Hipoteka berriek, aurpegi bi

Hipoteka berriek, aurpegi bi

Hilero-hilero 100.000 espainiarrek etxebizitza erosi eta hipoteka ordaintzeko bidaia zurrunbilotsuari ekiten diote. Egun, hipoteka berrien %98 inguruk erreferentzia duten Euribor indizearen igoera geldiezinak familia askori sistema tradizionalaz bestelako ordainbideak bilarazi dizkie, hileko kuota merkatuz orain arte bezain estu bizi behar ez izateko edo, besterik ez bada ere, etxebizitza erostearekin amets egin ahal izateko.

Finantza erakundeek ordezko hamaika ordainbide aurkezten dizkigute: 52 urteraino luzatzen diren amortizazio-epeak, etxebizitzaren tasazio-balioaren %120raino finantzatzeko aukera, maileguaren epe-mugara arte interesak bakarrik pagatu eta kapitala orduantxe ordaintzen hastea,aurreneko hamar urteetan kuota txikiak ordaindu eta hortik aurrera kopuru handiagoak, hipoteka berriztatzea bestelako gastuei (autoa ekarri, bidaia egin, etxeko konponketak…) buru egin ahal izateko eta antzeko beste hamaika aukerak laguntzen dute ordainketa samur edo erosoago bihur dadin.

“Formula magiko” horiek guztiak aplikatzeak, nolanahi ere, erostunaren kontrako neurriak ekarriko ditu ezinbestean: hipoteka berrogei urtez ordaintzearen prezioa, interesetan soilik, 60.000 euro baino gehiago kosta dakioke ordaintzaileari, bizitza osoa zorpean egonaraziko dion gurpil zoroan murgiltzea, are herentzian zorrak utzaraziko ere. Horregatik komeni da merkatuan modan jarri diren “hipoteka formula” berri horien letra txikia ezagutzea.

• Iraupen luzeko hipoteka
  Finantza erakundeen azken joera, hipotekak amortizatzeko epeak 50 urtetik gora ere luzatzea da (bakarren batek zenbaitek 52 urteraino luzatzeko aukera ematen du). Mediterraneoko Aurrezki Kutxa, BBK, Caja Duero edota Caja Laboral-ek, besteak beste, komertzializatzen dute produktu hori. Horra honen abantaila nagusia: mailegua ordaintzeko epea luze-luzea izanik, 30 urtetara kontratatzen bada baino %15 merkeagoa izan daiteke hileko kuota.

  Berrogeita hamar urte eta 300.000 euroko hipoteka-maileguaren kostua, interesa %5,5 baldin bada, hilean 979 euro ordaindu behar da. Mailegu hori bera 30 urtera eman balitz, kuota 1.135 euro litzateke (maileguaren indarraldi osoan ordaintzen den batez besteko interes tasa %5,5 horixe balitz).
  Horrelako maileguen eragozpen nagusia argi dago: epe laburragorako kontratatzen direnak baino askoz garestiagoak dira, interesak luzaroago ordaindu behar baitira. Adierazitako adibidean, 50 urterako hipoteka hartzen duenak 30 urterako hartuko lukeenak baino 178.800 euro gehiago ordaindu beharko lituzke.

  Epe luze-luzerako hipoteka batean, kuotak txikiagoak badira ere, sekulako dirutza ordaintzen da interes gisa. Beraz, kuota eta epearen arteko konbinazio egokia aukera dezan aholkatu behar zaio interesatuari. Hileko kuota merke-merkeak erdiestea interes altuak ordaindu behar izatea baita, azken finean.

• Gabealdidun hipoteka
  Hutsaldia da hipoteka-munduan indarrean sartutako kontzeptuetako bat: finantza erakundeak, kapitalaren amortizazioa geroraturik, interesak bakarrik ordaintzea baimentzen duen aldia da. Gabealdiaren iraupena urtebetetik hamar urtera arte doa: tarte horretan zorpekoak kuota apalak ordaindu beharko ditu, gerora, gabealdia amaitutakoan, dezente altxatuko diren arren.

  Malgutasun hori hamaika erakundek eskaintzen dute egun: BBVA, Santander, La Caixa, Caja Madrid, BBK, Caja Navarra, Caja Laboral… Abantaila, berriz, aurreneko urteetan kuota txikiagoak ordaintzeko aukera izatea da. Halaz ere, gabealdia bukatutakoan, letra bakoitza %30 inguru garestituko da. Horrela bada, hastapenean 700 euro ordaindu beharko du interesatuak, adibidez, eta halako batean beste 210 euro eskatuko dizkiote hilero. Horri, interes tasaren eguneratzea erantsi (edo kendu) beharko zaio, Euribor igo edo jaitsi den arabera. Hilean 700 euro ordaintzetik 920 ordaintzera igarotzeak, jakina, itoaldia ekar liezaioke familiari.

• Kuota geroratua duten hipoteka
  Hona hemen beste hipoteka-mota bat, oldarkorragoa, letrak modu eroso samarrean ordaindu ahal izateko: “kuota arineko” (edo “interesa bakarrik”) pleguko hipoteka mailegua: etxebizitzaren bermea duten hauetako kuotak interesek bakarrik osatzen dituztenez, hipoteka tradizionaletakoak (hots, kapital eta interesen amortizazioak osatutakoak) baino %30 – %50 merkeagoak dira hileko kuotak. Etxebizitzaren erostuna erakartzen duen amua bistan da: epe-muga iritsi arte kapitaletik zentimo bakar bat ez ordaintzeko aukera ematen dute. “Erraztasun” horri esker, bezeroak etxebizitza garestiagoa erosi ahal izango du, gainera.

  Kontrako alderdian, berriz, erabiltzaileak urtero-urtero diru-kopuru galanta aurreztu beharko du, hipotekaren amaiera gertatzen denean itorik ez gertatzeko, adibidez, eskatu zituen 150.000 euroak denak batera ordaindu behar izatean. Honelako maileguek ez ordaintzeko arrisku handia dute eta oso litekeena da, mailegua amaitzean, banketxeak etxebizitza “bahitzea”, bezeroak zorra (izugarri handia) ordaindu ezinean badabil.

• Kuota hazkorreko hipoteka
  150.000 euroko hipotekagatik hasieran 700 euro ordaintzea ere posible da, kuota hazkorreko mailegua kontratatu bada. Hipoteka-plegu honek erostunari hastapenean kuota merkeak ordaintzeko aukera ematen dio (kuota iraunkorreko mailegu tradizionalekoak baino %15 merkeagoak izan daitezke lehen urtean), baina, hasieran gutxiago ordaintzen den arren, logikaz ahalegina larrituz doa, urteak joan ahala.

  Honelako hipotekek, beste aldetik, makina bat eragozpen dituzte: hipoteka-letra %1 – % 2 areagotzen dute urtero-urtero erakundeek. Horri erantsi behar zaio Euribor indizearen balizko igoera, indize horixe baitute erreferentzia Espainiako hipoteka gehienek. Bateko eta besteko, oso litekeena da 700 euro ordaintzetik 900 eurora igarotzea, urte batetik bestera.

  Esate baterako, honelako hipoteka iazko abuztuan kontratatu zuen bezeroak hasieran 724 euroko kuota ordaintzen zuen (kontuan izaki Euribor indizea %3,61 zela eta diferentziala, %0,5). Handik urtebetera, hipoteka berrikustean, erakundeak kuota %1,5 altxatu eta Euriborren igoera (2007ko abuztuan %4,66an itxi da) gehi %0,5eko diferentzial iraunkorra kobratuko dizkio. Hitz batean, urtebetean kuota %2,5 garestitu zaio edo, bestela esateko, hipotekadunak, 724 euro ordaintzen bazituen ere, orain 963,94 euro eman beharko ditu kontzeptu berberagatik.

• Kuota blindatuko interes aldakorreko hipoteka
  Hau ez da interes finkoko mailegu tradizionala. “Ordain ezazu diru-kopuru berbera mailegu-aldi osoan” eta antzeko esloganekin mozorrotzen dituzte interes aldakorreko hipotekak. Caja España-k, adibidez, “Bonsai kuotadun hipoteka” komertzializatzen du eta CAM-ek “Hipoteka Gaztea”. Mailegu hauek eta beste askok Euribor indizea (gehi %0,35 – %0,60ko diferentziala) dute erreferentzia. Egia da hileko kuota ez dela aldatzen maileguak dirauen bitartean baina, horrek aldaketarik gabe iraun dezan, Euribor igotzearen ondorioz hileko kuota garestitu ordez, maileguaren epea luzatu egingo du erakundeak.

  Aukeraz onuradun izateko erakundeek, hasteko, amortizazio epea 25 urtera egitea inposatu ohi dute: izan ere, interes tasak garestitzen badira, banketxeak epea luzatzeko aukera izan behar du (40 urtera arte, gehienez). Egun, Euribor %4,7 izaki (eta, beti bezala, %0,5eko diferentziala aplikatuz), 25 urtera egiten den 150.000 euroko hipotekak 894 euroko kuotak ekarriko ditu; 35 urtetara jaitsiz gero, hilekoa 776 euroraino merkatzen da.

• “Revolving? hipotekak eta tasazio balioaren %100etik gorakoak
  ?Revolving? hipotekak (birakariak), edo “bizitza osorakoak”. Honelako maileguak prezio jakin bat duen etxebizitza finantzatzeko eskatzen da. Halaz ere, kopurua amortizatu ahala, bezeroari dirua eskuratzeko aukera ematen diote (hasieran finantzatutako kopurua goiko muga izaki), honek beste hainbat gastu ordain ditzan. Abantaila: hipoteka-maileguaren prezioan (kontsumorako maileguen interesa baino merkeago) etxebizitzaz bestelako ondasun eta zerbitzuak ordaintzeko aukera ematen du: autoa, etxeko erreformak, bidaiak, etab.

  Eragozpen behinena: betirako zorpean bizitzera eta interes ikaragarri garestiak ordaintzera eramango duen sorgin-gurpilean sar daiteke bezeroa. Bezeroak jakin behar du, kontsumoko ondasunak finantzatzen ari bada ere, maileguaren bermea etxebizitza dela; beraz, ordainduko ez balu, horixe galduko luke. Beste eragozpen bat: hauengatiko interes tasak merkatuan ohikoak direnak baino dezente garestiagoak izaten dira. Gutxien-gutxienez, Euribor indizearen parekoa gehi %1eko diferentziala aplikatzen dute (egun, hori %5,7ko interesa litzateke); merkatuan orain %5eko interes tasarik ere aurki daiteke.

  Antzeko kasua da etxebizitzaren tasazio-balioaren %120raino finantzatzen duten hipotekena. Finantzatu nahi den etxebizitzaren balioz gainetiko diru-kopuru horrek bestelako ondasunak eskuratzeko aukera ematen du baina, hori bai, hipoteka tradizionala (etxebizitzaren balioaren %80 inguru finantzatzekoa) kontratatzen denean baino dezente interes handiagoak ordaindu beharko dira honela.

Ordaindu beharreko hileko kuota, interes tasaren arabera, maileguan hartutako 100.000 euro bakoitzeko

	Interes tasak
Urteak	%2,50	%3,00	%3,50	%4,00	%4,50
5	1770,47	1790,69	1810,92	1840,17	1860,43
8	1150,04	1170,3	1190,58	1210,89	1240,23
10	940,27	960,56	980,89	1010,25	1030,64
12	800,45	820,78	850,15	870,55	900
15	660,68	690,06	710,49	730,97	760,5
18	570,54	590,97	620,47	650,02	670,63
20	520,99	550,46	580	600,6	630,26
22	490,28	510,79	540,37	570,02	590,74
25	440,86	470,42	500,06	520,78	550,58
30	390,51	420,16	440,9	470,74	500,67

	Interes tasak
Urteak	%5,00	%5,50	%6,00	%6,50
5	1880,71	1910,01	1930,33	1950,66
8	1260,6	1280,99	1310,41	1330,86
10	1060,07	1080,53	1110,02	1130,55
12	920,49	950,02	970,59	1000,19
15	790,08	810,71	840,39	870,11
18	700,3	730,03	750,82	780,66
20	660	680,79	710,64	740,56
22	620,53	650,38	680,31	710,29
25	580,46	610,41	640,43	670,52
30	530,68	560,78	590,96	630,21

Iturria: Asociación Hipotecaria Española.