L'avançament sobre plànol, assegurat
El comprador recuperarà els diners que avanci sempre que la construcció de l’habitatge no s’iniciï en el termini estipulat, no es lliuri en el termini o l’Ajuntament no concedeixi els permisos d’habitabilitat La crisi del sector de la construcció que viu el nostre país ha convertit en un fet habitual la paralització o la suspensió d’obres d’habitatge per la falta de finançament o pels problemes econòmics de les promotores. Moltes d’aquestes obres ja tenien compradors, que havien dipositat una quantitat en forma d’avançament sobre plànol. Aquestes bestretes s’ingressen en un compte específic del promotor, independent de qualsevol altre, al qual recorrerà per cobrir les despeses pròpies de l’obra. Aquest és l’única destinació legal dels avançaments a compte, uns diners que tenen la devolució garantida per mitjà del contracte d’assegurança de caució o per avals si, al final, l’habitatge no es construeix o no es fa en el termini acordat. La pòlissa o l’aval tenen, en principi, caràcter col·lectiu per a l’edifici, però l’avalista o l’assegurador emetrà certificats individuals a nom de cada beneficiari o comprador. Aquests mecanismes, instaurats en el nostre ordenament legal des de l’any 68, protegeixen el consumidor i li permeten recuperar els diners avançats si la compra final no arriba a bon terme.
La Llei 57/1968, del 27 de juliol, sobre percepció de quantitats anticipades en la construcció i venda d’habitatges, actualitzada per la Llei d’ordenació de l’edificació de l’any 1999, estableix els mecanismes que asseguren la devolució dels pagaments, no tan sols en el cas que el promotor faci fallida, sinó davant de situacions tan habituals com ara llargues demores en el lliurament o la impossibilitat de construir per problemes relacionats amb qüestions urbanístiques. Una altra referència és el Reial Decret 515/1989, del 21 d’abril, sobre protecció dels consumidors en referència a la informació que cal subministrar en la compravenda i l’arrendament d’habitatges. Aquesta norma recorda l’obligació del promotor/venedor de proporcionar al comprador una còpia dels documents en què es formalitzen les garanties lliurades a compte segons la Llei 57/1968, a més d’informació detallada del preu de venda, la forma de pagament, els mitjans de pagament admissibles i possibles subrogacions en crèdits hipotecaris.
La Llei recull que el lliurament de bestretes s’ha de fer per mitjà d’una entitat bancària i que en el contracte s’ha d’especificar que la devolució d’aquestes quantitats està assegurada sempre que l’obra no s’iniciï, no es construeixi en els terminis acordats o no es concedeixi l’habitabilitat de l’habitatge. En aquest document constarà, al seu torn, la identificació de l’avalista o assegurador. Una vegada signat el contracte, el certificat de garantia es lliura al titular.
En primer lloc, cal recollir la documentació, fer una lectura assossegada i comprovar que es disposa d’un aval bancari o d’una assegurança individualitzada. Aquesta és la garantia d’obtenir la devolució dels pagaments anticipats. Amb això a les mans, i si tingués lloc el sinistre, l’avalista o l’asseguradora haurà d’atendre la devolució dels diners.
A què es refereix en aquest context la paraula sinistre?
Dins del concepte sinistre s’engloba el fet que la construcció no s’iniciï en el termini estipulat, que l’habitatge no es lliuri en el termini o que, fins i tot construït, l’Ajuntament no hi concedís els permisos d’habitabilitat. En aquests casos el comprador pot sol·licitar la resolució del contracte i la devolució dels diners pagats.
Qualsevol demora pot donar dret a la devolució de l’avançament?
Una demora en l’acabament de l’obra i en el lliurament d’aquesta pot estar justificada, per exemple, per qüestions meteorològiques, i per això, no ser motiu suficient en tots els casos com per a posar fi al contracte. De vegades és aconsellable concedir un termini de lliurament més llarg, i ampliar el termini de vigència de l’aval o assegurança, encara que abans de fer aquest tràmit convé consultar a l’Ajuntament la situació en què es troba l’obra. Una demora en el lliurament també es pot compensar amb una indemnització per danys i perjudicis, si n’hi hagués, sense necessitat de posar fi al contracte.
Però si se sol·licita la devolució dels diners, cal dirigir-se a l’avalista?
Potser més endavant i si fos necessari. De moment, davant del dubte, cal dirigir-se per carta o burofax certificat al promotor i sol·licitar-li informació sobre l’estat i la marxa de la construcció i el compliment dels terminis contractuals previstos. El segon pas és esperar la resposta durant un termini de temps prudencial. Mentrestant, es pot anar a l’Ajuntament per a informar-se sobre les llicències i l’estat de l’obra, i també assessorar-se en una associació de consumidors. Si hi ha motius reals per a preocupar-se, és probable que altres compradors hagin fet gestions amb anterioritat i hagin consultat o interposat reclamacions a través d’aquestes associacions o en els serveis de Consum del mateixa municipi (OMIC) o província.
Moltes vegades els constructors no responen; què hi pot fer la persona afectada?
Cal insistir davant del venedor i esperar el resultat de les gestions de l’OMIC. D’aquesta manera es podrà requerir la resolució del contracte amb devolució dels diners lliurats, tenint en compte la informació obtinguda pels altres organismes. Aquest primer requeriment no es dirigeix a l’avalista, sinó al promotor venedor que consti en el contracte. S’ha de fer per mitjà de notari o per burofax certificat amb justificant de recepció, a través del qual es reclamarà la devolució de les quantitats lliurades a compte més l’interès legal per no començar l’obra o pel retard respecte dels terminis pactats. Davant de la negativa a retornar les quantitats o en el cas que el promotor no reculli les seves notificacions per abandó del domicili social, l’afectat ja es pot dirigir a l’avalista per les demores, la desaparició i l’abandó del domicili social i l’obra, o per la negativa injustificada a retornar les quantitats.
I si la promotora es declarés en suspensió de pagaments?
L’antiga suspensió de pagaments, ara denominada concurs de creditors, implica que l’empresa intentarà ser reflotada, encaminada cap a la viabilitat, a través d’una administració concursal formada per juristes i economistes, tot això sota supervisió judicial. Per aquesta raó, la suspensió de pagaments no significa fallida absoluta, ni dissolució de la societat ni la fi de tots els seus projectes empresarials. Tampoc no vol dir que l’habitatge no s’hagi de construir i que es perdin els pagaments avançats, ja que aquests han d’estar assegurats davant d’aquest supòsit.
Si l’afectat no disposa de la documentació relativa a aquestes garanties?
En aquest cas, s’ha de sol·licitar sense demora un certificat individual per burofax amb justificant de recepció al venedor i acudir als Serveis de Consum.
Com són les garanties?
Poden ser un aval o una assegurança de caució. Aquesta última és una assegurança de danys per compte d’altri elaborada per protegir el creditor (el comprador assegurat) de l’incompliment del deutor (el venedor acceptant de l’assegurança), en què l’assegurador desvia la indemnització a què tingués dret el comprador de l’habitatge davant d’un cas de sinistre.
L’avalista es nega a tornar els diners avançats.
En aquest cas cal comprovar que es donen els requisits esmentats perquè l’assegurador o avalista compleixi. Tot i això, i com a exemple, alguns bancs avalistes s’han negat a tornar els diners perquè el promotor no va constituir el compte especial que imposa la llei. Ara bé, els tribunals diuen que aquest fet no perjudica el comprador assegurat perquè l’obligació de l’avalista o assegurador era sol·licitar al promotor perquè ho fes, més encara si emetia certificats individuals. En situacions així, cal negociar amb l’assegurador o avalista, per la qual cosa és aconsellable contractar un advocat.
- Sol·liciti informació sobre l’estat de les llicències. L’obligació dels promotors és disposar per al públic una còpia de les autoritzacions legalment exigides per a la construcció de l’habitatge i del certificat acreditatiu de les circumstàncies urbanístiques de la finca, amb referència al compliment de les operacions reparcel·ladores o compensatòries, igual com de la llicència o acte equivalent per a la utilització o ús de l’habitatge, les zones comunes i els serveis accessoris.
- Llegeixi lentament el contracte i comprovi que hi consta el termini de lliurament. Es consideren abusives les clàusules que reserven al professional un termini molt llarg, determinat de forma insuficient o aquelles en què es consignin dates indicatives condicionades a la voluntat del professional.
- Sol·liciti els plànols de l’habitatge i la descripció escrita i detallada d’aquest, inclosa la superfície útil, la dels elements comuns, els traçats de xarxes elèctriques, aigua etc. i dels materials i les qualitats utilitzats.
- Asseguri’s que li lliuraran en l’acte de la signatura el document d’aval o assegurança dels pagaments anticipats, fets per compte bancari. Abans de firmar, sol·liciti una còpia del document en què es formalitza aquesta garantia.
- Reculli informació general a l’Ajuntament i al Registre de la Propietat. Han de proporcionar-li les dades del venedor i pot fer totes les comprovacions que desitgi a través del Registre Mercantil.