En algunes ciutats, l'impost d'habitatge gairebé triplica al d'unes altres
El cotxe i l’habitatge, a més de l’abundant desembossament que suposen, comparteixen una altra similitud peculiar: generen anualment una factura suplementària molt costosa per a l’economia de les famílies. Si en el vehicle es tracta de l’assegurança, el seu equivalent al pis és l’IBI o impost d’habitatge. I si en un turisme de mida mitjana una assegurança (a tercers i amb bonificacions) suposa no pas menys de 80.000 pessetes l’any, l’IBI pot representar al nostre país per a una família de classe mitjana (pis de 100 metres quadrats) entre 25.000 i 65.000 pessetes. Però, a diferència del que passa amb l’assegurança del cotxe (l’usuari pot canviar de companyia, sumar bonificacions per absència de sinistres, triar entre diversos formats de pòlissa), davant de l’IBI la capacitat de maniobra que queda al ciutadà és pràcticament nul·la.
CONSUMER ha comparat a quant ascendeix l’impost d’habitatge que paga aquest any 2001 una família de classe mitjana-alta, una altra de classe mitjana i una de classe baixa que resideixen en un pis característic (superfície, qualitat de construcció, zona de la ciutat…) del seu nivell social en 14 ciutats de tot el país. La primera conclusió és que el que desembossen els ciutadans difereix molt segons la ciutat on es trobi el seu habitatge. En general, l’impost d’habitatge més car es paga (en ordre decreixent) a Barcelona, Santander, Sant Sebastià i Màlaga, mentre que els qui suporten l’IBI menys costós són els qui tenen un habitatge a Burgos, Logronyo, Vitòria, Castelló i Múrcia. I, de menys a més onerós, es pot dir que Pamplona, Madrid, València, Alacant i Bilbao cobren un IBI intermedi.
La quota per metre quadrat en un pis atribuïble a una família de classe mitjana-alta és de 863 pessetes a Barcelona i de 822 pessetes a Sant Sebastià, mentre que a Madrid, Burgos, Múrcia i Logronyo no assoleix ni tan sols les 400 pessetes. Als habitatges de classe mitjana i baixa passa el mateix fenomen de disparitat entre ciutats. Una família de classe baixa paga un IBI aproximat de menys de 175 pessetes per metre quadrat a Vitòria, Burgos, Bilbao, Pamplona i Logronyo, mentre que a Barcelona, Sant Sebastià, Màlaga i Santander supera les 325 pessetes.
Si aquestes quotes es traslladen a imports finals de l’IBI, a Barcelona un pis (superfície de 155 metres quadrats) paradigmàtic (per la zona on s’ubica, la qualitat de construcció…) d’una família de classe mitjana-alta suposa aproximadament aquest any un IBI de gairebé 134.000 pessetes, mentre que a Madrid, Múrcia, Logronyo i Burgos representa menys de 56.000 pessetes. Són també oneroses Sant Sebastià, Màlaga i Santander: cobrarien més de 100.000 pessetes per aquest pis. Bilbao, Alacant i València (entre 95.000 i 85.000 pessetes en aquest supòsit) són més cares que barates per a les famílies benestants, i Castelló, Pamplona i Vitòria (entre 77.000 i 68.000 pessetes) articulen una política fiscal d’habitatge no gaire costós per a aquestes llars.
En els pisos típics de famílies de classe mitjana (100 metres quadrats), tornen a destacar com a molt cares Barcelona (un IBI de 65.000 pessetes) i Santander (56.000 pessetes); i ja menys, Màlaga (44.600 pessetes). A l’altre extrem, apareixen novament Logronyo, Burgos, Pamplona i Vitòria, que recaptarien menys de 30.000 pessetes per aquest habitatge. Es pot considerar que aquest IBI a Sant Sebastià, Bilbao, Madrid i Alacant és també onerós (entre 40.000 i 34.000 pessetes), i que Castelló, Múrcia i València es troben en un terme mig.
Finalment, les famílies de classe baixa paguen pel seu pis (el supòsit és un habitatge de 83 metres quadrats) més de 28.000 pessetes a Barcelona, Sant Sebastià i Santander, mentre que a Vitòria efectuen un desembossament d’unes 8.500 pessetes l’any, i a Castelló, Burgos, Logronyo, Bilbao i Pamplona no assoleix les 15.000 pessetes.
En tots els ajuntaments la quota per metre quadrat encareix segons augmenten la mida i la qualitat de l’habitatge i d’acord amb la millora de la zona urbana. I, en general, els ajuntaments despleguen una única línia de política fiscal en habitatge. Els que cobren molt ho fan a tots els tipus de pis, és a dir, a totes les classes socials, i al revés.
La quota que finalment paga el ciutadà en concepte d’IBI depèn de dues variables: el valor cadastral (valor del sòl més valor de construcció: pretén apropar-se a la meitat del valor de mercat del pis) i el tipus o coeficient impositiu. Per arribar a la quota que el propietari ha de pagar es multiplica el valor cadastral pel tipus impositiu. Des de 1990, el valor cadastral mitjà dels habitatges a Espanya ha augmentat un 78%, més del doble que la inflació (38%). El que passa és que en algunes ciutats el valor cadastral dels habitatges (de tots o d’una part) és excessivament baix en no trobar-se prou revisat, mentre que en altres es troba menys allunyat del valor de mercat. Els ajuntaments afronten aquesta contingència aplicant tipus impositius (la Llei reguladora d’hisendes locals de 1998 estableix un màxim i un mínim), que en aquest informe de CONSUMER van des del 0,25% de Pamplona fins al 0,89% de Barcelona. Però matisem: a la capital catalana, la ciutat que més recapta per IBI, el valor cadastral per metre quadrat en un habitatge típic de la classe mitjana ronda les 73.000 pessetes, mentre que a Pamplona (que no destaca en la carestia de l’IBI) frega les 110.000 pessetes. En resum, per saber si la política fiscal d’un ajuntament en matèria d’habitatge és més o menys costosa, l’usuari s’ha de fixar tant en el valor cadastral del seu habitatge com en el tipus de gravamen que s’aplica.
Després d’un ampli estudi bibliogràfic i de legislació tributària, i després d’entrevistes successives amb experts en Hisenda, cadastres i IBI, els tècnics de CONSUMER es van dirigir als cadastres dels ajuntaments de les 14 ciutats i a la Direcció General del Cadastre (Ministeri d’Hisenda) on van sol·licitar dades cadastrals de tres habitatges que, en el seu criteri com a coneixedors dels habitatges de la seva ciutat i a partir d’uns paràmetres establerts per CONSUMER, s’ajustessin a les categories d’una família de nivell econòmic benestant, mitjà i baix. Per tant, totes les dades provenen de tècnics o responsables (CONSUMER es va posar en contacte amb els màxims representants) dels cadastres de cada ciutat. Són, a l’hora d’extrapolar-les a un supòsit general de cada tipus d’habitatge, dades inevitablement aproximades, però que proporcionen una informació fiable sobre la política fiscal en matèria d’habitatge de les 14 ciutats comparades.
Què és l'IBI?
Un tribut directe, real, objectiu i periòdic que grava la propietat, la titularitat de drets reals d’usdefruit o de superfície o d’una concessió administrativa sobre els béns situats en cada terme municipal. L’IBI incideix sobre tots els béns immobles, però hi ha diferències segons la seva naturalesa rústica o urbana. Afecta tots els immobles de naturalesa urbana, unitats urbanes, amb una relació de propietat delimitada als efectes fiscals. Està regulat per la Llei d’hisendes locals.
És la unitat bàsica d’informació. Vegem-ne els elements:
- Valor cadastral: De forma simplificada, és el valor del sòl més el valor de construcció de l’habitatge. Normalment, s’apropa a la meitat del valor de mercat de l’habitatge.
- Base imposable: Constituida pel valor cadastral dels béns immobles no exempts.
- Base liquidable: És diferent del valor cadastral només en els municipis que han efectuat una revisió cadastral a partir de 1997. Es determina aplicant un coeficient (varia segons l’any de l’última revisió) que redueix el valor cadastral.
- Tipus impositiu: Coeficient expressat en percentatge que s’ha d’aplicar a la base imposable per obtenir la quota final a pagar. El fixa l’ajuntament, el qual n’ha de respectar uns de mínims i màxims que vénen fixats.
- Quota: Resulta de l’aplicació del tipus de gravamen a la base liquidable. La quota íntegra és la quota de l’impost abans d’aplicar-li la bonificació possible.
- Bonificació: Reducció d’un percentatge de la quota, en certs habitatges: HPO (de protecció oficial), cooperatives agràries, etc.
- Deute tributari: Quantitat resultant d’aplicar les bonificacions a la quota íntegra. És el que realment es paga
El pagament s’exigeix anualment i es merita el primer dia del període impositiu, que coincideix amb l’any natural (si comprem un pis el 7 de gener, l’IBI d’aquell any el pagarà el propietari anterior). Les variacions als béns gravats al llarg del període impositiu no tindran efectes per a l’IBI i incidiran en els exercicis següents. L’ajuntament fixa les dates de pagament, que difereixen d’uns a altres. Alguns ajuntaments permeten el fraccionament del pagament en dos terminis, semestrals.
Aquest impost es completa amb exempcions, algunes d’objectives i altres de naturalesa subjectiva i mixta. N’hi ha d’altres per períodes limitats, amb motiu de desastres naturals.
- Mínims exempts : Els béns de naturalesa urbana la base imposable dels quals sigui inferior a 100.000 pessetes estan exempts de tributació. I també els de naturalesa rústica quan la base imposable dels situats al municipi sigui inferior a 200.000 pessetes.
- Exempcions temporals: Certes muntanyes i trams en regeneració de masses poblades d’arbres es poden declarar exempts durant 15 anys.
- Exempcions permanents: Determinats béns propietat de l’Administració, l’Església catòlica, béns de domini públic, etc.
Els “subjectes passius”, persones físiques i jurídiques propietàries de béns immobles gravats sobre els que no recaiguin drets reals d’usdefruit o de superfície. També els titulars d’una concessió administrativa sobre immobles gravats o sobre els serveis públics als quals es trobin afectats. Quant al lloguer, les parts poden pactar en contracte que la quota de l’IBI vagi a càrrec de l’arrendatari.
A partir del valor cadastral de l’habitatge, al que s’ha d’aplicar el tipus de gravamen, fixat per cada ajuntament. Al resultat (quota) s’apliquen les bonificacions: reducció de la quota per a certs habitatges, HPO, cooperatives agràries… El resultat és l’import que s’ha de pagar (deute tributari).
Si l’última revisió cadastral és posterior a l’any 1997, s’aplica al valor cadastral un coeficient reductor, de 0,9% el primer any, 0,8% el segon i així fins al desè any en què la base liquidable és igual al valor cadastral.
És un procediment administratiu complicat que parteix d’estudis de mercat immobiliari i conclou en la redacció d’unes ponències de valors en les quals es reflecteix el valor dels immobles. Segons la Llei reguladora d’hisendes locals, el valor cadastral urbà està format pel valor del sòl i el de les construccions i s’obté de dades que es troben en el cadastre. Es fixa prenent com a referència el valor de mercat i tendeix a apropar-se a la meitat d’aquest, perquè s’aplica un coeficient que redueix a la meitat el valor resultant de la Ponència de valors. El valor cadastral es calcula mitjançant un procediment reglat, el sistema de valoració cadastral, i es corregeix segons les característiques de l’immoble.
És el document administratiu que recull els valors del sòl i les construccions, els criteris de valoració i coeficients correctors que cal aplicar en l’àmbit territorial al que es refereix, com també la delimitació de sòl urbà i els elements per fixar els valors cadastrals. S’exposen al públic perquè es puguin consultar després d’una revisió cadastral.
Tenint en compte les circumstàncies urbanístiques. Al valor del sòl així establert, s’aplica a l’aprofitament permès pel planejament urbanístic.
Es calcula tenint en compte la seva tipologia, l’ús, la qualitat i el caràcter històric i artístic, i es deprecia (quan procedeix) d’acord amb l’antiguitat, l’ús i la conservació. Es poden estimar també el caràcter singular i les obres de reforma.
Com s'arriba al valor cadastral de l'immoble? i taula comparativa
Per a la valoració de l’immoble (suma del valor del sòl i de la construcció), es tenen en compte algunes circumstàncies: inadequació per l’ús o disseny, o la seva consideració d’interior; grau de protecció per estar catalogat o formar part d’un conjunt històric i artístic; afecció per inconcreció urbanística; futur viari, expropiació, reparcel.lació, fora d’ordenació, etc.; i apreciació o depreciació econòmica.
Aquesta quota depèn principalment del valor cadastral i del tipus impositiu, però… perquè puja l’IBI si en moltes ocasions el tipus és el mateix que anys anteriors? Per les variacions del valor cadastral, a causa de l’evolució dels valors de mercat dels habitatges. Les causes: depreciació monetària, modificacions del planejament urbanístic -com l’augment o la disminució de la superfície edificable d’un solar, o el canvi a la classificació o qualificació del sòl-, el canvi d’ús de l’edificació o, finalment, per alteracions físiques dels immobles per nova construcció, rehabilitació, demolició, agregació o segregació.
A través dels mecanismes següents:
- Actualització. Procediment automàtic mitjançant l’aplicació dels coeficients que les lleis de pressupostos generals de l’Estat estableixen i que normalment coincideixen amb l’evolució de l’IPC previst per a cada any. No s’aplica en municipis l’última revisió cadastral dels quals es va realitzar a partir de 1997, perquè apliquen el coeficient reductor al càlcul de l’IBI.
- Revisió. S’assigna un nou valor cadastral a tots els immobles del municipi. S’ha de realitzar cada 10 anys.
- Modificació. Es fixa un nou valor cadastral, referit a part dels immobles d’un municipi.
- Valoració d’immobles, pels canvis d’ús o modificacions en les seves característiques.
Per les gerències territorials de la Direcció General del Cadastre o a través d’entitats locals o territorials. La notificació del nou valor cadastral s’envia al domicili de la persona interessada. A les oficines del cadastre o mitjançant la línia directa del cadastre es pot solÅlicitar informació. Els nous valors seran efectius en el padró de l’impost sobre béns immobles de l’any següent a la notificació.
Dues opcions: la primera, presentar un recurs de reposició davant el Centre de Gestió Cadastral, que instalÅla oficines a totes les poblacions afectades per la revisió. Aquí s’hi poden adreçar els ciutadans que no estiguin d’acord amb l’augment del valor cadastral del seu habitatge. Al document acreditatiu, a més dels motius que van provocar l’augment, hi figura l’adreça d’aquesta oficina i la fórmula per fer la reclamació. La segona opció és un recurs davant el Tribunal Econòmic Administratiu, instància superior dels centres de gestió cadastral. Es pot reclamar en reposició i, posteriorment, apelÅlar davant del Tribunal. Però si inicialment s’escull aquest, després no es pot apelÅlar davant del Centre de Gestió Cadastral.
Termini per recórrer. Independentment de la via escollida, el termini per a la presentació de recurs és de 30 dies hàbils (laborables i dissabtes) des de la recepció de la notificació (mitjançant correu certificat lliurat en mà). El Centre de Gestió Cadastral té com a límit per lliurar la notificació el 31 de desembre de cada any. En els tres anys que porta el pla 1993-2000 de revisió cadastral, s’ha recorregut el 5% de les revisions. Fins avui, s’han revisat els valors cadastrals del 20% dels municipis espanyols i l’increment mitjà ha estat del 70%. L’objectiu és situar el valor cadastral en el 50% del de mercat al que es podria vendre el pis, local o plaça d’aparcament.
Primer, pagar. Hi hagi o no recurs (pot ser que en el procés de recurs ens arribi el rebut de l’IBI), s’ha de pagar. La reclamació, després.
Fixa el tipus de gravamen pel que es multiplica el valor cadastral per determinar la quota per d’IBI. A l’estudi de CONSUMER, que compara l’IBI de 14 ciutats, aquest tipus va des del 0,25% (Pamplona) fins al 0,89% (Barcelona). Sobre la base imposable o, si escau, la liquidable, s’aplica el tipus, fixant-se uns tipus mínims que depenen de la naturalesa dels béns. El tipus de gravamen és el coeficient, en percentatge, que s’aplica a la base imposable per obtenir la quota. Aquest tipus l’aprova l’ajuntament, d’acord amb la Llei reguladora d’hisendes locals de 1998. El tipus general és del 0,4%, però es pot incrementar per raó de població, capitalitat de província o comunitat autònoma i serveis públics prestats per l’ajuntament. Els municipis on entren en vigor revisions dels valors cadastrals poden reduir el tipus general fins a la quarta part, durant un màxim de tres anys des de l’entrada en vigor dels nous valors cadastrals. Els ajuntaments poden incrementar o reduir aquest tipus atesos els serveis que presten, la població de dret del municipi o la circumstància per la qual s’hagi produït la revisió cadastral. Es poden incrementar els tipus fins als límits següents: si tenen fins a 5.000 habitants, el límit és el 0,85%. De 5.001 a 20.000 habitants, el 0,95%. De 20.001 a 50.000 habitants, l’1%. Entre 50.001 i 100.000 habitants, l’1,05%. I amb més de 100.000 habitants, l’1,1%. Però, com s’ha esmentat abans, els municipis on concorrin certes circumstàncies poden augmentar lleugerament aquests límits.
A partir de gener de 1998, la base liquidable suposa una disminució de la base imposable. Va néixer per palÅliar el gravamen d’immobles afectats per l’augment del valor cadastral i es determina reduint la base imposable mitjançant coeficients reductors i amb un caràcter decreixent durant nou anys. La quantia de la reducció decreix fins que, al cap de deu anys, la base liquidable coincideix amb el valor cadastral. Així s’eviten increments bruscos de la càrrega tributària. La reducció afecta únicament immobles urbans i s’aplica d’ofici, sense solÅlicitud dels contribuents.
A més de la general prevista per a Ceuta i Melilla (50% de la quota), es bonifica en el 90% la quota dels immobles que constitueixin l’objecte de l’activitat de les empreses d’urbanització, construcció i promoció immobiliària sempre que no formin part del seu immobilitzat, i pel temps d’urbanització o de construcció i un any més sense que el termini de gaudi excedeixi els tres anys. Es bonifica el 50% de la quota dels HPO durant els tres anys posteriors a la seva qualificació. Cooperatives agràries i d’explotació comunitària de la terra gaudeixen d’una bonificació del 95% de la quota de béns de naturalesa rústica.
Els ajuntaments liquiden i recapten l’IBI, mitjançant notificació colÅlectiva emetent els documents de cobrament. I són competents per a la concessió o denegació de les exempcions i bonificacions solÅlicitades per la persona interessada.
L’IBI és un tribut de gestió compartida. La gestió cadastral correspon a la Direcció General del Cadastre (excepte en comunitats amb competències: País Basc i Navarra), mentre que la gestió tributària pertany als ajuntaments. Fixats els valors cadastrals, l’ajuntament gestiona l’IBI a partir del padró, confeccionat anualment per l’Administració de l’Estat per a cada terme municipal. El padró conté, en els béns urbans, la referència cadastral i la base liquidable. La inspecció cadastral correspon a l’Administració de l’Estat, encara que es poden establir convenis amb ajuntaments, diputacions o consells insulars i d’altres entitats locals. Els contribuents han de presentar declaracions d’alta, de baixa o de variació concernents als béns immobles que tinguin transcendència als efectes d’aquest impost. En aquest cas es produirà una alteració jurídica respecte de la titularitat sobre el bé, cosa que comporta la presentació (per part del titular) del model que estableixi el Ministeri d’Economia i Hisenda. La no-presentació suposarà una multa. I si la persona que transmet l’immoble té dèbits per aquest impost anteriors al canvi, l’adquirent respondrà si no fa canvi de titularitat davant la Direcció del Cadastre, si la transmissió no consta en document davant de notari o si està inscrit en registre públic.
- Que en el cadastre figurin degudament descrites en les seves característiques físiques, jurídiques i econòmiques tots els immobles dels que siguin titulars.
- Que les nostres propietats es trobin correctament valorades.
- A conèixer els elements i criteris que es tenen en compte en la valoració.
- Que ens notifiquin les variacions de valor, resultants de les alteracions declarades o de procediments realitzats pel cadastre.