Nalgunhas cidades, o imposto de vivenda case triplica ao doutras

Nalgunhas cidades, o imposto de vivenda case triplica ao doutras

O coche e a vivenda, amais do cuantioso desembolso que supoñen, comparten outra peculiar similitude: xeran anualmente unha factura suplementaria moi gravosa para a economía das familias. Se no vehículo se trata do seguro, o seu equivalente no piso é o IBI ou imposto de vivenda. E se nun turismo de tamaño medio un seguro (a terceiros e con bonificacións) supón non menos de 80.000 pesetas ó ano, o IBI pode representar no noso país para unha familia de clase media (piso de 100 metros cadrados) entre 25.000 e 65.000 pesetas. Pero, a diferencia do que acontece co seguro do coche (o usuario pode cambiar de compañía, sumar bonificacións por ausencia de sinistros, elixir entre varios formatos da póliza) ante o IBI a capacidade de manobra que lle queda ó cidadán é practicamente nula.

CONSUMER comparou a cánto ascende o imposto de vivenda que paga este ano 2001 unha familia de clase media alta, outra de clase media e unha de clase baixa que residen nun piso característico (superficie, calidade de construcción, zona da cidade…) do seu nivel social en 14 cidades de todo o país. A primeira conclusión é que o que desembolsan os cidadáns difire moito segundo a cidade na que teñan a súa vivenda. En xeral, o imposto de vivenda máis caro págase (en orde decrecente) en Barcelona, Santander, San Sebastián e Málaga, mentres que os que soportan o IBI menos gravoso son os que posúen unha vivenda en Burgos, Logroño, Vitoria, Castellón e Murcia. E, de menos a máis oneroso, pódese dicir que Pamplona, Madrid, Valencia, Alacante e Bilbao cobran un IBI intermedio.

A cota por metro cadrado nun piso atribuíble a unha familia de clase media-alta é de 863 pesetas en Barcelona e de 822 pesetas en San Sebastián, mentres que en Madrid, Burgos, Murcia e Logroño non alcanza sequera as 400 pesetas. Nas vivendas de clase media e baixa acontece o mesmo fenómeno de disparidade entre cidades. Unha familia de clase baixa paga un IBI aproximado de menos de 175 pesetas por metro cadrado en Vitoria, Burgos, Bilbao, Pamplona e Logroño, mentres que en Barcelona, San Sebastián, Málaga e Santander supera as 325 pesetas.

Se se trasladan estas cotas a importes finais do IBI, en Barcelona un piso (superficie: 155 metros cadrados) paradigmático (pola zona na que se sitúa a súa calidade de construcción…) dunha familia de clase media-alta supón aproximadamente este ano un IBI de case 134.000 pesetas, mentres que en Madrid, Murcia, Logroño e Burgos representa menos de 56.000 pesetas. Son tamén onerosas San Sebastián, Málaga e Santander: cobrarían máis de 100.000 pesetas por este piso. Bilbao, Alacante e Valencia (entre 95.000 e 85.000 pesetas neste suposto) son máis caras ca baratas para as familias acomodadas e Castellón, Pamplona e Vitoria (entre 77.000 e 68.000 pesetas) articulan unha política fiscal de vivenda non moi gravosa para estes fogares.

Nos pisos típicos de familias de clase media (100 metros cadrados), volven destacar como moi caras Barcelona (un IBI de 65.000 pesetas) e Santander (56.000 pesetas); e xa menos, Málaga (44.600 pesetas). No outro extremo, aparecen novamente Logroño, Burgos, Pamplona e Vitoria, que recadarían menos de 30.000 pesetas por esa vivenda. Pode considerarse que este IBI en San Sebastián, Bilbao, Madrid e Alacante é tamén oneroso (entre 40.000 e 34.000 pesetas) e que Castellón, Murcia e Valencia están nun termo medio.

Para rematar, as familias de clase baixa pagan polo seu piso (o suposto é unha vivenda de 83 metros cadrados) máis de 28.000 pesetas en Barcelona, San Sebastián e Santander, mentres que en Vitoria efectúan un desembolso dunhas 8.500 pesetas ó ano e en Castellón, Burgos, Logroño, Bilbao e Pamplona non alcanza as 15.000 pesetas.

Máis conclusións

En tódolos concellos a cota por metro cadrado encarece segundo aumentan o tamaño e a calidade da vivenda e segundo mellora a zona urbana. E en xeral, os concellos desenvolven unha única liña de política fiscal en vivenda. Os que cobran moito fánllelo a tódolos tipos de piso, é dicir, a tódalas clases sociais, e ó revés.

A cota que finalmente paga o cidadán en concepto de IBI depende de dúas variables, o valor catastral (valor do solo máis valor de construcción: pretende achegarse á metade do valor de mercado do piso) e o tipo ou coeficiente impositivo. Para chegar á cota que o propietario debe pagar multiplícase o valor catastral polo tipo impositivo. Desde 1990, o valor catastral medio das vivendas en España aumentou un 78%, máis do dobre cá inflación (38%). O que pasa é que nalgunhas cidades o valor catastral das vivendas (de todas ou de parte delas) é excesivamente baixo ó non estar suficientemente revisado, mentres que noutras está menos afastado do valor de mercado. Esta continxencia afróntana os concellos aplicando tipos impositivos (a Lei Reguladora de Facendas Locais, de 1998, establece un máximo e un mínimo), que neste informe de CONSUMER van desde o 0,25% de Pamplona ata o 0,89% de Barcelona. Pero maticemos: na capital catalana, a cidade que máis recada por IBI, o valor catastral por metro cadrado nunha vivenda típica de clase media anda arredor das 73.000 pesetas, mentres que en Pamplona (que non destaca na carestía do IBI) roza as 110.000 pesetas. En resumo, para sabermos se a política fiscal dun concello en materia de vivenda é máis ou menos gravosa, o usuario debe fixarse tanto no valor catastral da súa vivenda coma no tipo de gravame que se aplica.

¿Que é o IBI?

Un tributo directo, real, obxectivo e periódico que grava a propiedade, a titularidade de dereitos reais de usufructo ou de superficie ou dunha concesión administrativa sobre os bens situados en cada termo municipal. O IBI incide sobre tódolos bens inmobles pero hai diferencias segundo a súa natureza rústica ou urbana. Afecta a tódolos inmobles de natureza urbana, unidades urbanas, cunha relación de propiedade delimitada a efectos fiscais. Está regulado na Lei de Facendas Locais.

O recibo

É a unidade básica de información. Vexámo-los seus elementos.

• Valor catastral: De xeito simplificado, é o valor do solo máis o valor de construcción da vivenda. Xeralmente, achégase á metade do valor de mercado da vivenda.
• Base Impoñible: Constituída polo valor catastral dos bens inmobles non exentos.
• Base Liquidable: É diferente do valor catastral só nos municipios que efectuaron unha revisión catastral a partir de 1997. Determínase aplicando un coeficiente (varía segundo o ano da última revisión) que reduce o valor catastral.
• Tipo impositivo: Coeficiente expresado en porcentaxe que se debe aplicar á base impoñible para obte-la cota final que hai que pagar. Fíxao o Concello, respectando uns mínimos e máximos que lle veñen fixados.
• Cota: Resulta da aplicación do tipo de gravame á base liquidable. A cota íntegra é a cota do imposto antes de aplicarlle a posible bonificación.
• Bonificación: Reducción dunha porcentaxe da cota, en certas vivendas: VPO (de protección oficial), cooperativas agrarias, etc.
• Débeda tributaria: Cantidade resultante de aplica-las bonificacións á cota íntegra. É o que realmente se paga.

¿Cando se debe paga-lo IBI?

O pagamento esíxese anualmente, reportándose o primeiro día do período impositivo, que coincide co ano natural (se mercamos un piso o 7 de xaneiro, o IBI dese ano pagarao o anterior propietario). As variacións nos bens gravados ó longo do período impositivo non terán efectos para o IBI, e incidirán nos exercicios seguintes. O Concello fixa as datas de pagamento, que difiren duns a outros. Algúns concellos permiten o fraccionamento do pagamento en dous prazos, semestrais.

¿Tódalas propiedades pagan o IBI?

Este imposto complétase con exencións, algunhas obxectivas e outras de natureza subxectiva e mixta. Hai outras por períodos limitados, con motivo de desastres naturais.

Mínimos exentos: Os bens de natureza urbana cunha base impoñible inferior a 100.000 pesetas están exentos de tributación. E tamén os de natureza rústica cando a base impoñible dos situados no municipio sexa inferior ás 200.000 pesetas.

Exencións temporais: Certos montes e tramos en rexeneración de masas arboradas poden declararse exentos durante 15 anos.

Exencións permanentes: Determinados bens propiedade da Administración, Igrexa Católica, bens de dominio público, etc.

¿Quen o paga?

Os “suxeitos pasivos”, persoas físicas e xurídicas propietarias de bens inmobles gravados sobre os que non recaian dereitos reais de usufructo ou de superficie. Tamén os titulares dunha concesión administrativa sobre inmobles gravados ou sobre os servicios públicos ós que estean afectados. En canto ó alugueiro, as partes poden pactar en contrato que a cota do IBI corra a cargo do arrendatario.

¿Como se calcula a cota do IBI?

Partindo do valor catastral da vivenda, ó que hai que aplica-lo tipo de gravame, fixado por cada concello. Ó resultado (cota) aplícanselle as bonificacións: reducción da cota para certas vivendas, VPO, cooperativas agrarias… O resultado é o montante que hai que pagar (débeda tributaria).

Se a última revisión catastral é posterior a 1997, aplícaselle ó valor catastral un coeficiente reductor, do 0,9% o primeiro ano, 0,8% o segundo e así ata o décimo ano no que a base liquidable é igual ó valor catastral.

¿Como se chega ó valor catastral?

É un complicado procedemento administrativo que parte de estudios de mercado inmobiliario e conclúe na redacción dunhas relacións de valores nas que se reflicte o valor dos inmobles. Segundo a Lei Reguladora de Facendas Locais, o valor catastral urbano está formado polo valor do solo e o das construccións e obtense de datos obrantes no Catastro. Fíxase tomando como referencia o valor de mercado e tende a achegarse á metade deste, porque se aplica un coeficiente que reduce á metade o valor resultante da Ponencia de Valores. O valor catastral calcúlase mediante un procedemento regrado, o sistema de valoración catastral, e corríxese segundo as características do inmoble.

¿Que é a Ponencia de Valores?

É o documento administrativo que recolle os valores do solo e as construccións, os criterios de valoración e coeficientes correctores que se aplican no ámbito territorial ó que se refire, así como a delimitación de solo urbano e os elementos para fixa-los valores catastrais. Expóñense ó público para que poidan ser consultadas tras unha revisión catastral.

O valor do solo… ¿como se calcula?

Tendo en conta as circunstancias urbanísticas. Ó valor do solo así establecido, aplícase o aproveitamento permitido pola planificación urbanística.

¿E o valor de construcción?

Calcúlase tendo en conta a súa tipoloxía, uso, calidade e carácter histórico-artístico, depreciándose (cando proceda) en función da antigüidade, uso e conservación. Poden estimarse tamén o carácter singular e as obras de reforma.

¿Como se chega ó valor catastral do inmoble? e táboa comparativa

Para a valoración do inmoble (suma do valor do solo e da construcción), téñense en conta algunhas circunstancias: inadecuación polo uso ou deseño, ou a súa consideración de interior; grao de protección por estar catalogado ou formar parte dun conxunto histórico-artístico; afección por inconcreción urbanística: futuro viario, expropiación, reparcelación, fóra de ordenación, etc; e apreciación ou depreciación económica.

¿Por que sobe a cota de IBI ano tras ano?

Esta cota depende principalmente do valor catastral e do tipo impositivo, pero… ¿por que sobe o IBI se en moitas ocasións o tipo é o mesmo ca anos anteriores? Polas variacións do valor catastral, que se debe á evolución dos valores de mercado das vivendas. As causas: depreciación monetaria, modificacións da planificación urbanística -como o aumento ou diminución da superficie edificable dun solar, ou o cambio na clasificación ou cualificación do solo-; o cambio de uso da edificación ou, para rematar, por alteracións físicas dos inmobles por nova construcción, rehabilitación, demolición, agregación ou segregación.

¿Como varía o valor catastral?

A través dos seguintes mecanismos:

• Actualización. Procedemento automático mediante a aplicación dos coeficientes que as Leis de Presupostos Xerais do Estado establecen e que normalmente coinciden coa evolución do IPC prevista para cada ano. Non se aplica en municipios que fixeran a súa última revisión catastral a partir de 1997, porque aplican o coeficiente reductor no cálculo do IBI.
• Revisión. Asígnase un novo valor catastral a tódolos inmobles do municipio. Debe realizarse cada 10 anos.
• Modificación. Fíxase un novo valor catastral, referido a parte dos inmobles dun municipio.
• Valoración de inmobles, polos cambios de uso ou modificacións nas súas características.

¿Como se notifica o novo valor catastral?

Polas Xerencias Territoriais da Dirección Xeral do Catastro ou a través de entidades locais ou territoriais. A notificación do novo valor catastral envíase ó domicilio do interesado. Nas oficinas do Catastro ou mediante a Liña Directa do Catastro pódese solicitar información. Os novos valores serán efectivos no Padrón do Imposto sobre Bens Inmobles do ano seguinte á notificación.

¿Que facer se non se está de acordo co valor catastral?

Dúas opcións: a primeira, presentar un recurso de reposición ante o Centro de Xestión Catastral, que instala oficinas en tódalas poboacións afectadas pola revisión. A elas pódense dirixi-los cidadáns que non estean de acordo co aumento do valor catastral da súa vivenda. No documento acreditativo, amais dos motivos que provocaron o aumento, figura o enderezo desta oficina e a fórmula para face-la reclamación. A segunda opción é un recurso ante o Tribunal Económico-Administrativo, instancia superior dos centros de xestión catastral. Pode reclamarse en reposición e, posteriormente, apelar ante o Tribunal. Pero se se escolle inicialmente este, non se pode despois apelar ante o Centro de Xestión Catastral.

Prazo para recorrer. Independentemente da vía elixida, o prazo para a presentación de recurso é de 30 días hábiles (laborables e sábados) desde a recepción da notificación (mediante correo certificado entregado en man). E o Centro de Xestión Catastral ten como límite para entrega-la notificación o 31 de decembro de cada ano. Nos tres anos que leva o plan 1993-2000 de revisión catastral, o 5% das revisións recorréronse. Ata hoxe, revisáronse os valores catastrais do 20% dos municipios españois e o incremento medio foi do 70%. O obxectivo é situa-lo valor catastral no 50% do de mercado ó que se podería vende-lo seu piso, local ou praza de aparcamento.

Primeiro, pagar. Haxa ou non recurso (pode que no proceso de recurso nos chegue o recibo do IBI) hai que pagar. A reclamación, despois.

E o Concello, ¿que fai?

Fixa o tipo de gravame polo que se multiplica o valor catastral para determina-la cota do IBI. No estudio de CONSUMER que compara o IBI de 14 cidades, este tipo vai desde o 0,25% (Pamplona) ata o 0,89% (Barcelona). Sobre a base impoñible ou, no seu caso, a liquidable, aplícase o tipo, fixándose uns tipos mínimos que dependen da natureza dos bens. O tipo de gravame é o coeficiente, en porcentaxe, que se aplica á base impoñible para obte-la cota. Este tipo apróbao o Concello, de acordo coa Lei Reguladora de Facendas Locais de 1998. O tipo xeral é o 0,4%, que se pode incrementar por razón de poboación, capitalidade de provincia ou comunidade autónoma e servicios públicos prestados polo Concello. Os municipios nos que entran en vigor revisións dos valores catastrais poden reduci-lo tipo xeral ata a cuarta parte, durante un máximo de tres anos desde a entrada en vigor dos novos valores catastrais. Este tipo pode ser incrementado ou reducido polos concellos atendendo ós servicios que prestan, á poboación de dereito do municipio ou á circunstancia de que se producira a revisión catastral. Pódense incrementa-los tipos ata os seguintes límites: se teñen ata 5.000 habitantes, o límite é o 0,85 %. De 5.001 a 20.000 habitantes, o 0,95%. De 20.001 a 50.000 habitantes, o 1%. Entre 50.001 e 100.000 habitantes, o 1,05 %: E con máis de 100.000 habitantes, o 1,1%. Pero, como se citou antes, os municipios nos que concorran certas circunstancias poden aumentar lixeiramente estes límites.

¿Que é a base liquidable?

A partir de xaneiro de 1998, a base liquidable supón unha diminución da base impoñible. Naceu para palia-lo gravame de inmobles afectados polo aumento do valor catastral e determínase reducindo a base impoñible mediante coeficientes reductores e cun carácter decrecente durante nove anos. A contía da reducción decrece ata que, ó cabo de dez anos, a base liquidable coincide co valor catastral. Deste xeito evítanse bruscos incrementos da carga tributaria. A reducción afecta unicamente a inmobles urbanos e aplícase de oficio, sen solicitude dos contribuíntes.

¿Que propiedades teñen dereito a bonificacións?

Amais da xeral prevista para Ceuta e Melilla (50% da cota), bonifícase no 90% a cota dos inmobles que constitúan o obxecto da actividade das empresas de urbanización, construcción e promoción inmobiliaria sempre que non formen parte do seu inmobilizado, e polo tempo de urbanización ou de construcción e un ano máis sen que o prazo de aproveitamento exceda de tres anos. E bonifícase o 50% da cota das VPO durante os tres anos posteriores á súa cualificación. Cooperativas agrarias e de explotación comunitaria da terra gozan dunha bonificación do 95% da cota de bens de natureza rústica.

¿A quen se lle paga o IBI?

Os Concellos liquidan e recadan o IBI, mediante notificación colectiva emitindo os documentos de cobro. E son competentes para a concesión ou denegación das exencións e bonificacións solicitadas polo interesado

¿Que institucións o xestionan?

O IBI é un tributo de xestión compartida. A xestión catastral corresponde á Dirección Xeral do Catastro (non sendo en comunidades con competencias: País Vasco e Navarra), en tanto que a xestión tributaria pertence ós Concellos. Fixados os valores catastrais, o Concello xestiona o IBI a partir do Padrón, confeccionado anualmente pola Administración do Estado para cada termo municipal. O padrón contén, nos bens urbanos, a referencia catastral e a base liquidable. A inspección catastral correspóndelle á Administración do Estado, aínda que poden establecerse convenios con Concellos, Deputacións, Cabidos ou Consellos Insulares e outras Entidades Locais. Os contribuíntes deben presentar declaracións de alta, baixa ou variación concernentes ós bens inmobles que teñan transcendencia a efectos deste imposto. Neste caso producirase unha alteración xurídica con respecto á titularidade sobre o ben, o que implica a presentación (por parte do titular) do modelo que estableza o Ministerio de Economía e Facenda. A non presentación suporá unha multa. E se a persoa que transmite o inmoble tivese débitos por este imposto anteriores ó cambio, responderá o adquirinte se non fai cambio de titularidade ante a Dirección do Catastro, se a transmisión non consta en documento ante notario ou se está inscrito en rexistro público.

Temos dereito:

• A que no Catastro figuren debidamente descritas nas súas características físicas, xurídicas e económicas tódolos inmobles dos que sexamos titulares.
• A que as nosas propiedades estean correctamente valoradas.
• Ó coñecemento dos elementos e criterios tidos en conta na valoración.
• A que nos notifiquen as variacións de valor, resultantes das alteracións declaradas ou de procedementos realizados polo Catastro.