Hipoteka-mailegu merkeak aspaldiko kontua ziren

Hala ere, etxebizitza erosteko interesa duten herritarren bitarteko ekonomikoek eragin desberdina izango dute lekuaren arabera, etxebizitzen prezioen arteko desberdintasunak izugarriak baitira hiri batetik bestera. Urrutira joan gabe, etxebizitza berriaren metro karratua batez beste (iazko datuak dira, 2000. urtekorik ez baitago oraindik) 250.000 pezetatik gorakoa da Donostia, Gasteiz, Madril eta Bartzelonan; Badajoz, Lugo eta Caceresen 120.000 pezetatik behera dago.

Ekonomiaren hazkundeak etxebizitzen eskaeraren igoera eta lurzoru urbanizagarriaren urritasuna ekarri du eta, halaber, eraikuntza arloko eskulana gutxitzeak etxebizitzen prezioak etenik gabe egin du gora eta ez du geratzeko itxurarik; soldata ertaina duen edozeinen eskueratik urruti. Izan ere, etxebizitza ordaintzeaz gain, bizi ere egin behar da: jan, jantzi, seme-alabak hazi, ikasketak ordaindu, aisialdia bete… Etxebizitza erosterakoan, hala ere, kontuan izan beharreko kontu guztien artean bat baino ez da prezioa, funtsezkoa izan arren. Etxearen kalitateak jabearen itxaropena aseko badu eta arazorik eta desengainurik izan ez dadin, eraikuntzaren kalitatea, etxearen kokapena, orientazioa, instalazioak eta zerbitzu komunak ere kontuan izan beharko dira, besteak beste.

Alde itzelak prezioetan

Iaz %11 egin zuen gora etxebizitza metro karratuaren prezioak 1998koaz konparatuz, KPI (kontsumorako prezioen indizea) eta soldaten igoeraren gainetik. Igoera desberdina izan da Estatuko erkidego bakoitzean. Leku batzuetan azken prezioa %20 baino gehiago hazi zen iaz (Balearetan %29 eta Euskal Autonomia Erkidegoan %20) eta beste batzuetan, Gaztela-Mantxa, Murtzia eta Extremaduran, %5 besterik ez.

Etxebizitza berriaren metro karratuaren batez besteko prezioa 192.700 pezetan jarri zen 1999an Espainian, Tinsa (Higiezinen Tasaziorako Elkartearen) arabera; hirien arteko desberdintasunak izugarriak dira, hala ere: Donostia da hiririk garestiena, metro karratua 382.000 pezetan. Atzetik Gasteiz, 334.000 pezetan eta Madril, batez beste 254.500 pezeta metro karratua. Ranking horretan hurrengo agertzen diren hiriak metro karratuko 192.700 pezetatik gora daude (estatu guztiko batez bestekoa) eta gehienak penintsularen erditik iparraldera daude. Horrela, Madrili hurbiletik jarraitzen dio Bartzelonak: 249.000 pezeta metro karratuko. Burgos da prezio altuenei begira bosgarren hiria, 235.000 pezetarekin eta atzetik Santander (216.000 pezeta) eta Oviedo (208.000 pezeta). Bilbo, Iruñea eta Sevillan antzeko balioak dituzte metro karratuko, 200.000 pezeta inguruan.

Etxebizitzak merkeen dituzten estatuko hiriak Badajoz, Lugo eta Caceres dira, guztietan ere batez beste 110.000 pezeta inguru metro karratuak. Bestelakoa izan behar luke etxebizitza erabiliaren prezioak, baina errealitateak erakusten digunez, sarritan konpentsatu egingo du etxebizitza berria erosteak (eskaintzarik baldin badago, jakina). Etxebizitza erabiliaren metro karratua 307.000 pezeta ingurukoa da Donostian, 272.000 pezeta Gasteizen eta 225.000 pezeta Madrilen. Etxebizitza erabili merkeenak Badajoz, Castelló eta Lugon aurkituko ditugu, metro karratua 76.000 eta 83.000 pezeta artean baitabil. Ikus daitekeenez, etxebizitza berri eta bigarren eskukoen prezioak oso homogeneoak dira hiri guztietan. Eta etxebizitza mota bietan bat datoz merkeenak eta garestienak.

Maileguen prezioak ere gora

Etxebizitzaren kostuari zergak eta notario zein erregistroko gastuak gehitu behar zaizkio. Eta, kasurik gehienetan, kreditua, zenbatekoa eta interesena. Bost urtean zehar maileguak etengabe merkatzen izan ondoren, badirudi amaitu dela interes tasa eta hipoteka-mailegu merkeen garaia. Diruaren prezio ofizialaren igoerak (Europako Banku Zentralak martxoaren erdi aldera erabakiak) egiaztatu egin zuen Europako interes tasen goranzko joera eta atea zabalik dago datozen hilabeteetan gehiago igo daitezen. Urtebete baino gutxiagoan, Euromibor, hipoteken merkatuko erreferentziako indize nagusia, 1,5 puntu hazi da, %2,6tik %4,11ra. Adituek diotenez, %4,5 inguruan jarriko da diruaren prezioa urte amaieran eta Asociación Hipotecaria Española (AHE) delakoaren hipotesiaren arabera, %4,75era iritsiko da Mibor-a (gaur egun %4koa da). Iazko ekainean, tipo aldakorreko hipoteka-maileguentzako erreferentziazko indizeak -Espainian kontrataturiko hiru milioi hipoteken %90- historiako mailari baxuenak izan zituen. Mibor-a, hipoteka aldagarrien %60an erabiltzen dena eta Euromibor-a, Mibor-a ordezkatuko duen Europako indizea, %2,6ra arte jaitsi zen 1999an eta mailegu entitateek ezartzen duten onura-diferentziari gehituta, interes tasak %3,75 eta %4,2 artean kokatu du.

15 urtean ordaintzeko 12 milioiko mailegu batean, prezio horrek 87.264 pezetako kuota esan nahi zuen 1999an. Baina aurreikuspenak betetzen badira, hipoteka beraren prezioa %5,75 arte igoko da aurten eta hileko koota 99.648 pezetakoa izango da, eta %14tik gorako igoera du: pezetatan, ia 12.500. Kontuan izanik aurten soldatak %2 eta %3 inguru igoko direla, esan beharrik ere ez dago nolako ahalegina egin behar duen familia askok hileroko hipoteka-maileguari erantzuteko.

Edozein modutan ere, interes tasen igoera gorabehera, finantzetako adituek baztertu egiten dute gaur egun duela 4 urtekoak bezalako egoerarik gertatuko denik. Garai hartan diruaren prezioa %9ra iritsi zen Espainian eta hipoteka-maileguak %10-12 inguruan zebiltzan. Itxura denez, seguru esan daiteke ez dela errepikatuko duela zortzi urte iritsi zen %15eko interes tasa kostubidezkorik; izan ere, euroak eta Europako Banku Zentralak derrigortu egiten dute estatuko ekonomia inflazioko desorekak eta defizita saihestera, eta horregatik interes tasek ez dute horren gorabehera handirik izango.

Etxebizitzen salmentak behera egingo du

Etxebizitza erostea prozesu luzea eta gastu handikoa izatez gain, hainbat tramite egitea ere eskatzen du eta horietan zehar gatazka sor daitezke bitartekarien (sustatzaile eta gestoren) artean. Sarritan, etxebizitza erosi ondoren agertu ohi dira arazoak, fabrikazio akatsak eta bestelakoak. Kontsumitzailea defendatu eta gaur egungo araudia hobetzeko, Eraikuntza Ordenatzeko Legea (LOE) sortu da, datorren apirilaren 28an indarrean sartuko dena. Horren helburu nagusia eraikinen kalitatea hobetu eta eraikuntzak segurtatzea da, eraikuntzako prozesuan parte hartzen dutenen erantzukizunak finkatuz. Hiru ekarpen nagusi egin ditu Lege berri horrek:

Erantzukizun eta garantiak

Legearen ekarpen nagusia: hamar urteko erantzukizunean oinarritutako legezko markoarekin eta demanda ezartzeko 15 urteko epearekin, hiru garantia mota sortzen dira, akatsen zenbaterainokoaren arabera

Hamar urteko garantia eraikinean zimenduak, euskarriak, habeak, karga-murru eta egiturako gainerako elementuetako akats edo hutsuneek eragindako kalteentzat, eraikinaren erresistentzia mekanikoa eta eraikinaren egonkortasuna zuzenean konprometitzen dutenean.
Hiru urteko garantia eraikuntza edo instalazioko elementuetako akats edo hutsegiteek eragindako kalte materialetarako, bizigarritasun baldintzak (zarata, isolamendu termikoa, itoginak, hezetasuna, pitzadurak…) betetzen ez dituztenean.
Urtebeteko garantia obren akaberako elementuetan exekuzioko akats edo hutsuneak daudenean (zuraren urradurak eta antzekoak).

Eraikinaren Liburua

Obra amaiturikoan, Eraikinaren Liburua emango zaie azken erabiltzaileei. Hori akta antzeko bat izango da, eraikuntzan parte hartu duten agenteen zerrenda eta eraikinaren eta bertako instalazioen erabilera eta mantentzeari buruzko jarraibideak jasoko dira, ezargarri den araudiaren arabera. Liburu hori, legean askorik arautzen ez bada ere, funtsezko elementua da eraikuntza nola egin den jakiteko.

Kode Zibilak aukera ematen dio sustatzaileari eraikina egin aurretik edo egiten ari den bitartean kontsumitzaileari konturako ordainketak eskatzeko. Aurreratutako kopuruarekin gehiegikeriarik gerta ez dadin, aurreko legeriak neurri legalak eskatzen zituen -bankuko abalak- itzulketako garantia gisa, azkenean eraikina bukatzen ez bada ere. LOE berriak indarrean eusten dio lege horri, aldaketa batzuekin:

Aurrerantzean, baliozko izango dira bankuko abala zein aseguru kontratua ere, gehi %6ko interesa.
Kontratua emateko unean, aurreratutako kopuruen garantia indibidualizatua egiaztatutako duen agiria eman beharko dio sustatzaileak erosleari.

Etxebizitza erostearen inguruko zalantzak eta erantzunak

Zer egin eraikitzaileak etxea hitzartutako epean ematen ez badu?

Salerosketa kontratuan edo beste agiriren batean etxea emateko dataren bat jaso baldin bada, jaso izanaren egiaztagiria duen telegrama bidali beharko zaio sustatzaileari, hitzartutako epean etxea entrega dezala eskatzeko eta atzerapenik izan bada, kalte eta galerak alegatuz. Kasu horretan:

Kontratuan atzerapenari buruzko klausula zigortzailea jasotzen bada, dagokion kalte-ordaina eskatuko da klausula horren arabera.
Horrelakorik ez balitz, eraikitzaile-sustatzailearekin adostasunera iristeko aukera izango litzateke, baita epea luzatzea onartzekoa ere, atzeratzen den hilabete bakoitzeko dirutan ezarritako zigor baten truke.
Atzerapena dela eta beste etxebizitza bat alokatu beharra baldin badago, horren berri emango zaio sustatzaileari; alokairu kontratua idatziz egitea gomendatzen da. Atzerapenagatiko kalte-ordain kontzeptuan, gastu horiek sustatzaileari erreklamatu beharko zaizkio, kopurua faktura eta ordainagiri bidez egiaztatuta.
Kaltea eta atzerapena larriak badira edo eraikuntza ez dela bukatuko pentsatzeko moduko arrazoiak badaude, saltzaileak hitzartutakoa bete ez duela eta kontratua bertan behera uzteko asmoa notario bidez jakinaraztea komeniko da. Eta emandako kopuruak eta dagokion kalte-ordaina itzultzea eskatu, behar bezala egiaztatuta.

Zer gertatzen da eraikina azkenean egiten ez bada eta dagoeneko diru kopuru bat aurreratu baldin bada?

Era fede-emailean (notarioaren bitartez, adibidez) eskatu egin beharko zaio sustatzaileari kontura emandako kopuruak itzuli eta kalte eta galerengatiko ordaina ematea. Kopuru horien ordainketa bermatuta dago legeria zaharrarekin eta Eraikuntzaren Ordenazioko Lege berriarekin. Bankuko abalaren kontratuak bermatu egiten zuen itzulketa (aurreratutako kopuruagatiko interesak barne) aurreko araudiarekin. Lege berria ezarriz, aseguruko kontratuak (gehi %6ko interesak) ere bermatu egiten du kopurua itzultzea.

Derrigorrezkoa da sustatzailearen maileguan subrogatzea?

Eroslea sustatzailearen maileguan subrogatzera behartzen duten kontratuetako klausulak Kontsumitzaileen Defentsarako Lege Orokorrean jasotzen diren kontsumitzailearen eskubideen kontrakoak dira. Horregatik, klausula horiek baliogabe jo litezke epaitegien aurrean, Asturiasko Entzutegian 1999ko martxoaren 5eko epaian gertatu bezala.

Saltzaileei eska dakiekeen informazioa

515/1989 Errege Dekretuak ezartzen duenez, eraikitzaile eta sustatzaileak derrigortuta daude ondorengo informazioa etxebizitza berrien balizko erosleen esku jartzera:

Enpresak Merkataritzako Erregistroan dituen izena, helbidea eta gainerako datuak.
Eraikinaren plano orokorra eta etxebizitzarena. Azalera eraikia eta azalera erabilgarria jaso behar ditu eta baita hornidura sareen berri ere (argindarra, ura, gasa eta berokuntza).
Etxebizitzaren eta material komunen deskripzioa.
Eraikuntzako materialen berri: zoru mota, ateak, leihoak, saneamendua, isolamendu termiko eta akustikoa etab.
Etxebizitza eraikitzeko baimen legalen kopia.
Jabeen elkartearen funtzionamendurako estatutuak eta komunitateko zerbitzuen kontratuei buruzko informazioa.
Kontratuaren forma, baldintza orokor eta bereziekin.
Kalifikazio zedula, Babes Ofizialeko Etxebizitza baldin bada.
Ordaindu beharreko zergak.
Salmentako prezio osoa eta ordaintzeko era, interes eta epemugekin.
Maileguren baten subrogazioa aurreikusten bada, eska ezazu eskriturarako baimena eman duen notarioaren izena eta mailegua Jabetza Erregistroan inskribatu zeneko data eta inskripzio datuak.
Jabetza Erregistroan egiazta ezazu eskatutako datuak erregistratuta daudela eta sustatzailea dela (ez ezinbestean eraikitzailea) salmenta egiten duen jabea.
Salmentako Prezio Osoari buruzko informazioak bereziki zehatza izan behar du eta agentearen ordainsariak eta BEZa ere barne izango dira, salmenta zerga horri loturik bada. Ordainketa moduari buruzko datuak, ordainketako bitartekoei buruzkoak eta eraikitzaile edo sustatzaileak kontrataturiko mailegu-eragiketaren batean kontsumitzaileak subrogatzeko aukerari buruzkoak ere eman beharko dira.