Que pode demandar un banco na contratación dun préstamo?

Moitos son os aforradores que, case sen coñecementos de economía nin das consecuencias de contratar empréstitos hipotecarios ou ao consumo, se ven obrigados a recorrer ao seu banco de sempre ou a esoutra entidade da que algún coñecido lles falou moi ben para envolverse no transo de converteren en novos debedores bancarios. Aproveitando esa debilidade derivada da ignorancia financeira, son numerosas as entidades que aplican unha morea de esixencias para comercializaren un empréstito ao consumo ou unha nova hipoteca: obrigan a contratar seguros, a domiciliar nóminas e recibos, a facer achegas a un plan de pensións, a gastar determinadas cantidades coas tarxetas de crédito…

Nos últimos meses, algunhas entidades chegaron a esixir a contratación de ata seis tipos de produtos financeiros distintos para gozar dunhas condicións hipotecarias algo máis vantaxosas ca a media do mercado. Pero son lícitas estas esixencias bancarias? Non se especificou normativa hipotecaria nin regulación do Banco de España que contemple tales prácticas por parte de bancos e caixas de aforros. Por iso, antes de contratar unha hipoteca é importante coñecer ata onde pode chegar o compromiso coa súa entidade. En moitas ocasións, coñecer os dereitos e obrigas antes de embarcarse na contratación dun empréstito pode aforrar moitos sustos, imprevistos e, como non, moitos cartos.

Seguros para atarse de por vida

Unha das prácticas máis criticadas contra os bancos e caixas de aforros é a de obrigar a subscribir determinados tipos de seguros na contratación dunha hipoteca. Hai que ter en conta que ningún cliente está obrigado a subscribir un determinado seguro de vida, fogar ou amortización de empréstitos se o único que desexa é que o banco lle adiante o diñeiro que custa un piso. Hai só unhas semanas, a Comisión Nacional da Competencia abriulles un expediente sancionador a 19 bancos e caixas sospeitosas de vulnerar a libre competencia ao condicionar a concesión de préstamos hipotecarios á contratación de seguros de vida. Considerouse esta práctica como irregular e ilícita en varias sentenzas da Audiencia Nacional, tamén ratificadas polo Tribunal Supremo.

As entidades, non obstante, escudan a súa actuación mediante o argumento de que se se contratan tales seguros, as condicións do empréstito serán mellores. E iso si é certo. Se o cliente decide non contratar os seguros esixidos, o diferencial que se lle suma ao Euríbor nas hipotecas a tipo variable, ou o xuro fixo aplicado incrementarase de xeito notable. Por exemplo, nunha hipoteca de 100.000 euros, pasarase de pagar un tipo de xuro igual a Euríbor máis 0,25 a aboar Euríbor máis 0,75, o que incrementa o pagamento en 500 euros anuais.

Doutra banda, se o cliente decide subscribir os seguros que lle “recomenda” o banco ou caixa de aforros, debe saber que tampouco está obrigado a facelo coa entidade que lle impoñen. Na actualidade, a gran maioría dos bancos e caixas de aforros españolas contan con unidades de bancaseguros coas que canalizan a comercialización destas pólizas vinculadas a hipotecas. Deste xeito, todas as ganancias (polos xuros da hipoteca e polo pagamento das primas do seguro) quedan na “casa”. Pero o que moitos cidadáns non saben é que o cliente pode contratar as pólizas coa aseguradora que el elixa, xa sexa por prezo, servizo, confianza ou calquera outro atractivo que lle chame a atención. A Lei de defensa da competencia de 1989 advirte de que é unha práctica prohibida subordinar a concesión de empréstitos hipotecarios á subscrición dun seguro de vida ou de amortización de crédito cunha aseguradora pertencente ao seu mesmo grupo empresarial. De feito, nas escrituras do empréstito pode figurar como unha das cláusulas a contratación dun seguro, pero non se adoita especificar a entidade que prestará o servizo, de maneira que o cliente é libre de elixila.

O consumidor debe saber que…
Polo tanto, á hora de subscribir a súa hipoteca ou empréstito ao consumo non hai que deixarse convencer polo empregado bancario cando intente persuadilo de que a contratación do seguro é obrigatoria. O aconsellable é facerlle saber que coñecemos a operativa bancaria e que por subscribir un seguro se obterán mellores condicións, pero que non é, nin moito menos, obrigatoria a súa contratación. De igual maneira, o cliente debe poder elixir con que entidade subscribe os seus seguros.

Seguros de protección de pagamentos: unha esixencia razoable

Un caso ben distinto é o dos seguros de protección de pagamentos asociados a unha hipoteca. En España, as entidades si están obrigadas a subscribir un seguro deste tipo cando conceden hipotecas por un valor superior ao 80% da taxación do inmoble. De xeito específico, naqueles casos nos que se contratan hipotecas polo 100% do valor da vivenda, as entidades están obrigadas a subscribir un seguro deste tipo que os protexa ante eventuais non pagamentos.

En España, a Lei hipotecaria obriga os bancos a avalarse cun seguro deste tipo. Agora ben, as primas destas pólizas de protección de pagamentos non as aboa o cliente, senón a entidade bancaria. En calquera caso, como é o banco ou caixa o que ofrece unha vantaxe engadida ao cliente (por ofrecerlle maior financiamento), si que tratarán de repercutir o custo do seguro sobre o usuario, a xeito de maiores tipos de xuro, comisións de subscrición e amortización, etc.

O consumidor debe saber que…
O custo dos seguros de protección de pagamentos asociados a unha hipoteca teñen que aboalo as entidades bancarias, que están obrigadas a subscribilo cando o empréstito supera o 80% do valor de taxación do inmoble.

Avais: cando son necesarios?

O seguro de protección de pagamentos pódese substituír pola petición dun aval, é dicir, dunha garantía adicional de pagamento que se esixe cando o tomador dun crédito ten máis risco de non lle poder facer fronte aos pagamentos ca o que o banco está disposto a aceptar.

Polo xeral, o banco solicita un aval cando o financiamento necesario supera o 80% do valor de taxación do inmoble. Se os cartos que precisa o cliente non alcanzan esa cantidade, a entidade non debe esixir un aval.

Como aval pode figurar outra persoa con capacidade financeira folgada ou algún ben material de importante valor, como unha segunda residencia do titular do empréstito. As entidades, ademais, tamén poden solicitar un aval ou avalista se os ingresos do solicitante, en relación co importe do empréstito, son, en opinión do banco, insuficientes para garantir o pagamento das letras hipotecarias, aínda que, polo xeral, se non se solicita máis dun 80% do valor de taxación do inmoble suponse que o solicitante poderá facer fronte ás cotas establecidas.

O consumidor debe saber que…
Se o crédito que solicita un cliente non supera o 80% do valor de taxación dun inmoble, a entidade bancaria, por regra xeral, non debería esixir un aval.

Requisito de moda: Vinculación excesiva

Preto do 80% das entidades bancarias require na actualidade contratar un ou varios seguros para subscribir unha hipoteca ou un crédito ao consumo pero, ademais, outra práctica de moda é obrigar o cliente a vincularse con varios produtos bancarios e coa domiciliación de máis dun recibo. Na Lei hipotecaria tampouco figura en ningún lugar que isto teña que ser un requisito obrigatorio. De feito, tras a entrada en vigor do Real Decreto de 1946 (modificado posteriormente en varias ocasións, a máis recente o ano pasado), as hipotecas concedidas polas entidades non esixían os requisitos actuais, como a domiciliación de nómina, recibos, subscrición de tarxetas e dunha morea de produtos.

Estas solicitudes comezaron a esixirse hai uns anos, co boom inmobiliario e co conseguinte frenesí hipotecario, que levou ás entidades a incrementar os seus volumes de concesión de empréstitos ata nun 25% anual. Na actualidade, a vinculación excesiva converteuse nunha práctica habitual. No mercado hai casos que requiren subscribir un plan de pensións e achegar, como mínimo, 300 euros anuais, contratar tarxetas de crédito e gastar con elas polo menos 1.000 euros anuais, domiciliar a nómina, varios recibos e un seguro de fogar e de vida. Trátase de “trucos financeiros” cos que a entidade se asegura case de por vida uns suculentos ingresos, que acadará mediante o pagamento dos xuros da hipoteca, da tarxeta e das numerosas comisións asociadas ao plan de pensións, entre outros aspectos.

En principio, pode resultar irregular a actuación dalgunhas entidades que, como no devandito exemplo, esixen contratar ata seis tipos de produtos distintos para gozar dunhas determinadas condicións na hipoteca. Non obstante, dende o punto de vista comercial, as entidades son libres de marcar as súas esixencias.

O consumidor debe saber que…
En calquera caso, o cliente non debe ser submiso e acceder sen máis a asinar un compromiso desmedido. Todas as entidades están abertas á negociación, aspecto que non hai que perder de vista, nin moito menos, cando se subscribe un empréstito. “Ameazar” con buscar outra entidade ou presentar outra oferta vinculante pode servir para desfacerse dalgunhas das esixencias “alleas” ao empréstito que poden complicar o seu pagamento e “atar” a un cliente de xeito pouco gustoso co banco. Mellorar as condicións ou evitar algunhas das pretensións caprichosas pódese acadar mediante o diálogo co seu banqueiro.

Devolución anticipada do crédito: outra esixencia contraria á lei

Outra das esixencias desmedidas e inxustificadas que en ocasións solicitan as entidades é a de requirir o pagamento anticipado de todo o saldo hipotecario que reste por pagar cando un cliente deixou de aboar algunha cota. En máis dunha ocasión, o Tribunal Supremo ditou sentenzas en contra de bancos afirmando que as entidades non poden esixir a devolución antes de tempo dos créditos hipotecarios cando o cliente non aboou algunha letra. Esta cláusula que usan bancos e caixas de aforros de xeito ocasional é ilegal, segundo as sentenzas xudiciais. Dende o punto de vista legal, as cláusulas que establecen a posibilidade de esixir o cobramento total do crédito pendente cando un cliente deixou de pagar algunha letra son contrarias ás leis, xa que contradín varios preceptos do Código Civil e varios artigos da Lei hipotecaria.

As entidades afirman que cando un cliente deixa de satisfacer algunha letra vencida se converte nun usuario de risco, o que o obriga a tomar esta medida do aboamento anticipado para evitar non pagamentos. Así e todo, e segundo a lei, cando unha entidade outorga un crédito a un prazo concreto (que na actualidade pode alcanzar os 50 anos) e así se establece no contrato e escritura do empréstito, o banco debe agardar ao transcurso do prazo pactado para poder reclamar o seu pagamento completo. O que si pode esixir, pola contra, é o pagamento das cotas non aboadas no seu día cos xuros ou a penalización pertinente.

O consumidor debe saber que…
Se un cliente deixa de pagar algunha letra hipotecaria, por algún motivo, non ten a obriga de pagar todo o crédito que teña pendente. O banco debe agardar a que venza o prazo da hipoteca (15, 20, 30, 40, 50 ou os anos fixados) para lle esixir ao cliente o diñeiro que resta por devolver.

Comisións: vía libre, pero con límites

O tema das comisións é outro dos que suscita máis reclamacións e desconformidades entre clientes e entidades. En principio, bancos e caixas poden cobrar comisións nos seus préstamos sempre que respondan a servizos prestados. Na actualidade, por exemplo, atópanse as comisións de estudo (por pedirlle a unha entidade que avalíe se un cliente podería ou non contratar unha hipoteca, dada a súa situación económica), as comisións de apertura (por subscribir un préstamo), de cancelación parcial ou total e de subrogación. En calquera caso, as entidades si que están obrigadas a expor na escritura dos préstamos cales son as cantidades que se van cobrar por cada concepto. En caso de modificalas débello notificar ao cliente antes de comezar a aplicalas. En caso contrario, o cliente non estaría obrigado a aboar tal comisión.

Ademais, todos os bancos e caixas están obrigados a notificar e a publicar no Banco de España as súas tarifas máximas.

O consumidor debe saber que…
Bancos e caixas poden cobrar comisións sempre que respondan a servizos prestados, pero deben detallar polo miúdo na escritura dos empréstitos o custo de cada concepto.