Zerbitzu onargarria, baina akats eta irregulartasunez betea

Zerbitzu onargarria, baina akats eta irregulartasunez betea

Higiezinen agentziek zerbitzu onargarria eskaintzen dute Espainiako estatuan, baina eguneroko lan egiteko eran irregulartasun handiak daude, diru beltzarekin eta Babes Ofizialeko Etxeekin lotuta, eta hutsune garrantzitsuak bezeroarentzat intereseko diren gaietan eska daitekeen gardentasunean eta erabiltzailearen beharrak ase ditzaketen etxebizitzei buruz eskaintzen den informazio kopuru, kalitate eta zehaztasunean. Eta hori guztia, higiezinen enpresen gestioek eurekin kontratua sinatzen duten bezeroentzat dakartzan kostu handiak kontuan izanda: 120.000 euroko etxebizitza (20 milioi pezeta ingurukoa) saltzeagatik 3.600 eta 6.000 euro (600.000 eta milioi bat pezeta artean) kobratzea izaten da ohikoena, gehi %16ko BEZ. Edo, bestela esanda, salmentaren zenbatekoaren %3 eta %5 artean.

Horixe da CONSUMERek egindako ikerketaren ondorio orokorra. Teknikariek (beren burua bezero arrunt gisa aurkeztuta), bi informazio eskaera egin zituzten pasa den abenduan -bata etxebizitza erosteari buruz eta bestea saltzeari buruz- 56 higiezin agentzietako bakoitzera bisita bakarra eginda, estatuko 14 hiritan: Madril, Bartzelona, Valentzia, Alacant, Malaga, Bilbo, Donostia, Gasteiz, Iruñea, Castelló, Murtzia, Burgos, Logroño eta Santanderren. Aztertu diren aldagaiak, batez ere, higiezinen arloko adituek emandako aholkuetatik eta 3248/1969 Dekretutik atera ditugu; dekretu horrek API edo higiezinen jabetzako agenteen betebeharrak deskribatzen ditu.

Agentzien %98k beren bezeroen artean “diru beltzarekin” bitartekari izatea onartu egin zuten, zergak saihestea delitua den arren. Honakoa da mekanika: eskritura ez da salerosketaren zenbateko osoagatik egiten, eta horrela bezeroak ez du ordaintzen eskrituratu ez den diruari dagokion BEZa (%7) eta notario gastuei dagokiena, %16ko BEZa. Legez kanpoko jarduera horren onuradun nagusia ez da agentzia, etxebizitza saltzen duen bezeroa baizik. Azterturiko 56 agentzietatik, bakarrak egin zion uko (Castellon) diru zikinez eragiketarik egiteari, salmentan eta erosketan.

Beste errealitate etsigarri bat: Babes Ofizialeko Etxebizitzak eskaintzen dituzten apurrek (%12 baino ez dira), merkatu librekoen pareko prezioetan eskaintzen dituzte, araudiak babes ofizialeko etxeen prezioak bestelakoena baino nabarmen txikiagoa izan behar duela ezartzen duen arren. Halaber, Administrazioak gutxienezko denbora-epe batzuk ezartzen ditu BOE gisa eraiki zirenetik prezio libreko etxebizitza izatera iritsi arte. Logikoa denez, higiezinen agentziek ordainketaren zatirik handiena diru beltzean egitea proposatu zuten. Adibide erreal eta oso adierazgarri bat: agentzia batean 21.300.000 pezetaren truke eskaini ziguten babes ofizialeko etxebizitza bat eta eskriturak 7 milioitan egin behar genituen; gainerako zati guztia (ez gutxi) beltzean ordaindu behar zen. Etxebizitza babestu horrek 13 urte besterik ez zituen eta agentziak berak esaten zuenez, “ez da libre geratzen 30 urte bete arte”.

Gainera, bisitaturiko hamar agentzia bakoitzetik ia seik ez zuten behar bezain argi informatu (lehen bisita honetan; ez baitzen besterik egin) erosketan eta salmentan kobratzen duten komisioaz edo bezeroak ordaindu behar duen komisio horren BEZaz (%16koa da). Aipatu beharra dago Donostian eta Alacanten bisitaturiko agentzia guztiek behar bezala eman zutela komisioari buruzko informazioa.

Bestalde, batek ere ez zuen eman gutxieneko kalitatezko informaziorik etxebizitza merkatuaren koiunturari buruz: une jakin horretan saldu edo erostea merezi duen eta zergatik (hipoteka-maileguen interes tasak, higiezinen merkatuaren egoera eta espektatibak….) Erosketarako bezala salmentarako ere, eragiketa horiek egiteko une ona dela adierazi zuten komertzialek, edo “ez baietzik ez ezetzik” edo “beste edozein une bezain ona dela”. Kasu batean ere ez zuten komertzialek higiezinen egoera merkatuko joerak kontuan izanda aipatu.

Tratu pertsonal ona eta saltzeko behar adina ahalegin

Egoeran desberdintasun handiak daude hiri batetik bestera, baina ikerketa honetako datuak higiezinen merkatuaren funtzionatzeko erari buruz oso adierazgarriak ez diren arren, lagina oso txikia delako: lau agentzia hiri bakoitzeko. Edozein modutan ere, Valentziakoek eskaini zuten zerbitzurik onena eta horien atzetik Madril, Gasteiz eta Logroñokoek.

Alderdi positiboei begira jarrita, ikerketan egiaztatu ahal izan da agentziek behar diren neurriak hartzen dituztela (eta gastuak euren gain hartzen dituztela) erabiltzaileak saldu nahi duen etxebizitzaren berri emateko, gehienek tiradarik handieneko egunkarira eta sistema osagarri batzuetara jotzen baitute, besteak beste agentziako erakusleihoan jarri edo Interneteko eskaintzetan sartuta. Halaber, agentzietako langileek tratu pertsonal ona ematen dutela egiaztatu zen (erakutsitako interesa, hartutako jarrera, adeitasuna eta arreta eta zerbitzua neurtuta), eta etxebizitza erosi edo saltzean erabiltzaileak jasan behar dituen gastuez ongi aholkatzen dela eta etxebizitzaren amaierako prezioaren buruzko guztia nahiko argi azaltzen dela gainera. Ia agentzia guztiek eskuartean dituzten etxebizitza guztien berri ematen dutela ere esan daiteke eta etxebizitzen ezaugarri eta prezioengatik, bezeroak ase ditzaketela, oso agentzia gutxi saiatzen baitira hasiera-hasieratik eurei gehien interesatzen zaien etxebizitza bezeroari “sartzen”.

Higiezinei buruzko errealitatea ez dute asko ezagutzen

Baina, eskaintzen duten zerbitzuaren kalitatea orokorrean onargarritzat jo daitekeen arren (aldizkari honek erabilitako metodologian aplikaturiko ponderazioen arabera), agentziarik gehienek ez baitzuten jakinarazi etxebizitza erostean izan ditzaketen laguntzen berri eta agentzien erdiek ez zuten behar adina datu eman bezeroak etxebizitza berria erosteko aukeratu duen inguruneari buruz (hirigintza ezaugarriak, azpiegitura eta ekipamendu sozial eta kulturalak, giro soziala, sarbideak eta garraio zerbitzuak…) . Eta are garrantzitsuagoa dena, azterturiko agentzien %60k ez zituen azaldu lehen kontaktu horretan behar adina xehetasunez eta behar bezain argi eskaintzen ziren etxebizitzen ezaugarriak: azalera, gela eta bainu kopurua, berogailu mota, bizilagun elkarteko gastuak, garaje edo trastelekurik duen, etxebizitzak kanpora ala barrura ematen duen, etxebizitzaren urte kopurua… ; bezeroaren lehen aukeraketa zuzena ez izatea eragin dezake horrek. Agentzia batera joan, gure beharrak azaldu eta 20 etxebizitza eskaintzen badizkigute, nekez bisitatuko ditugu guztiak eta, beraz, informazio ugari eta zehatza behar da etxebizitza horietako bakoitzari buruz, lehen aukeraketa eraginkorra izan dadin; eta horrela, gure behar eta nahietara gehien egokitzen direnak bakarrik bisitatu ahal izateko.

Bezeroari eman zaion erantzuna, erdipurdikoa

Hobetu daitezkeen alderdiekin jarraituz, agentziek azkenean (elkarrizketan eta gestioetan ordubete eman ondoren) etxebizitza saldu edo erosi nahi duen bezeroari eman dizkioten soluzioek batez beste “erdipurdi” bat merezi dute. Izan ere, beste gai batzuen artean agentziako langileek ez baitute normalean bezeroari interesa dakizkiokeen aukera guztiak erakusteko ekimenik izaten (profesional batek hala egin behar lukeen arren). Eta (hamar kasutik zazpitan) bezeroari bere nahi eta beharretara egokitu daitezkeen etxebizitzei buruzko informazio zabal eta zehatzik ez zaio ematen idatziz. Informazioaren alderdi horretan Valentzia nabarmendu zen, han bisitaturiko lau agentziek ongi gainditu baitzuten azterketa, informazio ugari ematen baitzuten bezeroari eskainitako etxebizitza bakoitzari buruz; hala ere, beste hiri askotan ere ongi bete zuen zenbait agentziak eginkizun garrantzitsu hori.

Laburbilduz, eta bestela esanda, oso kasu gutxitan irten zuten aldizkari honetako teknikariek zerbitzu ona eskaini zieten sentsazioarekin, komertzialak oso ongi eta behar adina bete beren asmo eta interesak.

Ikerketa nola egin zen?

CONSUMER aldizkariko teknikariek 56 higiezinen agentzia bisitatu zituzten pasa den abenduan Espainiako estatuko 14 hiritan. Agentzia bakoitzera bi bisita egin ziren, ustezko bezero gisa, bata saltzeko eta bestea erosteko. Bisita bakoitzak ordu erdi eta ordu eta erdi artean iraun zuen. Guztira, 112 gestio egin dira. Guztira 29 aldagai aztertu ziren, 10 etxebizitzaren salmentarekin erlazionatuak eta 19 erosketari buruzkoak. Datuen analisi orokorrerako, erosketa eta salerosketako aldagaiak batu egin dira eta guztira 14 aldagai daude hiru bloketan banatuta. Aztertu diren aldagaiak, batez ere, higiezinen arloko adituek emandako aholkuetatik eta 3248/1969 Dekretutik atera dira; dekretu horrek API edo higiezinen jabetzako agenteen betebeharrak deskribatzen ditu. Azterturiko aldagai bakoitzeko eta hiri bakoitzean lortutako amaierako notak CONSUMERek finkaturiko haztapen baten (amaierako notan aldagai bakoitzak duen garrantzia, portzentajean neurtua) emaitza dira. Informazio gehiagotarako, ikus ikerketa laburbiltzen duten grafikoak.

Diru beltza eta etxebizitza babestuak

Agentziek bezeroen diru beltzarekin bitartekari lanik egiten duten egiaztatu zen (etxebizitzen eskritura estipulaturikoa baino kopuru txikiagoagatik egitea onartzen zuten, horrela bezeroak zergak eta bestelako gastuak ordaindu beharrik izan ez dezan) erosketan zein salmentan, eta babes ofizialeko etxebizitzak saltzeko prezioa merkatu librekoaren pareko den ala ez. Babes Ofizialeko Etxebizitzek Administrazioak zehaztutako baldintza jakin batzuk dituzte, prezio eta denbora aldetik (eraiki zirenetik igaro den denbora).

Informazio gardentasuna

Hiru aldagai aztertu ziren. Merkatuaren koiunturari buruzko informazioan, komertzialei aholkularitza teknikoa eskatu zitzaien etxebizitza saldu edo erosteko une ona ote den jakiteko, erantzunean prezioei buruzko azalpen labur bat (uneko egoera eta bilakaera edo espektatibak), baldintza ekonomikoak (hipoteka maileguen interes tasak) eta higiezinen merkatuaren joerei buruzko azalpena eman behar litzatekeelakoan. Etxebizitzen eskaintzaren gardentasunari dagokionez, bezeroak eskatzen dituen zona eta ezaugarriak eskaintzen dituzten eta agentzian une horretan eskura dituzten etxebizitza guztien berri hasieratik ematen ote duten egiaztatu zen. Azkenik, salmenta gestioagatik kobraturiko komisioari buruzko informazioan, kopuruaz informazio argia eta zehatza ematen den eta zenbateko horrek %16ko BEZa duela jakinarazten den egiaztatu zen. Gainera, jasota geratu da zein agentziatan ez zuten argi adierazten eroslearen kontu doan komisioa, horrela bezero saltzaileari ez baitzitzaion argi esaten bere etxebizitzaren amaierako prezioa.

Zerbitzuaren kalitatea

Bloke hau lau ataletan banatu da.

Higiezinei buruzko errealitatearen ezagutza atalean bi aldagai aztertu dira etxebizitza erosketarekin erlazionatuta, komertzialek beren hiriko errealitatea zenbateraino ezagutzen duten erakusten baitu horrek: azalduriko etxebizitzen zein hiriko guneen ezaugarriez emandako azalpena (informazio kopurua eta informazioaren kalitatea) eta, bestalde, hiriko gune horren alderdi soziokultural, azpiegiturazko eta ekipamenduen berri.

Aholkularitza komertzialaren atalak honako alderdi hauek biltzen ditu: diru laguntza posibleei buruzko informazioa, etxebizitza baten erosketa eta salmentan jasan beharreko gastuei buruzko aholkularitza eta etxebizitza saltzeko agentziak erabiltzen dituen mekanismoak.

Hirugarren blokeak, tratu pertsonalari buruzkoak, lau alderdi biltzen ditu: komertzialak bezeroari erakutsitako interesa, jarrera, tratuko adeitasuna, interesa eta zerbitzua.

Laugarren atalean, bezeroaren beharrei emandako erantzunari buruzkoan, lau aldagai aztertu dira. Lehen biak agentziak eroslearen beharrei eman dien erantzunari buruzkoak dira, hau da, bilatzen duen etxebizitzaren ezaugarri eta prezioari dagokionez bezeroaren eskakizunei erantzuten zaien ala ez. Positibotzat jo zen bezeroak eskatutako balditzetara ongi egokitzen diren etxebizitzak eskaintzeaz gain beste batzuk arrazoirengatik bezeroari interesa dakiokeen beste edozein ere eskaintzeko ekimena izatea. Hirugarrenik, bezeroak salerosketan planteaturiko arazo edo beharrei higiezinen agentziak azkenean proposaturiko konponbideak baloratu dira. Eta azkenik, agentziek emaniko idatzizko informazioa nolakoa zen egiaztatu da (kalitatea, kopurua, zehaztasuna, aurkezpena…); gutxienezkotzat hartu da bezeroaren intereseko diren etxebizitzen ezaugarri eta prezioak deskribatzen dituen informazioa, agentziak erabiltzen duen euskarria gorabehera (fitxa inprimatua, esku-orria, eskuz idatzitako folioa,…).

Erosketa ona egiteko

Etxebizitza erostea gure bizitzako gasturik handiena da eta, horrenbestez, edozein erabaki hartu aurretik behar den informazio guztia eskuratzea komeni da merkatuak eskaintzen dizkigun aukera desberdinak ongi konparatu ahal izateko. Etxebizitza erosi behar dugula erabakitzean, gure beharrak eta nahiak ahalik eta ondoen aseko dituen etxebizitza bilatzeko lana hasten da eta horretarako, ahalik eta xehetasun handienarekin zehaztu behar ditugu gure beharrak eta nahiak, alferrikako gestioetan denborarik ez galtzeko.

Prezioa… funtsezko faktorea

Gure posibilitate ekonomikoen analisi errealista egiteak ere lagundu egingo digu eta horrela, hipoteka mailegua ordaintzera hilero bideratu beharko dugun kopuru finkoa zehaztu ahal izango dugu, etxebizitza erosteak horretara behartzen baitu gehienetan eroslea. Horretarako gutxienez hiru faktore izango ditugu kontuan: eskura dugun aurrezkia, nomina edo nominak (bikote kide biek diru sarrerak badituzte) eta etorkizuneko diru sarrerak. Hipoteka mailegua eskatzerakoan, komenigarri jotzen da hileko kuota nominaren %40 baino handiagoa ez izatea. Hipotekaren zenbatekoari dagokionez, finantza entitate gehienek ez dute ematen etxebizitzaren tasazioko balioa gainditzen duen mailegurik, zenbaitek etxearen %100 arte ere eskaintzen duen arren.

Etxebizitza mota

Hurrengo pausoa erosi nahi dugun etxebizitza mota eta ezaugarriak aztertzea da eta hori erabat baldintzatu dezake diru kontuak. Ez da gauza bera zer nahi dugun eta zer komeni zaigun. Kontuan izan beharreko ezaugarrien artean: etxebizitza zein ingurunetan dagoen, berria ala bigarren eskukoa den, librea ala babestua den, azalera, gela eta bainugela kopurua, altuera, berogailua zentrala ala indibiduala den, komunitateko gastuak, garajerik, trasteleku edo sotorik duen ala ez, eta etxebizitzak barrualdera ala kanpoaldera ematen duen. Gehienetan agentziek oso informazio gutxi ematen dute, lehen bisitan behintzat, gai horiei buruz eta ia sekula ere ez idatziz.

Agentzietara (hobe da bat baino gehiagotara joatea) egiten dugun bisitan erakusten dizkiguten etxebizitza guztietatik aukeraketa bat egingo dugu, gure memoria eta eskaintzen diguten informazioa erabiliz. Lan neketsua izango litzateke eskaintzen dizkiguten etxebizitza guztiak ikustea eta, beraz, zenbat eta informazio gehiago eta zehatzagoa lortu, orduan eta aukera handiagoa izango dugu lehen aukeraketan asmatzeko eta aukera interesgarriren bat ez baztertzeko. Horregatik, ez da zalantzarik izan behar lehen unetik bertatik behar den informazio guztia eskatzeko, agentziako komertzialak bere ekimenez eman ez arren. Kontuan izan behar dugu zerbitzu honengatik kobratuko digutena (azkenean etxea erosten badugu) etxebizitzaren prezioaren %3 eta %5 artean izango dela; hau da, 120.000 euroko (20 milioi pezetako) etxebizitza batengatik 36.000 euro (600.000 pezeta) eta 60.000 euro (milioi bat pezeta) artean, eta horri dagokion BEZa (%16).

Tokia aukeratzeko ongi baloratu behar da zerbitzuak hurbil dituen (osasun zentroak, ikastetxeak, garraio publikoa, supermerkatuak, banketxeak, berdeguneak eta aisialdiko guneak,…), ingurunearen ezaugarri soziokulturalak (gatazka sozialik den, ezaugarri demografikoak,…) eta ingurune horretako etxebizitza mota eta etxeen ezaugarriak (altuera, estetika,…). Ez da ahaztu behar CONSUMERek bisitaturiko agentzien erdiak ez zituela xehetasun horiek ezagutzen. Eta informazio hori ematen ez badigute, hurrengo bisitan aholkua emateko informazioa bil dezala eskatu behar diogu komertzialari. Edo, bestela, geure kabuz informazioa bildu.

Eraikitako etxebizitza berria edo plano gainekoa, edo bigarren eskukoa. Oraindik eraiki gabe dagoen etxebizitza berri bat erostean proiektua erosten da, eta horrenbestez, etxebizitzak eraikiko dituen enpresa, agentzia edo kooperatibari buruz ahalik eta informazio gehien lortzea komeni da (aurrekariak eta aurrez izandako esperientziak, adibidez). Merkataritza Erregistroan edo Kooperatiben erregistroan egiazta daiteke sozietatea eraturik dagoela eta zein egoeratan dagoen. Bigarren eskukoen kasuan, inolako kargarik duen edo hipoteka nahiz inolako ertzeko oharrik duen egiaztatuko dugu Jabetza Erregistroan eta errentamenduetatik aske den. Agentzia bitartez erosketa egitean agentziak berak egiaztatzen ditu alderdi horiek, beraz, informazio hori eskatzea komeni da.

Gure behar eta nahietara egokitzen diren etxebizitzen eskaintzari buruzko informazio guztia bildu ondoren, konparaketa egiteko moduan egongo gara, eta bilatzen genuen etxebizitza aurkitu dugun jakiteko moduan. Eskatzen diguten prezioa guretzat egokiena den erabakitzeko, ingurune horretako antzeko etxebizitzen prezioekin konpara dezakegu. Ezustekoak har ditzakegu elkarrengandik hurbil dauden etxebizitzen artean izaten diren prezio aldeak -itxura batean logikarik gabeak- ikustean.

Erosi aurrez egiaztatu beharrekoa

Bigarren eskuko etxebizitzetan, Jabetza Erregistroan behar diren egiaztapenak egitea komeni da, etxebizitzaren antzinatasunaz, zerbitzu komunez eta instalazio elektrikoaren, uraren eta, hala balitz, gas eta berogailu zentralaren egoeraz.

Sustatzaile bati erostean, eroslearen esku jarri beharreko datu eta agiri jakin batzuk ezartzen ditu legeak:

• Saltzen duen sozietateari buruzko guztiak: enpresaren izena, egoitza eta Merkataritza Erregistroko inskribapena.
• Etxebizitza eta eraikinaren deskribapena, gune komunak barne; etxebizitzaren plano zehatza, azalera erabilgarria eta eraikia zehazten dituena. Halaber, kalitateei buruzko memoria eman beharko digute, etxea eraikitzen erabili diren elementu eta materialen berri jasotzen duen agiria hain zuzen ere.
• Sare elektrikoaren, uraren, gas eta berokuntza sistemaren instalazioen kokapenari buruzko dokumentazioa, eta suteen aurkako berme eta segurtasun neurriak.

Prezioari dagokionez, etxebizitzaren beraren kostuaz gain, kontuan izan beharko ditugu:

• Zergak.
• Bitartekari posibleen zerbitzu sari edo komisioak.
• Eta notaritza eta erregistro gastuak eta mailegua kontratatzearen ondoriozko finantza gastuak.

Guztira, aparteko hiru gastu mota horiek etxebizitzagatik egiten den gastuaren %10 inguru osatzen dute. Erosketa agentzia bidez egiten bada, komertzialari kontsultatzea komeni da, CONSUMERek egiaztatu ahal izan duenez arreta ona eskainiko baitigu. Prezioari buruzko informazio guzti-guztia eskatu behar dugu. Hipoteka mailegu bat eskatuz gero, hautaturiko finantza entitateari interes tasa, zenbateko, amortizazio epe eta erosleak eratu beharreko garantiei buruz ahalik eta informazio gehien eskatzea komeni da (eta ahalik eta gehien negoziatzea).

Etxebizitza eraiki gabe dagoenean, oso ohikoa izaten da aurrez hainbat kopuru ordaintzeko eskatzea. Hala egiten bada, jasota utzi behar da kontratua gauzatu aurretik emandako kopurua amaierako preziotik deskontatu egingo dela. Gainera, promozioa ongi amaitu ezean kopuru horiek itzuli egingo direla kontratu bitartez bermatu beharra dago. Kopuru horiek erosleari jakinaraziko zaion banku-kontu berezi batean sartuko dira eta, gainera, abalaturik eta aseguraturik egon beharko dute. Erosleak abal edo aseguru poliza horren kopia eska dezake eta eskatu behar du.

Kontratua sinatzea

Etxebizitza erosteko prozesuaren une gorena da. Gomendagarria da…

• Klausula guzti-guztiak patxadaz irakurtzea.
• Kontratuan derrigorrez agertu behar duten zenbait datu behar bezala beteta daudela egiaztatu:
  • Ez sinatu ezer zalantza guztiak argitu arte (kontratuak era argi eta xumean idatzi behar direla xedatzen du legeak).
  • Etxebizitza eraiki gabe dagoenean, aldaketak gerta daitezke banaketan, prezio edo entrega epeetan, behar teknikoak direla eta. Kontratuak jaso egin behar ditu balizko aldaketa