d’un aval hipotecari perquè l’entitat doni llum verda a la sol·licitud del préstec.
Des de fa un any i mig, coincidint amb la crisi, la càrrega de documents que han de presentar els avaladors bancaris ha augmentat de forma considerable. Ara, les entitats volen conèixer al detall la seva situació financera. És per això que també sol·liciten la nòmina de l’avalador, els seus ingressos, els moviments dels seus comptes corrents els darrers mesos, l’última declaració de la renda i documents que acreditin la propietat de béns, com ara escriptures d’immobles, certificats de quadres o altres obres d’art i joies.
Sempre que una persona assumeix el paper d’avalador, adopta un compromís ferm de pagament de la hipoteca. Per llei, ha de respondre com si es tractés del titular del préstec en cas d’impagament. L’obligació automàtica no es refereix només a les quotes, sinó també als interessos de demora meritats, a les costes processals, a les assegurances vinculades al préstec i a totes les despeses relacionades amb la hipoteca que el titular hagi deixat de pagar, sigui quin sigui el motiu.
Per cortesia, les entitats no acudeixen a l’avalador el primer mes que no reben el cobrament de la hipoteca. S’esperen tres mesos. Consideren, per tant, que un préstec és impagat quan els titulars n’incompleixen el pagament tres mesos seguits. En aquest moment, comencen els tràmits per a aconseguir els diners a través de l’avalador. No obstant això, si aquest ho decidís i així ho comuniqués a l’entitat en el moment de firmar l’escriptura del préstec, el banc podria oferir-li aquesta informació des del primer mes en què es deixa de cobrar la hipoteca.
En aquests moments, els bancs demanen mostres de solvència tan elevades als avaladors que en fan un estudi de la capacitat financera, dels ingressos i de les despeses per determinar si, per si sols, podrien fer front a les quotes del préstec. Bancs i caixes busquen que els avaladors disposin d’ingressos suficients com per a poder afrontar el pagament de la hipoteca (en l’hipotètic cas que fos necessari) utilitzant al voltant del 40% de les seves rendes mensuals (com si es tractés del mateix hipotecat). No obstant això, són més laxos amb els qui disposen de béns, com són altres habitatges, automòbils, terres o fins i tot patrimoni artístic que pogués rescabalar un possible deute, encara que els seus ingressos mensuals siguin baixos (fins i tot inferiors als dels mateixos titulars del préstec). Això és així perquè, en cas d’impagament, per llei, l’entitat pot sol·licitar l’embargament dels béns tant de l’hipotecat com de l’avalador. Encara que resulti curiós, l’entitat no està obligada a embargar l’habitatge objecte de la hipoteca per a cobrir el deute com a primera opció. Pot començar per prendre directament béns mobles i immobles de l’avalador. En hipoteques amb diversos avaladors, el banc pot sol·licitar fins i tot l’embargament dels béns d’un de sol, per la totalitat del deute i no només de la part que li correspongui de dividir el deute entre els avaladors titulars.
Generalment, quan una persona pren la decisió d’avalar un altre en un préstec no pensa que posa els seus béns com a garantia que el titular rescabalarà el deute bancari. En canvi, en èpoques de vaques flaques, com les actuals, són moltes les execucions hipotecàries que tenen com a protagonistes els avaladors. Per això no serà sobrer conscienciar-se i conèixer fil per randa com es desenvolupa aquest procés. Davant un impagament, l’entitat es posa en contacte amb el titular del préstec. Si no aconsegueix que pagui, el segon pas és informar l’avalador i sol·licitar-li el pagament de les quotes íntegres del préstec, de les pendents i, si és el cas, dels interessos de demora corresponents que, de mitjana, suposen al voltant d’un 7% de les quantitats que s’han deixat de pagar. Si l’avalador afronta el seu paper sense cap inconvenient, l’entitat no exigirà res més i el pagament de la hipoteca seguirà el seu curs. En aquesta situació, una vegada que el titular pugui reprendre els pagaments, l’avalador els deixaria de pagar. A les entitats no els importa qui aporti els diners, sinó assegurar-se les quantitats compromeses. Si assumeix el deute l’avalador, pot exigir l’import pagat al deutor i convertir-se oficialment en el seu creditor.
Si, per contra, l’entitat no aconsegueix que l’avalador afronti els pagaments, iniciarà una demanda judicial. En el cas que la demanda s’executi, que és el més habitual, el jutge podrà sol·licitar l’embargament dels béns tant del titular del préstec com de l’avalador. Una situació en què ambdós hauran de fer front al deute amb els seus béns mobles, és a dir, amb els diners dels seus comptes corrents, nòmines i pensions. En última instància, es procediria a la subhasta d’immobles, tant de l’hipotecat com de l’avalador.
La necessitat de subscriure hipoteques fins per 40 anys fa que la figura de l’avalador es converteixi en un esclau financer per a tota la vida. Per això es recomana deixar escrites certes clàusules en el préstec hipotecari pel que pugui passar. No són pocs els casos d’impagaments d’hipoteques que es produeixen pel trencament de matrimonis i per arribar a una situació extrema de desacord i de no saber què fer amb el pis. Encara que és paradoxal, pot passar que una persona sigui l’avalador de la casa de l’exparella del seu fill, després d’un divorci ruïnós i dolorós per a ell. A fi d’evitar aquestes situacions, convé aclarir la seva responsabilitat, a través d’un contracte, davant possibles situacions com aquesta.
En el moment en què s’escriptura el préstec, l’avalador hi figurarà com a tal i és aquí on apareixeran les clàusules particulars que vulgui imposar l’entitat. D’entrada, el banc o la caixa no tenen l’obligació d’informar l’avalador de l’incompliment dels pagaments per part dels titulars del préstec. Tot i això, si sol·licita conèixer els impagaments de manera expressa, l’entitat estaria obligada a informar-lo. Aquesta clàusula s’ha de constatar així en l’escriptura si les dues parts (avalador i entitat financera) es posen d’acord i decideixen que així sigui.
L’últim aspecte que cal tenir en compte és que en els impagaments d’hipoteques amb avaladors les entitats no comuniquen a aquests últims que una hipoteca ha entrat en mora. El més comú és que el primer document informatiu que reben sigui una notificació judicial.