Propietarios ausentes

Propietarios ausentes

A desidia e a morosidade son os principais problemas cos que debe loitar o presidente dunha comunidade de veciños. Ante estas continxencias, as leis arbitran mecanismos para evitar que as necesidades das comunidades queden en punto morto. Así e todo, e malia á protección legal fixada na Lei de propiedade horizontal, na maioría destes casos a solución pasa pola contratación dun avogado e require tempo e cartos.

Que medidas se poden tomar cando son moitos os propietarios que non asisten ás Xuntas?

É necesario continuar coa xestión da comunidade. O presidente debe convocar Xunta ordinaria polo menos unha vez ao ano, notificándolles a todos os propietarios a orde do día dos asuntos que se van tratar, o lugar, día e hora en que se celebrará en primeira convocatoria ou, no seu caso, en segunda. A convocatoria conterá unha relación dos propietarios que non estean ao corrente no pagamento das débedas vencidas á comunidade e advertirá da privación do dereito de voto de ser o caso. A Xunta tamén é válida sen a convocatoria sempre que concorran a totalidade dos propietarios e así o decidan. Máis tarde, á hora sinalada, determinarase se hai quórum para celebrala.

Enténdese que non hai quórum…

Cando asisten só a metade dos veciños ou un número inferior. Entón non se pode celebrar a Xunta en primeira convocatoria, pero si en segunda (media hora despois se así se indica na citación ou dentro dos oito días naturais seguintes).

Os propietarios só se deben reunir unha vez ao ano?

Polo menos unha vez ao ano, para aprobaren o orzamento e as contas. E nas demais ocasións en que o considere conveniente o presidente.

O presidente non convoca nunca Xunta. Que se pode facer?

Solicitarlle ao presidente que a convoque, aínda que tamén pode convocala a cuarta parte dos propietarios ou un número que represente polo menos o 25% das cotas de participación.

Un propietario foise da comunidade sen informar do seu novo domicilio, e non acode ás xuntas nin paga.Pódeselle enviar por carta certificada a citación á Xunta no único domicilio coñecido, o da súa comunidade, para deixar constancia do intento. Na orde do día hai que incluír a adopción de acordo sobre a débeda deste propietario. Adoptado o acordo para iniciar a demanda, convén indicar na acta que se emitirá un certificado da débeda e, deseguido, que se lle notificará novamente no mesmo domicilio. A demanda debe acompañarse da devandita certificación-liquidación de débeda e, aínda que a demanda se lle poderá notificar ao demandado por editos, poderán facer indagacións a través do xulgado para localizar o seu actual domicilio (polo censo electoral ou a Policía). Unha vez localizado, é probable que aboe as cotas, aceptando a demanda. No caso contrario, hai que continuar co preito ata a venda en poxa do piso, se fose o caso.

Faleceu a propietaria dun piso, vivía soa e ninguén se fai cargo do piso nin dos gastos da comunidade. Que se pode facer?

Poden solicitar unha nota simple da vivenda no Rexistro da Propiedade para coñecer quen é a nova propietaria. Se continúa rexistrado a nome da falecida, hai que poñerse en contacto cos fillos ou con outros posibles herdeiros e familiares, e solicitar que os herdeiros designen un representante e un domicilio ante a comunidade de propietarios e, por suposto, que paguen os gastos comúns. Se non se coñece aos parentes da persoa falecida, poden acudir aos Tribunais demandando aos herdeiros descoñecidos ou “herdanza xacente”. Poden consultar cun avogado e convocar Xunta para autorizar ao presidente a ir a xuízo, certificando a débeda.

Que convén facer se non se pode asistir ás Xuntas?

A asistencia pode ser persoal ou por representación. O habitual é que na mesma citación se achegue un documento sinxelo de representación. O axeitado é cubrir os datos de representado e representante e asinar. Quen asista no seu nome disporá das mesmas facultades de voz e voto, quedando o representado vinculado polo voto outorgado polo representante.

Quen ten que asistir á Xunta cando o piso está alugado?

O propietario, salvo que lle outorgue representación ao inquilino, o que non sempre é recomendable. No suposto de que a vivenda ou local se atope en usufruto pode acudir o usufrutuario sempre que o propietario non se manifeste en contra. Agora ben, para votar cuestións que requiran unanimidade ou de obras extraordinarias e de mellora, o usufrutuario debe levar un escrito de representación.

No caso dun piso de veraneo, que sucede se non se asiste ás Xuntas?

Pode outorgar a súa representación a un administrador de terreos, avogado, etc. ou a outro propietario. Aínda así, se non asiste, o administrador deberalle notificar a acta cos acordos adoptados. Os votos dos ausentes considéranse, salvo manifestación en contra en prazo, favorables aos acordos adoptados.

Un veciño que non asistiu á Xunta négase a pagar unha obra acordada

Cando un acordo xa se adoptou vincula a todos, tamén aos disidentes e aos ausentes. Non obstante, pódense realizar as seguintes comprobacións: asegurarse de que as citacións foron realizadas en prazo e que o ausente as recibiu, constatar que o acordo versa sobre un punto da orde do día, así como que o numero de votos favorables ao acordo é abondo para ser válido (maioría simple, maioría reforzada ou unanimidade, segundo a natureza da obra ou acordo), que lle notificaron a acta co acordo adoptado e que transcorreron 30 días sen que o veciño ausente manifestase o seu voto en contra. A partir de aí, o administrador débelle requirir o pagamento no tempo e forma acordado na Xunta. Ante unha negativa, nunha nova Xunta poden acordar ir a xuízo declarando a débeda esixible. O administrador deberá emitir un certificado-liquidación da débeda e notificarllo ao propietario moroso. Deberán acudir a un avogado.