Zerbitzuaren kalitatea pittin bat hobetu arren, bidegabekeria latzak arazo
Espainiako higiezinaren merkatua da aspaldi honetan hazkuntzarik biziena bizi izan duen ekonomiaren sektoreetako bat. INE erakunde espainiarraren arabera, 2003 urtean higiezinekin loturiko jardueren negozio-bolumena 70.000 milioi eurotik gorakoa izan zen (aurreko urtean baino %14 handiagoa, alegia). Fenomenoaren igoera horri esker, milaka pertsonak etxebizitza-agentzia irekitzea erabaki dute, negozio-aukera gisa. Horrelako agentzia bat irekitzeko gutxieneko baldintzak ez dira nornahik erdiesteko modukoak: 30.000 edo 60.000 euro eta 70 metro karratuko tokia edukitzea, alegia. Ez da harritzekoa, beraz, higiezinen agentzien frankiziak iaz %40 ugaldu izana.
Negozio horiek eskaintzen duten zerbitzuen kalitatea aztertzeko xedez, CONSUMER EROSKI enpresako teknikariek, beren burua etxebizitza baten erosketa kudeatzeko interesdun bezerotzat agertuta, 318 etxebizitza-agentzia bisitatu zituzten Espainiako 18 hiritan: Madril, Bartzelona, Valentzia, Sevilla, Málaga, Bilbo, A Coruña, Oviedo, Iruñea, Gasteiz, Donostia, Murtzia, Alacant, Kordoba, Granada, Valladolid, Santander eta Zaragozan, alegia.
Azterturiko hiru etxebizitza-agentziatik bat baino gehiagok (%32, hain zuzen) ez dute CONSUMER EROSKI enpresaren azterketa gainditu; agentzien %19 “hala-holako” kalifikazioan geratu dira eta %13k “eskas” edo “oso eskas” atera dute. Hirutik batek, berriz, “onargarri” iluna baizik ez du eraman; beste muturrean, %5ek baizik ez du irabazi “oso ona” (“bikain” kalifikazioa merezi izan duenik ez dago) eta gainerako %32 “ona” baizik ez da. Azken kalifikazioak iragarri ondoren, adieraz ditzagun ikerlan hau osatu duten atalak: etxebizitza-agentzien %37k aholkularitza komertzial eskas edo, gutxienez, dezente hobetzeko modukoa eman zuten: etxebizitzen oinarrizko aspektu batzuetaz (aspaldikotasuna, higiezinean zein altueratan zeuden, kalefakzio zentralik edo indibidualik ba ote zuten, trastetegiaz edo garajeaz hornituak zeuden…) informaziorik ez zuten eman.
Etxebizitza-agentziek gaur ere bidegabekeria latzak egiten dituzte: horien %60k bezeroen arteko eragiketetan diru beltzarekin aritzea onartu zuten, inolako eragozpenik jarri gabe. Areago, kasuren batean, horixe zen baldintza salerosketa formalizatu ahal izateko. Babes ofizialeko etxebizitzak eskaintzen dituzten agentzia urrietako (bisitatu ditugunen %10) batek merkatu libreko etxebizitzen pareko prezioetan dituzte den-denak. Beste alor batean, lau agentziatik hiruk ez zuten eman inolako informaziorik etxebizitza-merkatuaren koiunturaz (une hartan etxebizitza erostea merezi ote zuen eta horren zergatiak galdetu zitzaizkienean).
Dena ez da txarra, ordea; onena, tratu pertsonala: beren burua bezerotzat agertu zuten EROSKI CONSUMER enpresako kolaboratzaileei behar ez bezalako abegia egin zieten etxebizitza-agentziak %12 baizik ez ziren izan. Azterketako atal hau, profesionalak erakutsitako interesa, agerturiko jarrera eta tratuan izaniko atsegintasuna baloratuz neurtu zen.
Azterturiko hirietako higiezin sektorearen egoerak elkarrekin konparatuz, batetik bestera alde handiak daudela egiaztatu zen: Sevillan eta Granadan bisitaturiko agentzien erdiek baino gehiagok eta Murtzia, Iruñea, Kordoba, Santander, Málaga, Valentzia eta Bilbon bisitatutakoen %40 inguruk azterketa gainditu gabe utzi dute. Gainerako hirietakoen (A Coruña, Alacant, Bartzelona, Madril, Oviedo, Donostia, Valladolid, Gasteiz eta Zaragoza) agentziek ere tankerako emaitzak jaso dituzte: guztien %15 – %25, gainditu gabe. Gainditzea merezi ez duten etxebizitza-agentzien kopurua ez da hiri bakar batean %15etik beherakoa izan.
Etxebizitza-agentzien kudeaketa, orokorki, hein batean bakarrik hobetu da (aldizkari honek 2002ko urtarrilean azterketa honen tankerako bat argitaratu zuen). Orain dela lau urte, bisitaturiko etxebizitza-agentzien %60k (orduan 56 agentzia izan ziren; oraingoan, 316) ez zituzten argi eta garbi adierazi eskaintzak zeuzkaten etxebizitzen ezaugarriak; gaur, %60 hura %37ra bakarrik jaitsi da. Merkatuaren koiunturaren gaineko informazioa ere bide onetik bilakatu dela egiaztatu da: 2002an agentzia bakar batek ere ez zion bezeroari eman horrelako informaziorik eta aurtengo txostenean agentzien %26k informatu dute balizko eroslea. Azkenean, oraino ere lege-urraketa gehiengo batek egiten duen arren, diru beltza onartzen duten etxebizitza-agentzien proportzioa nabarmenki jaitsi da: 2002an %98, egun %60.
Erdipurdiko aholkularitza komertziala
Etxebizitza-agentzien %37k ez zuten eman onartzeko moduko aholkularitza komertzialik. Adiera honetan, batez besteko kalifikazio kaskarrenak jasotako agentziak Kordoba, Murtzia, Iruñea, Sevilla eta Gasteizkoak izan ziren (“hala-holakoak”). A Coruña, Madril, Málaga, Oviedo, Donostia eta Valladolidekoek, aldiz, batez besteko “ona” kalifikazioa eraman zuten. Ikerkuntza-eremu guztiaz ari garela, etxebizitza-agentzien %54k ez zituzten aipatu datu garrantzitsu batzuk, hala nola eskainitako etxebizitzak zein altueratan zeuden, agentzia guztien %57k eta %34k ez zuten adierazi etxebizitzek trastetegia (sotoa edo antzekoa) edo garajea zuten, hamar agentziatik zazpitan ez zuten zehaztu etxebizitzek kalefakzio zentrala ala indibiduala zuten. Areago, agentzien %58k ez zieten aipatu aldizkari honetako teknikariei eskainitako etxebizitzen adin edo aspaldikotasunik. Beste aldetik, etxebizitza-agentzien %90 baino gehiagotan, eskaintzen zituzten etxebizitzen azalerari, logela eta bainugelen kopuruari buruzko informazioa, ordea, eman egin zuten.
Aholkularitza komertzialaz ari garela, hamar agentziatik batean ez zuten jakinarazi etxebizitzak zeuden auzategi edo tokiei buruzko daturik (alde hartako giro soziala, segurtasuna, ezaugarri kulturalak, etc.). Bestetik, etxebizitza-agentzien %27k ez zuten sakondu nahi izan alderdi horietan, bezeroak berariaz eta nabarmenki galdegin zuen arren. Beste horrenbeste gertatu zen auzategi bakoitzeko zerbitzuei dagokienez ere (ikastetxeak, supermerkatuak, osasun zentroak, garraio zerbitzuak, etc.): agentzien %41ek alderdi horien gaineko daturik ez zekiten edo ez zuten eman nahi izan.
Bezeroaren premietara egokitzen al dira?
Bisitatu genituen agentziak etxebizitzen ezaugarri eta prezioez bezeroak aurkezturiko eskakizunetara egokitu ziren, oro har: lautik hiruk gainditu dute probako atal hau. Hiri denek gainditu zuten arren, Bartzelona, Kordoba, Granada, Santander, Sevilla eta Valentziako agentziek “onargarri” ilun bat baizik ez zuten merezi izan; gainerako hamabi hirietakoak, aldiz “ona” kalifikazioraino ere iritsi ziren.
Bezeroak planteatutako eskakizunekin bat datozen ezaugarriak dituzten etxebizitzez gainera (agentzien ia erdiek jokatu dute horrela prezioari zegokionean eta hamarretik lauk, berriz, itaundu ziren nolakotasunetan), bezeroari aldez edo moldez interesgarri gerta zekizkiokeen beste batzuk ere eskaintzea positiboki baloratu da gure azterketan. Esate baterako, hiru agentziatik batek bestelako ezaugarriak zituzten etxebizitzak ere eskaini zituen eta %43k bezeroak hasieran eskaturiko preziokoak ez ziren etxebizitzak ere erakutsi zituen (bi kasuetan ere, agentziarik hoberenak Zaragozan eta Madrilen bisitatu direnak dira).
Material informatiboa
Etxebizitza erosteko interesa agertu zuen kontsumitzaileari eman zitzaion idatzizko informazioaren kalitate eta kopurua ere neurtu ziren atal honetan bertan. Bisitatu diren etxebizitza-agentziek, oro har, ongi bete zuten beren eginkizuna, xehekapenezko planoak, orritxoak, aldizkariak, etxebizitzen ezaugarriak jasotzen dituzten fitxak, kalitateen memoriak eta antzekoak entregatu baitzizkieten galdegileei. Dena den, agentzien %11k ez zion bezeroari eskainitako etxebizitzen gaineko idatzizko informaziorik eman, ezta establezimendura deitzeko txarteltxo bakar bat ere. Azkenean eta emaniko informazioaz ari garela beti ere, pisuak erakusteko baliatzen diren bitartekoak era askotakoak dira: %36k argazkiak erabili zituen (A Coruñan bisitatu ziren denek eta Santanderkoen %86k), agentzien %47k planoak erakutsi zituen (Donostian bisitaturikoen %93k) eta %42k bisita pertsonala egiteko hitzordua eman zuen. Ezohikoagoak dira bideoak, CD eta DVD-ak eta maketak (horrelakoak, bisitatu ditugun agentzien %4k bakarrik darabiltza).
Diru beltza eta B kontukoa
Esana dugun bezala, agentzien %60k, inolako eragozpenik ipini gabe, beren bezeroen arteko eragiketak diru beltzez egiteari ongi zeritzoten. Hona prozedura: eskritura salerosketaren prezio osoagatik egiten ez denez, horrela bezeroak eskrituran agertu ez denari dagokion BEZ (%7) eta tarte horri dagozkion notaritzako gastuak (beren BEZ, %16, eta guzti) ordaintzeari saihets egiten dio. Legez kanpoko jarduera horren onuradun nagusia ez da etxebizitza-agentzia, pisua saldu duen bezeroa baizik. Nolanahi ere, azterturiko 318 etxebizitza-agentzia horietatik, Sevilla, Granada, Valentzia eta Malagan bisitaturiko bulegoen %90 baino gehiagok ez zion uko egin etxebizitzan salerosketan diru beltzez jarduteari. Beste horrenbeste gertatu zen Santanderren azterturiko hamar bulegotatik zazpitan, Kordoba eta Zaragozan bisitatutakoen %60tan, A Coruña, Valladolid eta Bilbon daudenen %56tan eta Madril, Bartzelona, Oviedo eta Iruñeko agentzien erdietan. Hitz batez, aldizkari honek 2002 urtean egin zuen txosteneko egoeraren aldean hobetu omen den arren (orduan bisitatu ziren agentzien %98k beren bezeroen arteko eragiketak diru beltzez jardutea onartu zuen-eta), nabarmenki bidegabekoak dira oraino ere.
Babes ofizialeko etxebizitzak
Tratu pertsonal ona
Adiera honetan, alde handirik ez da hauteman hamazortzi hirietan: etxebizitza-agentzien %12k bakarrik eman zioten bezeroari behar ez bezalako traturik. Parametro hori neurtzeko hainbat faktore hartu ziren kontutan: profesionalek erakutsitako interesa, hartutako jarrera, bezeroari eginiko abegia eta eskaintzen dituen zerbitzuetan agerturiko arreta, oro har. Arreta pertsonalik egokiena eman zutenak, dena den, Valentzia, Valladolid eta Zaragozan (atal honetan “oso ona” izan zuten kalifikazioa) bisitatu ziren agentziak dira. Gainerako hirietako agentzien puntuazioak “ona” (18etatik hamabi) eta “onargarria” (Sevilla, Murtzia eta Kordoban) kalifikazioen artean dabiltza. Bestetik, bisitatutako lau etxebizitza-agentziatik batek “bikaina” kalifikazioa irabazi zuen, erabiltzaileari emaniko tratuari esker.
Aparteko gastuez informaziorik ematen al dute?
Berria izan, bigarren eskukoa izan, etxebizitza erosteko, prezioarekin batera, erabiltzaileak ordaindu behar dituen gastuen gaineko informazioa hamar agentziatik zazpik eman zuten. Maizen aipatutakoak ezagunenak izan ziren: notaritzako gastuak (hamar agentziatik ia bederatzik eman zuen horiei buruzko informazioa), Ondareen Transmisioen Zergari dagozkionak eta Jabetzaren Erregistrokoak (%70etan eman zen horren gaineko informazioa). Bestetik, etxebizitza hartzeko unean eragina duten gastuen gaineko alderdi zenbait %44k jakinarazi zituen. Etxebizitza-agentzia horietako askok hipoteka-maileguaren tramiteak, aplikatu beharreko BEZ eta antzekoak nabarmendu zituzten (haietako batzuek bere burua eskaini zuten tramite horiek kudeatzeko).
Azterketa honetako etxebizitza-agentzia askotan, adibidez, etxebizitza erosketaren formalizazioari dagozkion gastuak ondasunaren osoko prezioaren %10 – %12 ingurukoak direla jakinarazi zitzaien bezeroei. Gastu horietan sartzen dira etxebizitza-agentzia guztiek eginiko kudeaketagatik kobratzen dituzten komisioak baina gutxi-gutxi dira ( %5 baino ez) beren lansariak zenbatekoak diren zehazten dituztenak (jabeak eskaturiko guztirako prezioaren %1etik % 5era arte, agentziek diotenez). Hori bai, dagokion taulan zehaztua agertzen den bezala, etxebizitza-agentzien %63k pisuen prezioa negoziatzeko modukoa dela onartu zuen.
Etxebizitza bilatzeko eta erosteko aholkuak
- Ezaugarriak. Geure premia eta zaletasunak ahalik eta zehazkien ezagutzea funtsezkoa da: nolako espazioa behar dugun (zenbat logela, bainugela, etc.), atsegin ditugun erosotasunak (igogailua, kalefakzio zentrala, gasa&), etxebizitza berria ala bigarren eskukoa hartu nahi dugun, zein tokitan (lantoki edo adiskideen etxerainoko distantzia), etab.
- Zenbat ordain dezakezun. Azter ezazu zeure egoera ekonomikoa (erosteko unekoa eta hortik hainbat urtetara biziko omen duzuna) eta zorretan sartzeko ahalmena (aurrezkia, hileko diru-sarrera, finantzatzeko bideak, etc.), erosketan inberti dezakezun diru-kopurua zein zen zehazteko. Etxebizitzak ikusten hasi baino lehen, galde ezazu banku eta aurrezki kutxa zenbaitetan zenbat diru utz liezazuketen: datu horixe izango da etxebizitzaren bilaketako lehen langa eta, horri esker, ez duzu geroago ustekabe eta zapuzketaren bat nozituko. Finantza erakunde horiek hipoteka-mailegu gisa etxebizitzaren osoko prezioaren %80 eskaini ohi dute gehienez; gainerako %20 erostunaren aurrezkiak ordaindu beharko du.
- Aparteko gastuak. Etxebizitzaren prezioaz gain, aparteko gastuak (asko: dirutza handia doa horretan: etxebizitzaren kostuaren %10 – %12, eskuarki) ere ordaindu behar izaten dira: notaritza, erregistroa, gestoria& Funtsezkoa da, beraz, zerbait aurreztua edukitzea, hipoteka ez baita zehazten ordaindu beharko diren atal guztien arabera, etxebizitzaren kostua aintzat jota baizik.
- Non eta nola bilatu. Pazientzia, fedea eta iraunkortasuna ezinbestekoak dira fase horretan: zure premietatik gertueneko etxebizitzaren bila zenbat eta denbora gehiago eman, horixe aurkitzeko aukera handiagoak izango dituzu. Bilaketa modu pertsonalean egin dezakezu (gustukoak dituzun aldeak bisitatuz, senide eta lagunen aholkuak betez, egunkari eta aldizkari espezializatuak miatuz, etc.) edo eginkizun hori higiezinak salgai dituen profesional baten eskuetan utzita. Lehen kasuan zeregina nekosoago gertatzen da (denetik egin beharra dago: etxejabeekin elkarrizketak hitzartu, etxebizitza horren lege-, erregistro- eta zerga-egoera ezagutu, finantzaketa bilatu, etc.); bigarrenean, tramite horiek ez ditugu guk egin beharko baina egiten dituenari ordaindu beharko zaio.
- Informazioa aurretiaz jasotzea komeni. Etxebizitza erosi baino lehen, kasuan kasuko auzo-lagunen komunitateko buruari edo kudeaketa daraman finka-administratzaileari higiezin horren egoeraz galdetu behar zaio: komunitatearen kuota guztiak ordainduak dituen. Gogoan izan zor horiek ez dagozkiola berak sortarazi dituen pertsonari, etxebizitzari baizik, jabea edo nagusia edonor dela ere. Era berean, herri horretako Udalera jo behar da, udal zergen ordainketa dela eta, higiezin horren egokiera zein den ezagutzeko.
- Salerosketa-kontratua. Saia zaitez kontratu horrek ager ditzan saltzailearekin hitzarturiko akordio guzti-guztiak, ez fidatu hitzez itundutakoaz. Segurta ezazu gehiegikeriazko klausularik ez dagoela eta etxebizitza entregatzeko data jakin bat finkatzen dela (geroratze edo atzerapenei beren zigorrak ezarriz). Etxebizitzaren salerosketa partikularren artean egiten bada, kontratua zehazten lagunduko dizu konfiantzako abokatuak edo gestoriak. Ez ordaindu dirurik harik eta kontratuarekin erabat ados zauden arte.
- B dirua. Ez erabili horrelakorik etxebizitza erosteko. Zerga eta gastuetan aurrezkirik egingo bazenu ere, Ogasunak ikuskaritza egin diezazuke (eta, ondorioz, isunik ordaintzea ere egoki lekizuke) eta, gainera, kontratuan edo eskrituran agertzen ez diren diru-kopuruengatiko kenketa fiskalaz ezin balia zaitezke, etxebizitza erosi baduzu ere. Horiez gainera, prezio hori egiazkoa baino txikiagoa denez, gerora etxebizitza saldu nahi bazenu ondare-gehikuntza handiagoa aitortu eta Plusbalio Zergagatik gehiago ordaindu beharko zenuke.
- Negozia ezazu prezioa. Ez gelditu aurreneko prezioan, saia zaitez beherapenik lortzen, eskatzen dizuten diru-kopurua handiegia dela argi eta garbi dakizunean batik bat. Etxebizitzaren jabeak ahalik eta etekin handiena atera nahi izatea joko horren parte bat da. Beste parte bat, ordea, erostunak ahalik eta beherapen zukutsuena lortzen saiatzea.