Mercar unha vivenda sobre plano

Mercar unha vivenda sobre plano

A adquisición dunha vivenda sempre xera temores. O consumidor afronta o que será un dos maiores, se non o maior, desembolso da súa vida e xorden medos e prevencións que se multiplican cando a compra é dun inmoble sobre plano. Esta última modalidade esixe que o comprador lle solicite ao promotor unha serie de documentos determinantes, non só para estrearse como inquilino no seu propio piso, senón como unha garantía de que lle devolverán os cartos adiantados cando non se cumpran as condicións pactadas.

Cales son os gastos habituais na compra de vivenda nova?

No contrato que asine o comprador pola adquisición dunha vivenda debe figurar o prezo exacto co IVE incluído, que en vivenda nova é un 7%. Ademais, hai que facerlles fronte aos gastos derivados das escrituras, honorarios de notario, Rexistro da Propiedade e Imposto de Actos Xurídicos Documentados.

Na compra baixo plano ou en construción o primeiro que se asina é un contrato privado polo que o titular do piso se compromete a adiantar cantidades sobre o prezo final nun prazo determinado pola construtora. Pero a devolución das cantidades entregadas máis o xuro legal dos cartos debe estar garantida e avalada naquelas vivendas que non sexan de protección oficial e que pretendan obter adiantos económicos antes ou durante a construción. De que xeito? Mediante contrato de seguro outorgado ou por aval bancario para que, no caso de que a construción non se inicie ou non chegue a bo fin por calquera causa no prazo convido, se proceda á devolución dos cartos. As cantidades anticipadas polos compradores deposítanse nunha conta especial, independente a calquera outra clase de fondos pertencentes ao promotor, que só poderá dispoñer deles para lles facer fronte as gastos propios da construción. O comprador sempre debe solicitar un documento acreditativo do seguro ou aval.

O consumidor non ten que pagar:

• A plusvalía ou o imposto sobre o Incremento de Valor dos Terreos de Natureza Urbana. Este cargo débeo aboar o vendedor.
• Os gastos de establecemento de acceso a subministracións xerais, como de auga, rede de sumidoiros, gas e electricidade. As vivendas débense entregar en perfectas condicións de habitabilidade e enténdese que os gastos ocasionados por esta condición xa deben estar integrados no prezo da vivenda.
• Penalizacións por non se subrogar na hipoteca do vendedor. O consumidor non está obrigado a subrogarse na hipoteca do vendedor, polo que non debe ser penalizado en caso de non se subrogar nin debe cargar co gasto de cancelación cando non se asine unha subrogación.
• Gastos correspondentes á preparación de títulos, como a declaración de obra nova ou o documento constitutivo da propiedade horizontal, o custo da cal debe desembolsar o vendedor.

Pódese incrementar o prezo da vivenda durante a súa construción?

A boa fe e o xusto equilibrio exclúen a posibilidade de incrementar o prezo aprazado xa pactado no contrato. Ademais, a Lei de condicións xerais da contratación considera abusivas as cláusulas que impoñan un incremento de prezo por servizos, accesorios, financiamento, aprazamentos e recargas que non correspondan a prestacións adicionais efectivas que poidan ser libremente aceptadas ou rexeitadas polo comprador, con independencia do contrato principal.

Aínda así, convén valorar dous supostos. O primeiro refírese ás reformas de obra motivadas por causas non previsibles no momento de aprobarse os proxectos de urbanización que leven consigo un incremento; nese caso os compradores deberán expresar a súa conformidade con esta suba. O segundo céntrase nas reformas propostas polos propios compradores, que tamén deberán formalizarse por escrito cunha descrición do seu contido, repercusión no prezo e prazos de entrega pactados.

Cales son os dereitos do consumidor se o promotor non entrega a vivenda no prazo estipulado?

O comprador debe ser indemnizado polas perdas e danos acreditados. En xeral adóitase penalizar a promotora mediante a devolución dos cartos que por este concepto se reflectira no contrato. Non obstante, a demora do promotor debe estar causada pola “ausencia da dilixencia”. O construtor debe coñecer, con carácter previo á celebración do contrato e á fixación do prazo de execución da obra, cales son as necesidades do terreo e da súa urbanización, que elementos naturais esixen precaucións, etc. De non o facer, enténdese que se deu unha “falta de dilixencia”, de xeito que, ante un atraso, será declarado culpable.

Fronte a esta situación, é habitual que o atraso na entrega de chaves obrigue o propietario a alugar outra vivenda. Neste caso, o comprador debe acreditar o dano sufrido pola construtora a través dos recibos das rendas e do contrato de arrendamento, documentos que debe conservar. Tamén se pode dar o caso de que o prexuízo e o atraso causado pola empresa sexan tan graves como para que o comprador perda o interese na vivenda. Está no seu dereito, pode negociar e dar por rematado o contrato a causa do incumprimento do vendedor, solicitando a devolución das cantidades entregadas, máis perdas e danos. Se o atraso na entrega dunha vivenda de vacacións obriga a pasar vacacións nun hotel ou nun apartamento arrendado é conveniente conservar as facturas para lle reclamar ao vendedor tales gastos.