Etxebizitza, zahartzaroan baliatzeko ondasuna
Mailegu mota hau testuinguru berezian sortu da: bizi itxaropenaren luzatzea, tradiziozko famili egitura aldatzea, erretiratuen eroste-ahalmena murriztea eta, elementu behinena, Espainian dauden etxebizitza-jabeen kopuru handi-handia izatea: pisua berea duten pertsona zaharrak gehientsuak dira, ahalmen ekonomikoa gorabehera. Bada kontuan hartu beharreko baldintza latza, gainera: erretiro-pentsio bakar batek ere ez du ematen egoitza pribatu batean bizitzeko adina. Bestetik, kostu apalagokoa den egoitza publikoan sartzea benetan kontu zaila da, erabilgarri dauden plazak gutxi direlako oraino.
Finantza erakundeek Espainian dauden 65 urtetik gorako pertsonen (une honetan, 7,5 milioi) %92 etxebizitza baten jabe dela ikusirik, bezero horiexei zuzendu diete alderantzizko hipoteka hau. Produktu berriaren arrakasta hainbat elementuren araberakoa izango da, dena den: batetik, pertsona zahar horren premia ekonomikoen larritasuna; etxebizitza seme-alabei herentzian lagatzeko ustezko obligazio eta tradiziozko ohituratik askatzea; seme-alaba horiek koiuntura berria onartzea eta, noski, gurasoek beren ondarea bidezko jotzen duten horretantxe -are eta gehiago, bizitzako azken urteei kaudimen batez aurre egitea baldin bada kontua- baliatzeko eskubidea dutela zintzo, haserre eta errezelorik gabe ulertzea.
Jabetza galdu gabe
Zehazteko, esan dezagun alderantzizko hipoteka edo hipoteka-pentsio hori mailegu berezi samarra dela: hileroko pentsioa osatuko duen diru-kopuru bat jasotzeko aukera ematen dio pertsona zaharrari, epe jakin batean (10 eta 20 urte bitartean, eskuarki), negoziatzeko moduko interes finkoa (%5- %6, hortxe) ordaindu eta etxebizitza berme gisa jarrita, herederoen onespenarekin. Horrela, zaharrak kobratuko duen errentaren munta etxebizitza-tasazioaren, eskatzailearen adinaren eta dirua jasotzeko aukeratutako bideen araberakoa izango da.
Pentsio-planen eta bizitza-aseguruen alternatiba hori ez da erabat berria Espainian: “etxebizitza aseguru-pentsio” formulari esker, pisua berea zuen pertsona erretiratuak aresti arte bizitza osorako errenta eskura zezakeen baina, horren ordainetan, titularra hiltzean, etxebizitza bankarena izango zen, herederoen kaltetan: horrexegatik ez zuen alternatiba horrek arrakasta handirik izan. Hortaz, porrota ikusirik, banka-erakundeek bestelako eskaintza diseinatu behar izan dute, jabetza galtzea ekarriko ez duena.
Formula zaharrarekiko alde nagusia, alderantzizko hipoteka honen titularra etxebizitzaren jabe bakarra izateari ez uztea da; ondare hori herederoen eskuetara joango da, nagusia hildakoan eta, bitartean, hipoteka horren bidez eskuratuko duen hileroko kuota nola erabili, titularrak erabakiko du: hilean diru gehiago eduki eta bere etxean segitzea, egoitza kostatzen dena ordaindu ahal izatea, beste etxebizitza bat erostea, daukana egokitzea, etab.
Herederoen aukerak
Kontu hau jorratzea erraza ez bada ere, honelako mailegua kontratatzeko bezeroaren bizi itxaropenaren gutxi gorabeherako kalkulua egin behar da. Aurreikusitako epea beteta bizirik segitzen badu, hileroko errenta jasoko du aurrerantzean ere, baina -horrela aukeratu baldin badu- alderantzizko hipotekarekin batera kontratatu duen biziarteko errenta-aseguruen bidez hartuko du.
Alderantzizko hipotekaren titularra zendu eta bere ondare-herentzia onetsitakoan, zaharrak jaso dituen diru-kopuruak itzuli beharko dituzte herederoek. Hona, hauen aukerak:
- Etxebizitza mantentzea: horrelakoetan, hildako senideak kobratu duen diru-kopurua herederoek beren aurrezkietatik edo beste finantza-bide baten bitartez ordaindu ahal izango dute.
- Etxebizitza saltzea: jabetzari heldu nahi ez zaionean, eskuarki etxebizitza saldu eta, bertatik, bankuarekin hartutako zorra kitatzen da.
Biziarteko Errenta-Asegurua
Kontratatzea derrigorrezkoa da? Ez. Printzipioz, bezeroak hil arte hilero-hilero errenta kobratzea helburu duen poliza hau kontratatu gabe ere formaliza daiteke alderantzizko hipoteka.
Gomendatzeko modukoa al da? Bai. Alderantzizko hipoteka eskaintzen duten banku erakunde guztiek aholkatzen diote bezeroari aseguru hau har dezan.
Alderantzizko hipotekaren kontratuan finkaturiko epea agortu aurretik titularra hiltzen bada, zer gertatuko da? Biziarteko errenta-asegurua kontratatu delarik, titularra, adibidez, alderantzizko hipoteka sinatu denetik bost urtera hiltzen bada (horren epea hamabost urte izaki), pertsona zaharrak ordaindu zuen primaren proportziozko partea herederoek jasoko dute. Parte hori bankuak kalkulatzen du, hitzarturiko epearen eta jasotako errentaren aintzat hartuta.
Biziarteko errenta-asegurua kontratatu ez bada eta alderantzizko hipotekaren epea amaitu aurretik titularra hiltzen bada, herederoek bankuarekin duten zora kitatu baizik ez dute beharko, titularrak errenta zenbat urtetan jaso duen kontuan izanik. Kasu horretan, inolako ondorio kaltegarririk nozitzeke, honelako hipotekak dakarren gastu latzena ordaintzeari saihets egin diote.
Geroago hiltzen bada, ordea? 70 urteko pertsona batek biziarteko errenta-asegurua duen hipoteka 15 urtez kontrataturik, 92 urteak bete arte bizitzen bada, aseguru horrek hilero errenta berbera jasotzea bermatuko dio 85 urteetatik aurrera, hipoteka-epea amaitu bada ere; beraz bere etxean bizitzen segi ahal izango du.
Bestela, ordea, alderantzizko hipoteka-epea amaitutakoan bizirik segitzen baldin badu baina biziarteko errenta-asegurua kontratatu ez badu errealitate latza topatuko du: 85 urteko langa pasea du, hilero-hilero 15 urtez jaso izan duen errenta kendu diote eta bankuarekin duen zorrari aurre egin behar dio orain. Zorra kitatzeko etxea saldu, bestelako finantzabideak bilatu beharko lituzke edo, azken-azkenean, etxea bankuaren eskuetan geratuko litzateke.
Abantailak. Alderantzizko hipotekarekin loturiko aseguru hori kontratatzeak duen abantaila nagusia, hipoteka-pentsio horren titularrak bizitza osoan errenta bat kobratuko duela bermatzea da, hipotekan ezarritako epea amaitu edo ez amaitu.
Eragozpenak. Batez ere, alderantzizko hipoteka kontratatzeko adin handiko pertsonak ordaindu behar duen prezio handi-handia. Aseguru horren ordainketa adin, sexu eta bizi itxaropenaren arabera aldatzen da. Adin berdinekoak izaki, gizasemeak baino emakumeak prima garestiagoa ordaintzen du, itxaropen luzeagokoa baita honen bizitza. Era berean, bere hileroko errenta gizonezkoarena baino txikiagoa izango da (aseguru hau adin berean kontratatu duten bi pertsona konparatzen ari gara, noski). Biziarteko errenta-asegurua kontratatzeak ondorioztatzen formalizazio gastua etxebizitzaren tasazio-balioaren %16raino irits daiteke.
Nola kontratatu? Alderantzizko hipoteka formalizatu duen banku erakunde horrekin.
Kontratu motak
Produktu hau, oraingoz, erakunde gutxik eskaintzen dute, hara: Caixa Terrassa, Ibercaja, Caja Navarra, BBVA, Caixa Sabadell, Caixa Galicia eta Caja de Ahorros Inmaculada (CAI). Eskaintzen diren maileguak epe-mugen arabera sailkatzen dira eta hauek ere baldintzatzen dute errentaren munta:
- Mugatua: alderantzizko hipoteka denbora epe mugatu batez sinatzea erabaki bada; esate baterako, 10 eta 15 urte bitartekoa izanez gero, hileko errenta handiagoa izango da baina epe hori iritsitakoan ez du dirurik jasoko.
- Hilartekoa: jasotzen den hileko kopurua txikiagoa bada ere, titularra bizirik dagoen bitartean errenta jasoko du.
Produktuaren hastapeneko kostuak: arazo latza
Komisioa. Alderantzizko hipotekak, zuzeneko hipotekak legez, eskuarki negoziatzeko modukoa den irekitze-komisioaz gainera (erakunde batzuek, areago, ez dute horrelakorik ezartzen), notaritza, erregistro eta gestoriako gastuak egitea dakarkio kreditua eskatu duen pertsonari. Ordainketa horren munta, notaritzak aplikatzen dituen tasen eta emaniko maileguaren muntaren araberakoa izango da.
Tasazioa. Bankuak maileguan emango duen diru-kopurua, bankuak kontrataturiko profesionalek egingo duten etxebizitza-tasazioak determinatuko du. Profesional horien txostena egiteagatiko gastuak ere bezeroak ordainduko ditu.
Etxebizitza transmititzeagatiko Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zerga. Karga honek, hipoteka-maileguak sinatzea, errentamendu-kontratuak eta antzeko ondare-transmisioak zamatzen ditu. Hipotekaturiko balioaren %1eraino irits daitekeen gastu hau ez du, inondik ere, finantza-enpresak ordainduko.
Biziarteko errenta-asegurua. Alderantzizko hipoteka hartzean titularrari biziarteko errenta-asegurua kontrata dezan aholkatzen bazaio ere, gogoan izan hori ez dela nahitaez bete beharreko baldintza. Hipoteka kreditua amaitutakoan, alderantzizko hipoteken gastu behinena den aseguru honen bidez ordainduko da hileroko errenta.
Adibide praktikoa
300.000 eurotan tasaturiko etxebizitzaren titularra den eta hilean 700 euro kobratzen dituen 75 urteko emakumeak, 15 urtez hileko pentsioa beste 580 euroz osatuko duen alderantzizko hipoteka eskuratu ahal izango du.
Hori bai, hipoteka mota honek ezartzen dituen 25.700 euroko gastu biziei aurre egin beharko die, lehendabizi. Nondik nora gastu horiek? Ikus dezagun:
Biziarteko errenta-asegurua: 21.000 euro.
Notaritza: 1.150.
Erregistroa: 200.
Gestioa: 150.
Egintza juridiko Dokumentatuen gaineko Zerga: 3.200 euro.
Alderantzizko hipotekaren titular den emakume horrek berebiziko gastu horiei aurre egiteko adina diru ez badauka edo dirua bestelakoetara bideratu nahi badu, hipotekara bideratu ahal izango ditu baina, hori bai, hileko errenta txikia izango dela kontuan izaki.
Senideen kontsensua. Alderantzizko hipoteka kontratatzeko erabakia adineko pertsonek eta beren seme-alabek edo gertueneko senideek elkarrekin har dezaten aholkatzen dute banka erakundeek. Areago, kontratua sinatzean beste senitartekoren bat presente egotea ere gomendatzen dute. Dena den, kontratua formalizatzeko hori ez da bete beharreko baldintza.
Adina. Alderantzizko hipotekaren titularra izan daiteke 70 urte beteak dituen pertsona, honelako mailegua eskatzeko gehieneko adina 90 urte izaki. Dena dela, produktu hau eskaintzen duten banku eta aurrezki kutxek ez dizkiete ateak ixten 65 eta 69 urte bitarteko interesatuei, hilean jasoko dituzten kopuru txikiak ohartarazita, noski, bizi-itxaropen handiagoen ondorioz.
Epea. Kreditua sinatu aurretik, behin betirako edo epe jakin baterako errenta jaso nahi den zehaztea komeni da. Erabaki horren arabera aldatuko da hileko errentaren munta.
Sexua. Balio bereko etxeaz eta adin berdineko titularrez ari garela, printzipioz, gizonezkoak baino emakumeak hilean errenta txikiagoa jasoko luke, bere bizi itxaropena -beraz, denbora gehiagotan kobratuko duen esperantza ere- luzeagoa baita.
Egoera zibila. Ezkondu gabe ere, bi kideak bikotea osaturik, elkarrekin bizi direnei alderantzizko hipoteka bien izenean kontrata dezaten aholkatzen diete banka erakundeek, okerreko ulertuak eta nahasketak saihesteko.
Erregimena. Etxebizitzak zametatik libre eta jabetza erregimenekoa behar du, eta alderantzizko hipotekaren kontratuan agertuko den titularraren edo honen ezkontidearen izenean agertuko da.
Abala. Eskatzen den abal edo berme bakarra, titularra etxebizitzaren jabea dela egiaztatzea da. Beste hainbat kreditutan ez bezala, honakoa sinatzeko ez da derrigorrezko baldintza gutxieneko diru-sarrerak izatea: bermea etxea bera denez, banku erakundearen iritziz ez dago arriskurik.
Jabetza. Bankutik hilero jasoko duten diru-kopurua gorabehera, pisua jabearen edo honen herederoen jabetzakoa izango da beti. Banku erakundeak, dena den, eskuan edukiko du hipotekaturik dagoen etxebizitza horren bermea, interesatua hiltzekotan, laga duen dirua berreskuratu ahal izan dezan.
Zergak. Produktu honek, zerga aldetik, pizgarri handiak dituela gogoratu behar da: hileko errenta ez da zertan PFEZ-en adierazi 90 urteak bete arte eta, gainera, kontsumituriko kredituak etxebizitzaren baliotik kentzen da Ondare eta Ondorengotzaren gaineko zergetan.
Ordaintze erak. Hipoteka honen ondoriozko gastuei aurre egiteko unean titularrak ez baldin badu behar adinako likidezia, gainerako tarte hori hipotekari kargatzea onartzen dute bankuek. Baina, hori bai, horrela jardutekotan, hileko kuota txikiagoa litzateke.