PISOS TURÍSTICS: ELS VEÏNS HI ESTAN DE PAS
El neologisme encara no s’ha establert a les pàgines del diccionari, però s’accepta com a adaptació de l’anglès gentrification: procés mitjançant el qual la població original d’un barri cèntric i popular és desplaçada a poc a poc per una altra d’un nivell adquisitiu més alt. “Representa acomiadar-se de les merceries, de les carnisseries, farmàcies i fruiteries i donar la benvinguda a botigues de records, si es té sort, ja que en la majoria dels casos són substituïdes per bars i restaurants amb terrasses”, explica José Luis Zoreda, vicepresident executiu de la patronal turística Exceltur. La gentrificació és una de les conseqüències directes de la proliferació de pisos turístics, que des de fa uns anys afecta els barris més cèntrics i històrics de les ciutats.
A Espanya n’hi ha molts, per a alguns potser massa. Segons un informe d’Exceltur , el nombre d’aquest tipus d’habitatges es va duplicar en menys d’un any: de 10.000 allotjaments amb 37.000 llits el 2015, a 20.000 amb 74.000 llits el 2016. I les xifres continuen creixent: les plataformes més conegudes, Rentalia o Airbnb, reflecteixen l’èxit d’aquestes propostes vacacionals. Per a l’usuari resulta atractiu allotjar-se al centre de les ciutats, amb les comoditats d’una llar i a bon preu. “El turista busca una manera de viatjar local, personal i autèntica”, expliquen a Airbnb. “Viure experiències més genuïnes, al marge del turisme de masses”. Segons aquesta plataforma, el propietari, amb aquest tipus de transacció, “obté en general del 5% al 20% més de rendibilitat que si dediqués casa seva a un lloguer a l’ús, de llarga durada. L’amfitrió típic va guanyar l’any passat 3.400 euros mensuals”. Almudena Ucha, directora de Rentalia, dona una altra dada: “Milers de famílies han aconseguit pagar les seves hipoteques en els pitjors anys de la crisi gràcies al lloguer vacacional”.
- Amsterdam. Limitació del lloguer a 60 dies a l’any, encara que des de l’1 de gener seran 30 dies.
- París. Limitació del lloguer a 120 dies.
- Londres. Limitació de 90 dies prorrogables si l’habitatge obté una llicència professional.
- Roma. Les cases de menys de 30 m2 no poden ser utilitzades.
- Berlín. El lloguer vacacional està prohibit des de fa dos anys, encara que s’espera que es tornarà a legalitzar aquest estiu.
- San Francisco. Límit del lloguer a 90 dies a l’any. Si la casa és la residència del propietari durant almenys nou mesos a l’any, se’n permet el lloguer. Per a segones residències, el període mínim de lloguer és de 30 dies seguits (com un arrendament normal).
- Nova York. Prohibeix els lloguers per a menys de 30 dies, però anul·la aquesta prohibició si el lloguer és per habitacions i el propietari s’està a l’habitatge.
Regulació i normes
Quina regulació hi ha a Espanya per a l’habitatge turístic?
Els lloguers d’habitatge per a finalitats turístiques van ser exclosos de la Llei d’Arrendaments Urbans el 2013. Des de llavors, les comunitats autònomes, i en menor grau els ajuntaments, tenen la competència per a regular-los. En aquest sentit, no hi ha una regulació única per a tot el territori nacional, sinó una dispersió de normes a les diferents autonomies i municipis.
Quines normes comunes tenen les diferents comunitats?
En general, els requisits comuns tenen a veure amb l’exigència per a l’arrendador de donar d’alta l’habitatge en el registre d’habitatges turístics, emplenant una declaració responsable que garanteixi l’habitabilitat de l’habitatge i l’alta en l’activitat econòmica corresponent. D’altra banda, l’habitatge ha d’estar moblat i equipat, comptar amb informació turística, farmaciola… Els preus han de facilitar-se “per nit”, per a assimilar-ho al concepte turístic de l’hotel.
Hi ha multes si no es compleixen aquests requisits?
Això no pot faltar en una norma administrativa. En general, els lloguers turístics no declarats es consideren “clandestins”, i els seus propietaris s’enfronten a possibles sancions. A Andalusia, per exemple, les sancions per aquest fet oscil·len entre els 2.000 i els 18.000 euros.
Què pot fer un veí si un immoble de la seva comunitat és un pis turístic i dona problemes?
Això constitueix un problema greu per a les comunitats de veïns perquè, donada la rotació dels llogaters, la protecció que garanteix l’article 7.2 de la Llei de Propietat Horitzontal per a activitats molestes resulta ineficaç, ja que no es poden adreçar mai contra el llogater molest (perquè quan arriba la sanció ja no es troba a l’habitatge). En aquest sentit, es requereix una modificació legal que prohibeixi un determinat lloguer turístic en els casos de reiteració d’activitats molestes.
Si lloguem un immoble, en què ens hem de fixar?
Bàsicament que es trobi donat d’alta en el registre de lloguers turístics de la comunitat autònoma.
Ens podrien multar si lloguem un pis que és il·legal?
En principi, les sancions s’estableixen només per a l’arrendador que no compleixi els requisits.
Quin és el problema més gran a hores d’ara?
La dispersió normativa en comunitats i ajuntaments, però el més urgent és la reforma de l’article 7.2 de la Llei de Propietat Horitzontal per a adequar la protecció davant d’activitats molestes derivades d’aquesta nova realitat que és el lloguer turístic.
Per als propietaris:
- Complir les normatives de la comunitat autònoma on estigui situat l’habitatge. A Espanya n’hi ha 17 de diferents relatives a lloguer turístic vocacional, que s’uneixen a ordenances municipals que s’estan instaurant a poc a poc.
- Donar-se d’alta en el registre oficial de la comunitat autònoma.
- Donar-se d’alta en l’activitat econòmica corresponent.
- Comptar amb un sistema de refrigeració/calefacció (per a algunes comunitats).
- Exhibir en un lloc visible la identificació d’habitatge turístic.
- Disposar de cèdula d’habitabilitat.
- No ocupar l’habitatge amb més places de les permeses.
- Moblar la casa i dotar-la dels aparells i els estris necessaris per a la seva ocupació.
- Complir les normes d’higiene.
- Comptar amb informació turística.
- Tenir farmaciola.
- Oferir el preu de l’allotjament per nit.
Per als veïns:
En cas de turistes molestos…
- Sol·licitar per via judicial que l’allotjament perdi la llicència de lloguer turístic mitjançant una acció de cessació. Per fer-ho cal demostrar que a l’habitatge es cometen activitats molestes: produeixen sorolls, fan servir l’ascensor malament, embruten els replans, organitzen festes nocturnes, cometen vandalismes…
- A Madrid, els veïns poden modificar els estatuts de la comunitat per a prohibir la implantació de pisos turístics, però per a fer-ho es requereix la unanimitat de tots els propietaris.
Per als llogaters:
- Desconfiar de gangues superlatives.
- Formalitzar la reserva en llocs oficials.
- No accedir a les peticions de propietaris que pretenguin saltar-se les vies convencionals per a efectuar els pagaments.
- Exigir un contracte del lloguer per escrit.
- Respectar les normes de convivència de la comunitat.
Efectes i responsabilitat
L’efecte immediat del fenomen és la pujada del preu d’aquests altres lloguers. En barris on abans es pagaven 700 o 800 euros al mes, ara se’n demanen entre 1.000 i 1.200. Segons dades del portal immobiliari idealista.com, el preu de lloguer va començar a pujar el 2016, quan va passar d’una variació interanual del 6% el 2015 al 15,9%. El 2017 va seguir el seu recorregut a l’alça marcant una variació del 18,4%. Però els pisos turístics no són els únics culpables d’aquestes pujades. “Espanya es va assemblant més a Europa, i per això cada vegada són menys els qui es decideixen a comprar. A això cal sumar la por al desnonament per la crisi i la negativa dels bancs a oferir el 100% de la hipoteca als seus clients”, resumeix Tolo Gomila, president de Fevitur.
El malestar dels veïns s’ha instal·lat en alguns barris. D’això en saben molt a Palma. José Hila, regidor de Model de Ciutat, Urbanisme i Habitatge Digne, assegura que el nombre de denúncies de veïns per molèsties de turistes s’ha multiplicat per quatre en tres anys. Si en tot el 2014 va haver-n’hi 42, en el mateix període de 2017 la xifra va arribar a les 192 denúncies.
Palma és una de les ciutats en què el lloguer turístic ha crescut de manera més desorbitada els últims anys. Segons l’ajuntament, l’oferta d’aquests pisos no reglats va augmentar un 50% entre el 2015 i el 2016, i segons Airbnb, al febrer de 2017 només a Palma hi havia registrades 2.972 entrades d’aquest tipus. “El paral·lelisme entre l’evolució dels habitatges vacacionals i l’augment dels preus del lloguer és evident. Encara que no es tracti de l’únic factor, ha incidit molt”, assegura Hila. La pujada del lloguer es manifesta en una alça del 40% des de 2013.
L’ajuntament insular va proposar recentment que el lloguer de les estades turístiques es limiti a habitatges unifamiliars. “Palma ha de ser una ciutat habitable. El pitjor que pot passar és que els habitants hagin d’anar-se’n de la ciutat o que els treballadors de temporada deixin de venir a l’illa perquè no poden pagar els preus desorbitats a què estem arribant”, defensa Hila. Qualsevol lloguer inferior a 30 dies es considera turístic.
Com que el mapa legal dels apartaments turístics és un barreig de normes, ordenances i projectes que dicten les comunitats autònomes, altres ciutats han posat els seus propis límits. Aquests en són alguns:
L’Ajuntament de Madrid acaba d’anunciar que il·legalitzarà el 95% dels habitatges turístics del districte Centre exigint que per a poder llogar calgui un accés independent des del carrer. A més, el limitarà a un màxim de 90 dies. Si se sobrepassa aquest temps, el propietari haurà de sol·licitar una llicència urbanística per al seu allotjament i integrar-lo dins de l’ús terciari hoteler. Cap edifici no podrà tenir més d’un 75% d’habitatges destinats a aquest ús.
A València, el govern de la Comunitat concedirà capacitat de maniobra als ajuntaments. L’entrada en vigor de la llei suposarà que els nous pisos turístics quedin limitats als baixos i les primeres plantes a la capital. Es fixa en 45 dies el termini màxim de lloguer en cas d’habitatge complet, termini inexistent quan l’arrendament es redueixi a una sola habitació i el turista convisqui amb el titular. Però, com diu el refrany, “feta la llei, feta la trampa”. “Quan una persona reserva el meu allotjament per Airbnb, li proposo cancel·lar l’acord i fer-ho en efectiu”, confessa la propietària d’un allotjament de Madrid. “Així no queda reflectit en cap lloc si he llogat casa meva 20, 90 o 150 dies”, conclou.
A Barcelona, els pisos turístics “han fomentat l’especulació, encarint l’habitatge i causant problemes d’incivisme i convivència”, diuen al bufet de la Ciutat Comtal Márquez & Abogados. A la capital, la regulació urbanística correspon al Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (PEUAT), que regula la concessió de les llicències i té per objectiu conciliar la implantació d’aquests allotjaments amb un model urbà sostenible. L’ajuntament ha incrementat el nombre d’inspectors. Les multes als qui lloguin l’habitatge sense llicència poden arribar als 30.000 euros.
A Sant Sebastià va haver-hi fa mesos una gran polèmica amb aquests pisos, per tal de garantir l’essència de la Part Vella. Així, a la capital guipuscoana hi ha regulació a dos nivells: el Govern Basc ho fa per mitjà d’una llei, de Turisme; i l’Ajuntament, mitjançant l’Ordenança reguladora de l’ús urbanístic d’habitatge turístic que s’ha aprovat fa poc. La primera s’ocupa d’aspectes tècnics; la segona, de l’ús urbanístic de l’habitatge.
Sevilla. Un decret del febrer de 2016 regula els habitatges turístics a Andalusia, on els propietaris de pisos han d’omplir i presentar el formulari de declaració responsable per a inici o exercici de l’activitat. Han de disposar de llicència d’ocupació i complir en tot moment les condicions tècniques i de qualitat exigibles als habitatges. A Sevilla, la saturació d’algunes zones fa que s’estiguin plantejant altres mesures i s’estudia ja la redacció d’una ordenança semblant a la de Sant Sebastià.
Airbnb només recomana als seus usuaris que coneguin bé la normativa vigent de la seva ciutat, però no sembla controlar que tots els allotjaments publicats a la seva plataforma compleixin la normativa. De fet, fins i tot es renta les mans obertament quan els turistes denuncien que s’incompleix la llei. “Vam reservar un allotjament a Manhattan i al cap d’uns dies ens vam assabentar que era il·legal. Vam voler cancel·lar la reserva amb el propietari, però la seva política de cancel·lació ens obligava a pagar el 50% del total”, relata Ignacio Sanz, sobre una incidència del 2016. “Quan ens vam posar en contacte amb Airbnb ens van dir que no podien fer res, que ells aconsellaven a tots els propietaris conèixer i respectar la normativa de cada ciutat. Si cancel·làvem, perdíem els diners”, recorda.
Les plataformes han de ser corresponsables, segons els experts. “És l’única manera de controlar que els allotjaments compleixen la llei. El que no pot ser és que tanquin un supermercat gran a una cadena de distribució si ven aliments sense el certificat fitosanitari i que Airbnb només aconselli complir la normativa”, conclou Zoreda, d’Exceltur .