O anticipo sobre plano, asegurado

O anticipo sobre plano, asegurado

O comprador recuperará os cartos que adiante sempre que a construción da vivenda non se comece no prazo estipulado, non se entregue en prazo ou se o Concello non concede os permisos de habitabilidade. A crise do sector da construción que se vive en España tornou en algo habitual a paralización ou a suspensión de obras de vivenda pola falta de financiamento ou por mor dos problemas económicos das promotoras. Moitas desas obras tiñan xa os seus compradores, que depositaran unha cantidade como anticipo sobre plano. Eses adiantos ingrésanse nunha conta específica do promotor, independente de calquera outra, á que recorrerá para cubrir os gastos propios da obra. Este é o único destino legal dos anticipos a conta. A devolución detes cartos está garantida a través do contrato de seguro de caución ou por avais se, ao final, a vivenda non se constrúe ou non se realiza no prazo acordado. A póliza ou o aval teñen, en principio, carácter colectivo para o edificio, pero o avalista ou asegurador emitirá a nome de cada beneficiario ou comprador cadanseu certificado individual. Estes mecanismos, instaurados no noso ordenamento legal dende o ano 68, protexen o consumidor e permítenlle recuperar os cartos adiantados se a compra final non chega a bo termo.

Que lei protexe estes anticipos?

A Lei 57/1968, do 27 de xullo, sobre percepción de cantidades anticipadas na construción e venda de vivendas, actualizada pola Lei de ordenación da edificación do ano 1999, establece os mecanismos que aseguran a devolución dos pagamentos, non só en caso de quebrar o promotor, senón ante situacións tan habituais como longas demoras na entrega ou a imposibilidade de construír por problemas relacionados con cuestións urbanísticas. Outra referencia é o Real Decreto 515/1989, do 21 de abril, sobre protección dos consumidores en referencia á información que se debe subministrar na compravenda e arrendamento de vivendas. Esta norma lembra a obriga do promotor/vendedor de lle proporcionar ao comprador unha copia dos documentos nos que se formalizan as garantías entregadas a conta segundo a Lei 57/1968, xunto con información detallada polo miúdo do prezo de venda, modalidade de pagamento, medios de pagamento admisibles e posibles subrogacións en créditos hipotecarios.

Antes de pagar un anticipo, que debería saber?

A Lei recolle que a entrega de anticipos debe realizarse a través dunha entidade bancaria e que no contrato cómpre especificar que a devolución destas cantidades está asegurada sempre que a obra non se inicie, non se constrúa nos prazos acordados ou non se conceda a habitabilidade da vivenda. Neste documento constará tamén a identificación do avalista ou asegurador. Así que se asina o contrato, o certificado de garantía entrégaselle ao titular.

E se xorde a dúbida de continuar ou non coa construción da vivenda?

En primeiro lugar hai que recoller a documentación, realizar unha lectura repousada e comprobar que se dispón de aval bancario ou do seguro individualizado. Esta é a garantía de obter a devolución dos pagamentos anticipados. Con el nas mans, e se se producise o sinistro, o avalista ou a aseguradora deberá atender á devolución do seu diñeiro.

A que se refire neste contexto a palabra sinistro?

Dentro do concepto sinistro englóbase o feito de que a construción non comece no prazo estipulado, de que a vivenda non se entregue en prazo ou que, aínda construída, o Concello non conceda os permisos de habitabilidade. Nestes casos, o comprador pode solicitar a resolución do contrato e mais a devolución do diñeiro pagado.

Calquera demora pode dar dereito á devolución do anticipo?

Unha demora na finalización da obra e na súa entrega pode estar xustificada, por exemplo, por cuestións meteorolóxicas, e por iso non ser motivo abondo en todos os casos como para lle pór fin ao contrato. En ocasións é aconsellable conceder un maior prazo de entrega, ampliando o prazo de vixencia do aval ou seguro, se ben antes de realizar este trámite convén consultar no Concello a situación na que se atopa a obra. Unha demora na entrega tamén se pode compensar cunha indemnización por perdas e danos, de os haber, sen que cumpra pórlle fin ao contrato.

Pero se se solicita a devolución dos cartos, hai que se dirixir ao avalista?

Se cadra máis adiante e de ser necesario. Polo momento, ante a dúbida, hai que dirixirse por carta ou burofax certificado ao promotor e solicitarlle información sobre o estado e marcha da construción e cumprimento dos prazos contractuais previstos.

O segundo paso é agardar a resposta durante un prazo de tempo prudencial. No entanto, pódese acudir ao Concello para ter información sobre as licenzas e o estado da obra, e mais para asesorarse a través dunha asociación de consumidores. De haber motivos reais para se preocupar, é probable que outros compradores realizaran xestións con anterioridade e que consultaran ou interpuxeran xa reclamacións a través destas asociacións ou nos servizos de Consumo do seu concello (OMIC) ou provincia.

En moitas ocasións os construtores non responden; que pode facer a persoa afectada?

Cómpre insistir ante o vendedor e agardar o resultado das xestións do seu OMIC. Deste xeito poderase requirir a resolución do contrato con devolución dos cartos entregados, tendo en conta a información obtida polos outros organismos. Este primeiro requirimento non se dirixe ao avalista, senón ao promotor vendedor que conste no contrato.

Débese realizar mediante notario ou por burofax certificado con xustificante de recibimento, a través do cal se reclamará a devolución das cantidades entregadas a conta máis o xuro legal por non comezar a obra ou polo atraso respecto aos prazos pactados.

Ante a negativa a devolver as cantidades ou en caso de que o promotor non recolla as súas notificacións por abandono do domicilio social, o afectado xa se pode dirixir ao avalista polas demoras, pola desaparición e abandono do domicilio social e da obra, ou pola negativa inxustificada a devolver as cantidades.

E se a promotora se declarase en suspensión de pagamentos?

A antiga suspensión de pagamentos, hoxe denominada concurso de acredores, implica que a empresa intentará ser reflotada, encamiñada á súa viabilidade, a través dunha administración concursal composta por xuristas e economistas, todo iso baixo supervisión xudicial. Por esta razón, a suspensión de pagamentos non significa quebra absoluta, nin disolución da sociedade nin o fin de todos os seus proxectos empresariais. Tampouco quere dicir que a vivenda non se vaia construír e que se perdan os pagamentos anticipados, xa que estes deben estar asegurados ante este suposto.

Se o afectado non dispón da documentación relativa a estas garantías?

En tal caso, cómpre solicitarlle sen demora un certificado individual por burofax con xustificante de recibimento ao vendedor e acudir aos Servizos de Consumo.

Como son as garantías?

Poden ser un aval ou un seguro de caución. Este último é un seguro de danos por conta allea elaborado para protexer o acredor (o comprador asegurado) fronte ao incumprimento do debedor (o vendedor tomador do seguro), desviando ao asegurador a indemnización á que tivese dereito o comprador da vivenda ante un caso de sinistro.

O avalista négase a devolver os cartos adiantados.

Nese caso hai que comprobar que se dan os requisitos mencionados para que o asegurador ou avalista cumpra. Non obstante, e como exemplo, algúns bancos avalistas téñense negado a devolveren os cartos porque o promotor non constituíra a conta especial que impón a lei. Así e todo, os tribunais din que este feito non prexudica ao comprador asegurado, xa que a obriga do avalista ou asegurador era solicitarlle ao promotor que o fixese, máis aínda se emitía certificados individuais. En situacións así, hai que negociar co asegurador ou avalista, polo que é aconsellable contratar un avogado.