A nadie se le escapa el atractivo y la comodidad de las ciudades como lugar de residencia. Sin embargo, el estrés del medio urbano está favoreciendo que cada vez más españoles apuesten por los pueblos ?tierra natal de muchos ellos- para construir o adquirir una segunda vivienda. Los precios más baratos, el incremento general del nivel de vida y la posibilidad de huir del ruido y de las aglomeraciones están calando en la sociedad española. No obstante, para que se haga realidad este sueño, hay que cumplimentar una serie de trámites que acarrean una dedicación importante de tiempo y esfuerzo personal, así como un desembolso económico relevante vinculados con requisitos que van del proyecto de la casa al pago de tasas urbanísticas, pasando por la presentación de instancias oficiales en el Ayuntamiento o la obtención de la cédula de habitabilidad.
Inversiones cargadas de recuerdos
Lugares donde no se puede construir
Tras las numerosas catástrofes vividas a causa de riadas, fallos en la seguridad ciudadana o destrucción del medio ambiente, hay algunos puntos en pueblos y ciudades que se encuentran especialmente protegidos. De forma general, tienen la consideración de “suelo no urbanizable” los cauces de corrientes naturales continuas o discontinuas. Tampoco se puede construir una vivienda en las riberas de 100 metros de anchura en las márgenes de un cauce fluvial. Los terrenos situados en riberas inferiores a 200 metros de anchura desde la mayor cota del nivel de las aguas en lagunas, estanques y embalses también están vetados para la construcción inmobiliaria. Y tampoco se puede construir una vivienda en áreas arboladas compactas con densidades de arbolado superiores a un árbol por cada 30 metros cuadrados.
De abajo a arriba
Ese mismo aparejador puede servir de ayuda para realizar el siguiente trámite de la lista: la presentación del proyecto de construcción, que deberá firmar junto con un arquitecto. El proyecto tiene que incluir la distribución deseada de la casa: número de habitaciones, metros cuadrados de cada estancia… En este punto, el propietario puede dar sus opiniones y sugerencias. No obstante, será el arquitecto quien aprobará o desestimará las ideas del cliente, en función de su buen criterio profesional. El coste del proyecto variará en función de la superficie que se quiera construir y de su complejidad.
Para pasar a la siguiente fase, este proyecto deberá presentarse y ser aprobado por el Colegio Provincial de Arquitectos y de Aparejadores, en el que también habrá que abonar las correspondientes tasas (cerca de 100 euros). Ya con el proyecto en mano, es necesario conseguir la licencia de obra. En este punto será el alcalde o algún organismo delegado, como el arquitecto municipal o el secretario, el que se encargue directamente de dirimir esta cuestión. Presentada la documentación necesaria (presupuesto y memoria de la obra), el plazo de concesión es como mínimo de diez días, siempre que el alcalde no encuentre ninguna objeción y la autorice. Después, el equipo de albañiles ligados al arquitecto y aparejador contratados pueden comenzar la vivienda. Una vez concluida, habrá que firmar ante notario su finalización y enviar el documento acreditativo al Colegio de Arquitectos. Con ese documento se debe notificar también en el Ayuntamiento que la obra ha finalizado. Desde el Consistorio, el alcalde lo remitirá al arquitecto municipal para que dé su visto bueno y sólo con su aprobación el propietario conseguirá la cédula de habitabilidad que le permitirá contratar los servicios básicos de agua, luz, gas… para el disfrute de su nueva vivienda.
Trámites a seguir
- Contratar un aparejador privado especialista en realizar estudios geotécnicos: estudiará las características y propiedades del suelo donde se edificará para determinar el tipo de cimentación necesaria.
- Presentar el proyecto: un arquitecto y un aparejador deberán firmar el proyecto de la obra y presentarlo en el colegio oficial de arquitectos provincial.
- Conseguir licencia de obra en el ayuntamiento.
- Firmar declaración de obra nueva ante notario.
- Inscribir la obra ante el Registro de la Propiedad.
- Contratar los servicios de una oficina de control técnico: se encarga de supervisar que la cimentación goza de todas las garantías.
- Desarrollo de la obra: la cuadrilla de albañiles se pone en marcha, siempre bajo las órdenes del arquitecto.
- Firma de la finalización de la obra. Con este documento del colegio de arquitectos hay que acudir al ayuntamiento, quien enviará a un arquitecto municipal.
- El arquitecto municipal debe dar el visto bueno de la obra y conceder la cédula de habitabilidad, necesaria para dar de alta los servicios básicos (luz, agua, gas).
- Volver al notario y a continuación acudir al Registro de la Propiedad para la declaración de obra finalizada.
Caso práctico… ¿Cuánto cuesta construir una casa en un pueblo?
Una familia decide aprovechar un solar de un pueblo de Toledo para construirse una casa de 300 metros cuadrados distribuidos en tres plantas. La vivienda tendrá cinco dormitorios, tres cuartos de baño, una amplia cocina, salón comedor y una última planta diáfana. Los gastos a los que tendrá que hacer frente son los siguientes:
| Concepto | A quién se dirige el pago | Importe (euros) | Impuesto (%) | Importe del Impuesto (euros) | Total (euros) |
|---|---|---|---|---|---|
| Proyecto vivienda | Arquitecto | 4.212,00 | 16,00% | 673,92 | 4.885,92 |
| Proyecto vivienda | Aparejador | 1.263,55 | 16,00% | 202,17 | 1.465,72 |
| Proyecto vivienda | Aparejador | 60,10 | 16,00% | 9,62 | 69,72 |
| Estudio geotécnico | Empresa aparejadores especializados | 847,57 | 16,00% | 135,61 | 983,18 |
| Organismo de Control Técnico (OCT) | Empresa privada | 676,14 | 16,00% | 108,18 | 784,32 |
| Licencia de obras | Ayuntamiento del pueblo | 2.459,83 | 0,00% | 0,00 | 2.459,83 |
| Seguros construcción | Compañía que comercialice seguros de construcción | 172,13 | 6,00% | 10,33 | 182,46 |
| Declaración obra nueva | Notaría | 1,98 | 0,00% | 0,00 | 1,98 |
| Declaración obra nueva | Notaría | 292,98 | 16,00% | 46,88 | 339,86 |
| Registro obra nueva | Registro de la Propiedad | 409,98 | 0,00% | 0,00 | 409,98 |
| Registro obra nueva, honorarios | Registro de la Propiedad | 138,13 | 16,00% | 22,10 | 160,23 |
| Proyecto vivienda | Aparejador – Colegio | 541,52 | 16,00% | 86,64 | 628,16 |
| Proyecto vivienda | Arquitecto – Colegio | 1.805,00 | 16,00% | 288,80 | 2.093,80 |
| Importe gastos | 14.465,16 | ||||
| Importe ejecución de obra | 70.000 | ||||
| Importe total obra | 84.465,16 | ||||