Propietaris absents

Propietaris absents

/imgs/20080201/derechos01.jpgLa desídia i la morositat són els principals problemes a què s’ha d’afrontar el president d’una comunitat de veïns. Davant d’aquestes contingències, les lleis arbitren mecanismes per a evitar que les necessitats de les comunitats queden en punt mort. No obstant això, i malgrat la protecció legal, fixada en la Llei de Propietat Horitzontal, en la majoria d’aquests casos la solució passa per la contractació d’un advocat i requereix temps i diners.

Quines mesures es poden prendre quan són molts els propietaris que no assisteixen a les juntes?

Cal continuar amb la gestió de la comunitat. El president ha de convocar junta ordinària almenys una vegada a l’any, en què notifique a tots els propietaris l’ordre del dia dels assumptes que s’hi tractaran, el lloc, dia i hora en què es farà en primera convocatòria o, si és procedent, en segona. La convocatòria contindrà una relació dels propietaris que no estiguen al corrent en el pagament dels deutes vençuts a la comunitat i advertirà de la privació del dret de vot si fos el cas. La junta també és vàlida sense la convocatòria sempre que hi concórreguen la totalitat dels propietaris i així ho decidisquen. Més tard, a l’hora assenyalada, es determinarà si hi ha quòrum per a celebrar-la.

S’entén que no hi ha quòrum ?

Quan hi assisteixen només la meitat dels veïns o un nombre inferior. Llavors no es pot celebrar la junta en primera convocatòria, però sí en segona (mitja hora després si així s’indica en la citació o dins dels vuit dies naturals següents).

Els propietaris només s’han de reunir una vegada a l’any?

Almenys una vegada a l’any, per a aprovar els pressupostos i comptes. I tantes vegades com ho considere convenient el president.

El president no convoca mai junta. Què es pot fer?

Sol·licitar al president que la convoque, encara que també pot convocar-la la quarta part dels propietaris o un nombre que represente almenys el 25% de les quotes de participació.

Un propietari se n’ha anat de la comunitat sense informar del seu nou domicili, i no acudeix a les juntes ni paga.

Es pot enviar per carta certificada la citació a Junta en l’únic domicili conegut, el de la seua comunitat, per a deixar constància de l’intent. En l’ordre del dia cal incloure l’adopció d’acord sobre el deute d’aquest propietari. Adoptat l’acord per a iniciar la demanda, convé indicar en l’acta que s’emetrà un certificat del deute i, tot seguit, es notificarà novament al mateix domicili. La demanda ha d’acompanyar-se d’aquest certificat-liquidació de deute i, encara que la demanda es podrà notificar al demandat per edictes, podran fer esbrinaments a través del jutjat per localitzar el seu domicili actual (pel cens electoral o la policia). Una vegada localitzat, és probable que abone les quotes, acceptant la demanda. En cas contrari cal continuar amb el plet fins a la venda en subhasta del pis, si fos el cas.

Ha mort la propietària d’un pis, vivia sola i ningú es fa càrrec del pis ni de les despeses de la comunitat. Què es pot fer?

Poden sol·licitar una nota simple de l’habitatge al Registre de la Propietat per conèixer qui és el nou propietari. Si continua registrat a nom de la difunta, cal posar-se en contacte amb els fills o altres possibles hereus i familiars, sol·licitar que els hereus designen un representant i un domicili davant de la comunitat de propietaris i, per descomptat, que paguen les despeses comunes. Si no es coneixen els parents de la persona morta, poden acudir als Tribunals per demandar els hereus desconeguts o “herència jacent”. Poden consultar un advocat i convocar junta per a autoritzar el president a anar a judici, certificant el deute.

Què convé fer si no es pot assistir a les juntes?

L’assistència pot ser personal o per representació. El més habitual és que en la mateixa citació s’adjunte un document senzill de representació. El que cal fer és emplenar les dades de representat i representant i firmar. Qui assistisca en el seu nom disposarà de les mateixes facultats de veu i vot, i el representat quedarà vinculat pel vot atorgat pel representant.

Qui ha d’assistir a la junta quan el pis està llogat?

El propietari, llevat que atorgue representació a l’inquilí, que no és sempre recomanable. En el cas que l’habitatge o local es trobe en usdefruit pot anar-hi l’usufructuari sempre que el propietari no s’hi manifeste en contra. Ara bé, per a votar qüestions que requerisquen unanimitat o obres extraordinàries i de millora, l’usufructuari ha de portar un escrit de representació.

En el cas d’un pis d’estiueig, què ocorre si no s’assisteix a les juntes?

Pot atorgar la representació a un administrador de finques, advocat, etc. o a un altre propietari. Així i tot, si no hi assisteix, l’administrador haurà de notificar-li l’acta amb els acords adoptats. Els vots dels absents es consideren, excepte manifestació en contra en termini, favorables als acords adoptats.

Un veí que no va assistir a la junta es nega a pagar una obra acordada.

Quan un acord ja s’ha adoptat vincula tots i totes, també els dissidents i els absents. No obstant això, es poden fer les comprovacions següents: assegurar-se que les citacions van ser fetes en el termini i que l’absent les va rebre, constatar que l’acord tracta sobre un punt de l’ordre del dia i que el nombre de vots favorables a l’acord és suficient per a ser vàlid (majoria simple, majoria reforçada o unanimitat, segons la naturalesa de l’obra o acord), que li van notificar l’acta amb l’acord adoptat i que han transcorregut 30 dies sense que el veí absent manifestés el seu vot en contra. A partir d’aquí, l’administrador ha de requerir-li el pagament en el temps i la forma acordats en la junta. Davant d’una negativa, en una nova junta poden acordar anar a judici declarant el deute exigible. L’administrador haurà d’emetre un certificat-liquidació del deute i notificar-ho al propietari morós. Hauran d’anar a un advocat.