Etxebizitza zerga

Etxebizitza zerga

Autoak eta etxebizitzak, erosterakoan egin beharreko gastu handiaz gain, badute beste antzekotasun berezi bat ere: faktura osagarri bat sortzen dute urtero, familientzat oso garesti ateratzen dena. Ibilgailuan asegurua baldin bada, etxebizitzan OHZ edo etxebizitza zerga da horren baliokidea. Eta tamaina ertaineko auto batean asegurua (hirugarrenak babesteko eta hobariduna) urtean gutxienez 80.000 pezeta baldin bada, OHZ maila ertaineko familia batentzat (100 metro karratuko etxebizitza) 25.000 eta 65.000 pezeta artean egon daiteke estatuan. Baina autoaren aseguruarekin ez bezala (erabiltzaileak aukera dauka konpainia aldatzeko, ezbeharrik izan ez badu hobariak pilatzeko, poliza formatu desberdinen artean aukeratzeko) OHZren aurrean biztanleak ez du ia inolako maniobra aukerarik.

CONSUMERek konparaketa egin du, 2001. urtean goi-erdi mailako familia batek, maila ertaineko beste batek eta behe mailako batek beren mailari dagokion batez besteko etxebizitza batean bizi izanda (azalera, eraikuntzaren kalitatea, hiriko zona…) etxebizitza zergatan zenbat ordaindu behar duten, estatuko 14 hiritan. Hona lehen ondorioa: hiri batetik bestera alde handiak daudela etxebizitzagatik ordaindu beharreko kopuruan.

Orokorrean, etxebizitza zerga garestiena Bartzelona, Santander, Donostia eta Malagan ordaintzen da (garestienetik merkeenera); zergarik merkeena etxebizitza Burgos, Logroño, Gasteiz, Castelló eta Murtzian dutenek ordaintzen dute. Eta Iruñea, Madril, Valentzia, Alacant eta Bilbok OHZ ertaina kobratzen dutela esan daiteke, merkeenetik garestienerako ordenan.

Goi-ertain mailako familia baten etxebizitzaren metro karratuko kuota 863 pezetakoa da Bartzelonan eta 822 pezetakoa Donostian; Madril, Burgos, Murtzia eta Logroñon, berriz, ez da iristen 400 pezetara ere. Maila ertain edo behe mailako etxebizitzetan ere desberdintasun fenomeno horixe bera gertatzen da hiri batetik bestera. Behe mailako familia batek gutxi gorabehera 175 pezetatik beherako OHZ ordaintzen du metro karratuko Gasteiz, Burgos, Iruñea eta Logroñon eta Bartzelona, Donostia, Malaga eta Santanderren 325 pezetara iristen da zerga.

Kuota horiek OHZren azken zenbatekotan jartzen badira, maila ertain-goiko batez besteko (azalera: 155 metro karratu) etxebizitza batengatik Bartzelonan (hiriko gunea, eraikuntzaren kalitatea…) aurten ia 134.000 pezeta ordaindu behar da etxebizitza zerga kontzeptuan; Madril, Murtzia, Logroño eta Burgosen, berriz, 56.000 pezetatik behera da. Donostia, Malaga eta Santander ere garestiak dira: etxebizitza horrengatik 100.000 pezetatik gora kobratuko lukete. Bilbo, Alacant eta Valentzia (95.000 eta 85.000 pezeta kasu horretan) garesti samarrak dira familia dirudunentzat ere eta Castelló, Iruñea eta Gasteizek (77.000 eta 68.000 pezeta artean) oso garestia ez den zerga politika egiten dute etxebizitza arloan, maila horretako etxebizitzentzat.

Maila ertaineko familien etxebizitzetan (100 metro karratu), oso garesti bezala nabarmentzen dira berriro ere Bartzelona (65.000 pezetako OHZ) eta Santander (56.000 pezeta); eta beheraxeago, Malaga (44.600 pezeta). Beste muturrean daude berriro Logroño, Burgos, Iruñea eta Gasteiz, 30.000 pezetatik behera bilduko bailukete etxebizitza horrengatik. Zerga hori garestitzat jo daiteke Donostia, Bilbo, Madril eta Alacanten ere (40.000 eta 34.000 pezeta artean) eta Castelló, Murtzia eta Valentzia erdibidean daudela.

Azkenik, behe mailako familiek 28.000 pezetatik gora ordaintzen dute beren etxebizitzagatik (83 metro karratuko etxebizitza hartu da eredutzat) Bartzelona, Donostia eta Santanderren; Gasteizen 8.500 pezeta inguru ordaintzen dute eta Castelló, Burgos, Logroño, Bilbo eta Iruñean ez dira 15.000 pezetara iristen.

Ondorio gehiago

Udal guztietan, metro karratuko kuota garestitu egiten da etxebizitzaren tamaina eta kalitateak gora egin ahala eta hiriko gunea hobea baldin bada. Eta, orokorrean, etxebizitza arloan zerga politikan ildo bakarra dute. Asko kobratzen dutenek etxebizitza mota guztietan kobratzen dute asko, hau da, gizarte maila guztiei, eta alderantziz.

Hiritarrak azkenean OHZ kontzeptuan ordaintzen duen kuota bi aldagairen arabera dago: balio katastrala (lurzoruaren balio gehi eraikuntza balioa: pisuak merkatuan duen balioaren erdira hurbildu nahi du) eta zerga tasa edo koefizientea. Jabeak ordaindu behar duen kuotara iristeko, balio katastrala bider zerga tasa egiten da. 1990etik, etxebizitzen batez besteko balio katastrala %78 gehitu da estatuan, inflazioaren (%38) bi halako baino gehiago. Gertatzen dena da zenbait hiritan etxebizitzen (guztien edo horietako batzuen) balio katastrala oso baxua dela, behar adina berrikusi ez delako eta beste hiri batzuetan berriz merkatuko baliotik ez dela hainbeste aldentzen. Gertakizun horri aurre egiteko Udalek zerga tasak ezartzen dituzte (Hazienda Lokalak arautzen dituen Legeak, 1998ak, behingo eta gutxiengo bat ezartzen ditu), CONSUMERen ikerketa honen arabera Iruñeko %0,25etik hasi eta Bartzelonako %0,89ra artekoak. Baina ñabardura bat egin beharra dago: Kataluniako hiriburuan, OHZ kontzeptuan zerga gehien biltzen duen hiria izanik, maila ertaineko etxebizitza tipiko baten metro karratuko balio katastrala 73.000 pezeta ingurukoa da eta Iruñean, berriz, (hiri hori ez da nabarmentzen OHZ garestia izateagatik) 110.000 pezetara iristen da. Laburbilduz, udal batek etxebizitza arloan duen politika garestia den ala ez jakiteko, bere etxebizitzaren balio katastralari eta ezartzen zaion zerga tasari begiratu behar dio erabiltzaileak.

Zer da OHZ?

Tributu zuzeneko, erreal, objektibo eta aldian behingoa da, udalerri bakoitzean kokaturiko ondasunen gainean jabetza, usufruktu edo azalerako eskubide errealen titularitatea edo administrazio emakida zergapetzen duena. OHZk ondasun higiezin guztiengan du eragina, baina desberdintasunak daude hiri izaera edo landa lurreko izaeraren arabera. Hiri izaerako ondasun guztiei eragiten die, zerga ondorioetarako mugatuta dagoen jabetzarekiko hiri-unitatetan. Hazienda Lokalen Legeak arautzen du.

Ordainagiria

Informazio unitate oinarrizkoa da. Ikus ditzagun bere elementuak.

• Balio katastrala: Era sinplifikatuan esanda, lurzoruaren balioa gehi etxebizitzaren eraikuntza balio da. Normalean etxebizitzak merkatuan duen balioaren erdira hurbiltzen da.
• Zerga oinarria: Salbuetsi gabeko ondasun higiezinen balio katastralak osatzen du.
• Likidazio-oinarria: Balio katastralaren aldean desberdina da, 1997tik aurrera katastroko berrikuspena egin duten udalerrietan bakarrik. Balio katastrala murrizten duen koefizientea (azken berrikuspenaren urtearen arabera aldatu egiten da) aplikatuz erabakitzen da.
• Zerga tasa: Ordaindu beharreko azken kuota lortzeko zerga oinarriari aplikatu beharreko portzentajetan adierazitako koefizientea. Udalak finkatzen du, Legeak ezarritako gutxieneko eta gutxieneko batzuk errespetatuz.
• Kuota: Likidazio-oinarriari zerga tasa aplikatzetik ateratzen da. Kuota osoa zergaren kuota da, baina balizko hobaria aplikatu aurretik.
• Hobaria: Kuotaren portzentajearen murrizketa, zenbait etxebizitzatan: Babes Ofizialeko Etxebizitzak, nekazaritzako kooperatibak, etab.

Zerga-zorra: Kuota osoari hobariak aplikatu ondoren ateratzen den zenbatekoa. Benetan ordaintzen dena da.

Noiz ordaindu behar izaten da OHZ?

Ordainketa urtero egin behar izaten da eta zerga-epealdiko lehen egunean sortzen da, urte naturalarekin bat etorriz (etxebizitza bat urtarrilaren 7an erosten badugu, urte horretako OHZ aurreko jabeak ordainduko du). Zerga-epealdian zehar zergapetutako ondasunetako aldaketek ez dute eraginik izango OHZrako eta hurrengo ekitaldietan izango dute eragina. Ordainketa datak udalak ezartzen ditu eta desberdinak izaten dira batetik bestera. Zenbait udalek ordainketa bi zatitan egiteko aukera ematen dute, bi seihilekotan.

Jabetza guztiek ordaintzen dute OHZ?

Zerga hau salbuespenekin osatzen da, batzuk objektiboak eta beste batzuk izaera subjektibo edo mistokoak izan daitezkeelarik. Beste zenbait epe mugaturako izaten dira, hondamendi naturalak direla eta.

• Gutxieneko salbuetsiak: 100.000 pezetatik beherako zerga oinarria duten hiri izaerako ondasunak salbuetsita daude zergatik. Eta baita landa izaerakoak ere, udalerrian kokaturikoen zerga oinarria 200.000 pezetatik beherakoa denean.
• Aldi baterako salbuespenak: Zuhaitz masa birsortzeko garaian dauden zenbait mendi eta lursail zati salbuetsitzat deklara daitezke 15 urtez.
• Salbuespen iraunkorrak: Administrazioren eta Eliza katolikoaren jabetzako ondasun jakin batzuk, jabari publikoko ondasunak etab.

Nork ordaintzen du?

“Subjektu pasiboak”, usufruktu edo azalerako eskubide errealik ez duten zergapeko ondasun higiezinen jabe diren pertsona fisiko eta juridikoak . Baita zergapeko higiezinen edo zerbitzu publikoen gaineko emakida administratiboaren titularrek ere. Alokairuari dagokionez, OHZren kuota maizterraren kontu joatea adostu dezakete aldeek.

Nola kalkulatzen da OHZren kuota?

Etxebizitzaren balio katastraletik abiatuta, eta horri udal bakoitzak finkatutako zerga tasa aplikatuko zaio. Emaitzari (kuotari) hobariak aplikatzen zaizkio: kuotaren murrizketa zenbait etxebizitza, babes ofizialeko etxebizitzak, nekazaritza kooperatibak…. Ordaindu beharreko zenbatekoa (zerga-zorra) da emaitza.

Azken berrikuspen katastrala 1997az geroztik egin baldin bada, balio katastralari koefiziente murriztaile bat aplikatzen zaio, %0,9koa lehen urtean, %0,8ko bigarrenean eta horrela hamargarren urtera arte; hamargarren urtean likidazio-oinarria balio katastralaren berdina izango da.

Nola iristen da balio katastralera?

Prozedura administratibo konplikatua da, higiezinen merkatuaren azterketatik abiatu eta higiezinen balioa adierazten duten balio-ponentzia batzuk idatzita amaitzen dena. Hazienda Lokalak Arautzen dituen Legearen arabera, hiriko balio katastrala lurzoruaren balioak eta eraikuntzarenak osatzen dute, eta Katastroan jasota dauden datuetatik ateratzen da. Hori finkatzeko merkatuko balioa hartzen da erreferentzia gisa eta balio horren erdira hurbiltzera jotzen du, Balio Ponentziatik ateratzen den balioa erdira murrizten duen koefiziente bat aplikatzen delako. Balio katastrala prozedura arautu baten bitartez kalkulatzen da, balorazio katastraleko sistemaren bidez, eta zuzendu egiten da higiezinaren ezaugarrien arabera.

Zer da Balioen Ponentzia?

Lurzoruaren eta eraikinen balioak, balorazio irizpideak eta bere lurralde eremuan aplikatu beharreko koefiziente zuzentzaileak eta hiri-lurzoruaren mugak eta balio katastralak finkatzeko elementuak jasotzen dituen dokumentu administratiboa da. Jendaurrean ikusgai jartzen dira, berrikuspen katastralaren ondoren herritarrek kontsultatu ahal izan ditzaten.

Lurzoruaren balioa… nola kalkulatzen da?

Hirigintzako gorabeherak kontuan izanda. Horrela ezarritako lurzoruaren balioari, hirigintzako planeamenduak baimentzen duen aprobetxamendua aplikatzen zaio.

Eta eraikuntza-balioa?

Tipologia, erabilera, kalitatea eta izaera historiko-artistikoa kontuan izanda kalkulatzen da eta, hala badagokio, eta balioa jaitsi edo galdu egiten da antzinatasun, erabilera eta kontserbazioaren arabera. Izaera berezia eta berritze lanak ere kontuan har daitezke.

Nola ateratzen da eraikinaren balio katastrala? eta konparaketako taula

Higiezin edo eraikinaren balorazioa egiteko (lurzoruaren balioaren eta eraikuntza-balioaren batura), zenbait gorabehera hartzen diren kontuan: erabilera edo diseinuagatiko o barruko kontsiderazioagatiko desegokitasuna; multzo historiko-artistiko batean dagoelako edo katalogaturik egoteagatik duen babes maila; afekzioa: etorkizunean bide egin, jabetza kendu, birpartzelazioa egin, ordenazioz kanpo egotea, etab.; balio ekonomikoa irabazi edo galtzea.

Zergatik igotzen da urtez urte OHZko kuota?

Kuota hori balio katastralaren eta zerga-tasaren menpe egoten da batez ere, baina… zergatik egiten du gora OHZk, askotan zerga-tasa aurreko urteetako berbera baldin bada? Balio katastralaren aldaketengatik, etxebizitzen merkatuko balioaren bilakaeraren araberakoa baita. Zergatiak: monetaren balio galera, hirigintza planeamenduaren aldaketak -orube baten azalera eraikigarria gehitu edo gutxitzea, edo lurzoruaren sailkapena nahiz kalifikazioa aldatzea, besteak beste-; eraikinaren erabilera aldatzea, edo, azkenik, eraikinek fisikoki aldaketak izan dituztelako, berriro eraiki, zaharberritu, bota, agregatu edo banandu delako.

Nola aldatzen da balio katastrala?

Honako mekanismo hauen bidez:

• Eguneratzea. Estatuko Aurrekontu Orokorren Legeek ezartzen dituzten koefizienteak aplikatzeko prozedura automatikoa; normalean bat etortzen dira urte bakoitzerako aurreikusitako KPIarekin. Azken berrikuspen katastrala 1997az geroztik egin duten udalerrietan ez da aplikatzen, OHZ kalkulatzean koefiziente murriztailea aplikatzen dutelako.
• Berrikuspena. Udalerriko higiezin guztiei balio katastral berria izendatzen zaie. 10 urtetik behin egin behar da.
• Aldaketa. Balio katastral berri bat finkatzen da, udalerri bateko higiezinen zati bati buruz.
• Higiezinen balorazioa, erabilera aldaketagatik edo ezaugarrietan egin diren aldaketak direla eta.

Nola jakinarazten da balio katastral berria?

Katastro Zuzendaritza Orokorreko Lurraldeko Gerentziek jakinarazten dute, edo herri edo lurralde mailako erakundeen bitartez. Balio katastral berriaren jakinarazpena interesatuaren etxera bidaltzen da. Katastroko bulegoetan edo Katastroko Informazio Zerbitzuaren bitartez, informazioa eska daiteke. Balio berriak jakinarazpena egin eta hurrengo urteko Ondasun Higiezinen Erroldan sartuko dira indarrean.

Zer egin balio katastralarekin ados egon ezean?

Bi aukera daude: lehena, Kudeaketa Katastraleko Zentroaren aurrean berraztertze errekurtsoa jarri (berrikuspenak eragindako udalerri guztietan bulegoak jartzen baititu). Beren etxebizitzaren balio katastralaren igoerarekin ados ez dauden hiritarren bulego horietara jo dezakete. Egiaztatzeko agirian, igoera eragiten duten zergatiez gain bulego horren helbidea eta erreklamazioa egiteko modua adierazten dira. Bigarren aukera Epaitegi Ekonomiko-Administratiboaren aurrean errekurtsoa jartzea da, katastroaren kudeaketarako zentroen gainetik dagoen instantzia baita. Berraztertzeko erreklamazioa egin eta, gero, Epaitegiaren aurrean apelatzeko aukera dago. Baina hasieratik epaitegiaren bidea aukeratzen bada, ezin da gero Kudeaketa Katastralerako Zentroaren aurrean erreklamaziorik aurkeztu.

Errekurtsoa jartzeko epea. Hautaturiko bidea edozein dela ere, errekurtsoa aurkezteko epea 30 lanegunekoa da (astegunak eta larunbatak) jakinarazpena (posta zertifikatu bidez eta eskura emanda) jasotzen denetik aurrera. Eta Kudeaketa Katastralerako Zentroak urte bakoitzeko abenduaren 31 dauka jakinarazpena entregatzeko muga gisa. Katastroaren berrikuspenerako 1993-2000 planak indarrean daramatzan hiru urteetan, berrikuspenen %5 errekurritu da. Gaur egun arte, estatuko udalerrien %20ren balio katastralak berrikusi dira eta batez besteko igoera %70ekoa izan da. Balio katastrala merkatuan etxebizitza, lokala edo aparkalekua salduko litzatekeen prezioaren %50ean jartzea da helburua.

Lehenik, ordaindu. Errekurtsoa izan edo ez, ordaindu egin behar da lehenik (baliteke errekurtso prozesuan zehar OHZren ordainagiria jasotzea). Erreklamazioa, gero.

Eta Udalak, zer egiten du?

OHZren kuota erabakitzeko balio katastrala zein zerga-tasarekin biderkatuko den finkatzen du. 14 hiriren konparaketa egiten duen CONSUMERen azterketa honetan, tasa hau %0,25etik (Iruñea) %0,89ra (Bartzelona) artekoa da. Zerga-oinarriaren gainean edo, hala badagokio, likidazio-oinarriaren gainean, tasa aplikatzen da eta gutxieneko batzuk finkatzen dira ondasunen izaeraren arabera. Zerga-tasa, kuota lortzeko zerga-oinarriari aplikatzen zaion koefizientea da, ehunekotan adierazia. Tasa hori udalak erabakitzen du, 1998ko Hazienda Lokalak Arautzen dituen Legeari jarraituz. Tasa orokorra %0,4koa da, baina gehitu egin daiteke biztanleriagatik, probintzia edo autonomia erkidegoko hiriburu izateagatik eta Udalak eskaintzen dituen zerbitzuengatik. Balio katastralen berrikuspenak indarrean sartzen diren udalerrietan, tasa orokorra laurdenera arte murriztu daiteke, balio katastral berriak indarrean sartzen direnetik gehienez ere hiru urtez. Tasa hori gehitu edo murriztu egin dezakete udalek, eskaintzen dituzten zerbitzuen, udalerriko biztanleriaren edo balio katastrala egin deneko gorabeheren arabera. Tasak honako muga hauen barruan handitu daitezke: udalerriak 5.000 biztanle arte baldin badu, % 0,85eko da muga. 5.001etik 20.000ra bitartekoetan, %0,95ekoa. 20.001etik 50.000ra bitartekoetan, %1ekoa. 50.001etik 100.000 bizilagunera bitarteko udalerrietan, berriz, %1,05 da muga: Eta 100.000 bizilagunetik gora edukiz gero, %1,1. Baina, lehen esan den bezala, baldintza jakin batzuk dauden udalerrietan zertxobait gora egin dezakete muga horiek.

Zer da likidazio-oinarria?

1998ko urtarrilaz geroztik, likidazio-oinarriak murriztu egiten du zerga-oinarria. Balio katastralaren igoerak eragindako higiezinen karga arintzeko sortu zen eta zerga-oinarria koefiziente murriztaileen bidez murriztuz finkatzen da, eta bederatzi urtez beheranzko joerarekin. Murrizketaren zenbatekoak behera egiten du eta horrela azkenean, hamar urteren buruan, likidazio-oinarria bat dator balio katastralarekin. Zerga-karga kolpetik handitzea saihesten da horrela. Murrizketak hiri-eraikinei bakarrik eragiten die eta ofizioz aplikatzen da, zergadunak eskatu gabe.

Zein jabetzak du hobari eskubidea?

Ceuta eta Melillarako ezarritako orokorraz gain (kuotaren %50), %90eko hobaria dute urbanizazio, eraikuntza eta higiezinen sustapenerako enpresen jarduera osatzen duten higiezinak, beren ibilgetua osatzen ez badute eta urbanizazio edo eraikitzeko denboran zehar eta urtebete gehiagoz, baina epe hori hiru urtetik gorakoa izan gabe. Eta Babes Ofizialeko Etxebizitzen kuotaren %50eko hobaria egiten da, kalifikazioaren ondorengo hiru urteetan. Nekazaritza kooperatibek eta lurraren ustiapen komunitariokoek %95eko hobaria dute landa-izaerako ondasunen kuotan.

Nori ordaintzen zaio OHZ?

Udalek kitatzen eta biltzen dute Ondasun Higiezinen Zerga, kobrantza agiriak emanez jakinarazpen kolektiboa eginez. Eta eskuduntza dute interesatuak eskaturiko salbuespen edo hobariak onartzeko.

Zein erakundek kudeatzen du?

OHZ kudeaketa konpartituko tributua da. Kudeaketa katastrala Katastro Zuzendaritza Orokorrari dagokio (konpetentziak dituzten erkidegoetan izan ezik: Euskal Autonomia Erkidegoan eta Nafarroan), eta zergaren kudeaketa udalei dagokie. Balio katastralak finkatu ondoren, udalak kudeatzen du OHZ, Estatuko administrazioak urtero udalerri bakoitzerako egiten duen Erroldaren bitartez. Erroldak, hiri-ondasunetan, erreferentzia katastrala eta likidazio-oinarria jasotzen ditu. Ikuskapen katastrala egitea Estatuko Administrazioari dagokio, Udal, Diputazio, Irletako Kabildo edo Kontseiluekin eta beste erakunde lokal batzuekin hitzarmenak egin ditzakeen arren. Zergadunek alta, baja edo aldaketa aitorpenak aurkeztu behar dituzte zerga honen eraginetarako garrantzia duten ondasunei buruz. Kasu horretan ondasunaren gaineko aldaketa juridiko bat gertatuko da eta horren ondorioz, Ekonomia eta Hazienda Ministerioak ezartzen duen eredua aurkeztu beharko du titularrak. Hori ez aurkezteak isuna eragingo du. Eta higiezina eskualdatzen duen pertsonak aldaketaren aurretik zerga horretan zorrik balu, erosleak erantzungo du Katastro Zuzendaritzaren aurrean titularitate aldaketarik egiten ez badu, eskualdatzea notario aurreko dokumentu batean ageri ez bada edo erregistro publikoan inskribatuta ez badago.

Eskubidea dugu:

• Katastroan gure jabetzako higiezin guztien ezaugarri fisiko, juridiko eta ekonomikoak behar bezala deskribaturik ager daitezen.
• Gure jabetzak behar bezala baloraturik egon daitezen.
• Balorazioa egitean zein elementu eta irizpide kontuan izan den jakiteko.
• Katastroak egindako prozeduren ondoriozko aldaketetatik sortzen diren balio aldaketen jakinarazpena jasotzeko.