Millora una mica la qualitat del servei, però continuen les greus irregularitats
El mercat immobiliari espanyol és un dels sectors que ha experimentat un major creixement els últims anys. Segons l’INE, el 2003 les activitats immobiliàries van tenir un volum de negoci superior als 70.000 milions d’euros, un 14% més que el 2002. Aquest creixement del negoci ha permès que milers de persones opten, com a alternativa de negoci, per l’obertura d’una agència immobiliària. Els requisits mínims per a obrir una agència immobiliària són inabastables (es requereixen entre 30.000 i 60.000 euros i un local d’uns 70 metres quadrats). No és estrany, doncs, que el nombre de franquícies immobiliàries haja crescut l’any passat un 40%.
Per a analitzar la qualitat de servei que ofereixen aquests negocis, tècnics de CONSUMER EROSKI van visitar, fent-se passar per clients interessats a gestionar la compra d’un habitatge, 318 agències immobiliàries repartides en 18 ciutats del país: Madrid, Barcelona, València, Sevilla, Màlaga, Bilbao, la Corunya, Oviedo, Pamplona, Vitòria, Sant Sebastià, Múrcia, Alacant, Còrdova, Granada, Valladolid, Santander i Saragossa.
Més d’una de cada tres immobiliàries (el 32% de les estudiades) suspenen l’examen de CONSUMER EROSKI, el 19% amb un “regular” i el 13% amb un “malament” o “molt malament”. I una de cada tres aconsegueix un mediocre “acceptable”, mentre que només el 5% rep un “molt bé” (no n’hi ha cap d'”excel·lent”) i el 32% restant es queda en un “bé” com a nota final. Després d’aquest avanç de notes finals, cal detallar els grans apartats de la investigació: el 37% de les immobiliàries van proporcionar un assessorament comercial deficient o, si més no, molt millorable, ja que no van informar sobre aspectes bàsics dels habitatges com són l’antiguitat, l’altura en què estaven situats en l’edifici, si disposaven de calefacció central o individual o si tenien traster o garatge. A més, les immobiliàries continuen cometent greus irregularitats: el 60% van acceptar mitjançar -sense posar-hi cap impediment- en operacions amb diners negres entre els seus clients. De fet, en alguns casos era fins i tot un requisit per a formalitzar la compravenda. I les poques immobiliàries (un 10% dels habitatges) que ofereixen Vivendes de Protecció Oficial (VPO) ho fan en tots els casos a preus equiparables als de les vivendes de mercat lliure. Ja en un altre àmbit, tres de cada quatre immobiliàries no van facilitar cap informació sobre la conjuntura del mercat de l’habitatge (si valia la pena o no comprar en aquell moment i els motius).
Però no tot va ser tan negatiu, el millor va ser el tracte personal: a penes el 12% de les immobiliàries van donar un tracte inadequat als col·laboradors d’EROSKI CONSUMER que es van fer passar per clients. Aquesta variable de l’examen es va mesurar valorant l’interès mostrat pel professional, l’actitud adoptada i l’amabilitat en el tracte.
Si es compara la situació del sector immobiliari entre les diverses ciutats estudiades, es comprova que dista prou d’unes a altres: més de la meitat de les immobiliàries visitades a Sevilla i Granada i al voltant del 40% de les estudiades a Múrcia, Pamplona, Còrdova, Santander, Màlaga, València i Bilbao suspenen l’examen. La resta de ciutats (la Corunya, Alacant, Barcelona, Madrid, Oviedo, Sant Sebastià, Valladolid, Vitòria i Saragossa) obtenen resultats semblants: suspenen entre un 15% i un 25% de les agències immobiliàries. En cap ciutat la proporció d’immobiliàries mereixedora d’un suspens va ser inferior al 15%.
En general, la gestió de les immobiliàries ha millorat només relativament (aquesta revista va publicar un informe semblant a aquest pel gener del 2002). Fa ara quatre anys, el 60% de les immobiliàries visitades (en aquella ocasió en van ser 56, en aquest estudi n’han sigut 316) no exposaven amb detall i claredat les característiques dels habitatges oferts, mentre que avui en són només el 37%. S’ha comprovat també l’evolució positiva en la informació sobre la conjuntura de mercat: el 2002 cap no va informar respecte d’aquesta qüestió, mentre que en l’actual informe el 26% sí que van donar aquesta informació al client. Finalment, encara que la infracció continua sent majoritària, ha descendit notablement la proporció d’immobiliàries que accepten diners negres, d’un 98% en l’informe del 2002 fins al 60% actual.
Assessorament comercial mediocre
El 37% de les immobiliàries no van proporcionar un assessorament comercial acceptable. Les ciutats amb pitjors valoracions mitjanes per a les seues immobiliàries són, en aquest aspecte, Còrdova, Múrcia, Pamplona, Sevilla i Vitòria, amb un “regular”. Al contrari, les de la Corunya, Madrid, Màlaga, Oviedo, Sant Sebastià i Valladolid van aconseguir una nota mitjana de “bé”. Així, parlant de tot l’àmbit de la investigació, el 54% de les immobiliàries no van comentar aspectes tan importants com l’altura en què estaven situats els habitatges oferts, el 57% i el 34%, respectivament, no van assenyalar si disposaven de traster (celler o semblant) o garatge, i set de cada deu no van especificar si els habitatges disposaven de calefacció central o individual. Fins i tot un 58% de les immobiliàries no van fer referència a l’antiguitat dels habitatges oferts als tècnics d’aquesta revista. Al contrari, en més del 90% de les immobiliàries es facilitava, quan parlaven dels habitatges oferts, informació relacionada amb la superfície de la vivenda i el nombre d’habitacions i banys.
Continuant amb l’assessorament comercial, en una de cada deu immobiliàries no es van oferir dades (sobre l’ambient social de la zona, la seguretat, les característiques culturals, etc.) sobre les zones o barris en què estaven situats els habitatges. A més, el 27% de les immobiliàries no van aprofundir detalladament en aquest aspecte, tot i que el client ho va preguntar obertament. El mateix ocorre amb els serveis de cada zona (centres escolars, supermercats, centres de salut, serveis de transport, etc.): en el 41% de les immobiliàries no es van facilitar o es desconeixien detalls sobre aquests aspectes.
Les immobiliàries visitades es van adaptar, en general, a les demandes plantejades pel client respecte de les característiques i els preus dels habitatges: tres de cada quatre van aprovar aquest apartat. Per ciutats, encara que totes aproven, les immobiliàries de Barcelona, Còrdova, Granada, Santander, Sevilla i València es van haver de conformar amb un mediocre “acceptable”, mentre que les de les altres ciutats (les dotze restants fins a completar les divuit) van arribar fins a un “bé”.
S’ha valorat positivament la iniciativa pròpia d’oferir, a més dels habitatges amb unes característiques que s’ajustessen perfectament a les plantejades pel client (quasi la meitat ho fa en preu i quatre de cada deu en les característiques que es van sol·licitar), altres característiques que, per qualsevol raó, poguessen interessar-li. Així, una de cada tres immobiliàries van oferir també habitatges de diferents característiques i el 43% en van mostrar de diferent preu al sol·licitat inicialment pel client (en tots dos casos, les millors immobiliàries són les visitades a Saragossa i Madrid).
Dins d’aquest mateix apartat, també es va mesurar la quantitat i la qualitat de la informació escrita que es va facilitar a l’usuari interessat a adquirir una vivenda. En general, les immobiliàries visitades van complir satisfactòriament, per mitjà de plànols detallats o fullets, revistes, fitxes amb les característiques dels habitatges, les memòries de qualitats, etc. En canvi, l’11% de les immobiliàries no van facilitar al client cap informació per escrit sobre els pisos oferts, ni tan tan sols una targeta de visita amb la qual poder contactar amb l’establiment. Finalment, quant a la informació facilitada, els mitjans utilitzats per a mostrar els pisos són molt variats: el 36% van utilitzar fotografies (totes les immobiliàries visitades a la Corunya i el 86% de les de Santander), el 47% van fer servir plànols (el 93% de les visitades a Sant Sebastià) i el 42% van emplaçar a visitar-les directament. Menys usuals són els vídeos, els CD o DVD i les maquetes (només n’utilitzen el 4% de les immobiliàries visitades).
Diners B o negres
Com ja s’ha dit, el 60% de les immobiliàries van acceptar mitjançar, sense posar cap tipus d’impediment, en operacions amb “diners negres” entre els seus clients. La mecànica és la següent: l’escriptura no es realitza per l’import total de la compravenda i d’aquesta manera el client evita pagar l’IVA (7%) dels diners no escripturats, a més de les despeses de notaria d’aquests diners (amb l’IVA corresponent del 16%). El principal beneficiari d’aquesta pràctica il·legal no és l’agència immobiliària, sinó el client que ven el pis. Doncs bé, de les 318 immobiliàries estudiades, més del 90% de les visitades a Sevilla, Granada, València i Màlaga no es van negar a ser intermediàries en operacions amb diners opacs al fisc en la compra d’una vivenda. El mateix va succeir en set de cada deu de les estudiades a Santander, en el 60% de les visitades a Còrdova i Saragossa, al voltant del 56% de les de la Corunya, Valladolid i Bilbao i en la meitat de les visitades a Madrid, Barcelona, Oviedo i Pamplona. En definitiva, la situació, tot i haver millorat en relació a l’informe realitzat per aquesta revista el 2002 (el 98% de les immobiliàries visitades en aquella ocasió van acceptar mitjançar en operacions amb diners negres entre els seus clients), continua sent manifestament irregular.
La situació és molt semblant (i positiva) en les 18 ciutats: a penes el 12% de les immobiliàries van dispensar un tracte inadequat el client, circumstància mesurada en factors com l’interès mostrat pel comercial, l’actitud adoptada, l’amabilitat en el tracte i, en general, en l’atenció i els serveis dispensats al client. De totes maneres, les que van oferir una millor atenció personal van ser les immobiliàries visitades a València, Valladolid i Saragossa (nota mitjana de “molt bé” en aquest apartat). La resta de ciutats obtenen valoracions situades entre el “bé” (dotze de les 18) i l'”acceptable” (a Sevilla, Múrcia i Còrdova). A més, una de cada quatre immobiliàries visitades van obtenir una qualificació d'”excel·lent” gràcies a l’atenció personal proporcionada.
Set de cada deu immobiliàries sí que van detallar informació sobre les despeses que l’usuari ha de suportar, a banda del preu, en la compra d’un habitatge, ja siga nou o de segona mà. Les més citades van ser les que feien referència a les despeses notarials (quasi nou de cada deu immobiliàries en van informar) o les despeses relacionades amb l’Impost de Transmissions Patrimonials i el Registre de la Propietat (en set de cada deu es va informar sobre aquests dos aspectes). A més, en el 44% es van citar una altra sèrie d’aspectes relatius a les despeses que influeixen a l’hora de comparar una vivenda. Moltes de les immobiliàries van fer insistència en els tràmits del préstec hipotecari (fins i tot es van oferir a gestionar-lo), l’IVA aplicable, etc. Així, en moltes de les agències immobiliàries que es van visitar es va concretar que les despeses relatives a la formalització de la compra d’un habitatge solen vorejar el 10% o el 12% del preu total de la vivenda. Dins d’aquestes despeses totes les immobiliàries inclouen les comissions que cobren per les seues gestions, encara que són molt poques (a penes el 5%) les que aclareixen a quant s’apugen els seus honoraris (citen entre en un 1% i un 5% del preu total de l’habitatge sol·licitat pel propietari). Això sí, tal com s’assenyala en un quadre a banda, un 63% de les immobiliàries van acceptar que el preu dels pisos a la venda era negociable.
Recomanacions per a la recerca i la compra
- Característiques de l’habitatge. És fonamental tenir una idea al més clara possible de les nostres necessitats i preferències: l’espai que necessitem (nombre de dormitoris i banys), les comoditats que ens interessen (ascensor, calefacció central, gas&), si volem un habitatge nou o de segona mà, la situació on es trobe (la distància al treball o a la casa de familiars i amics)…
- Quant podem pagar. Analitzem la nostra situació econòmica (la del moment de la compra i la que previsiblement tindrem al cap d’uns anys) i la nostra capacitat d’endeutament (estalvis, ingressos mensuals, possibilitats de finançament, etc.) per a saber quina és la quantitat màxima que podem invertir en la compra. Abans de començar a veure pisos, preguntem en diversos bancs i caixes d’estalvi quants diners ens podrien prestar. Aquesta quantitat serà el primer filtre en la recerca de vivenda i ens estalviarà sorpreses i decepcions posteriors. El més habitual és que les entitats financeres concedisquen només el 80% del valor de l’habitatge com a crèdit hipotecari. L’altre 20% haurà de sortir dels estalvis del comprador.
- Despeses extres. A més del preu de l’habitatge, cal afrontar una sèrie de despeses extres (notaria, registre, gestoria&) que suposen una suma important (generalment entre el 10% i el 12% de l’import de la vivenda). És fonamental, per tant, tenir uns diners estalviats perquè l’hipoteca es concedeix sobre el cost de la casa i no sobre totes les quantitats que s’hauran d’abonar.
- On i com buscar. Per a aquesta fase es recomana paciència i perseverança: com més temps invertim buscant la l’habitatge que més s’ajusta a les nostres necessitats, més probabilitats tindrem de trobar-lo. La recerca pot fer-se de forma personal (recorrent les zones preferides, utilitzant consells de familiars o amics, buscant en diaris o revistes especialitzades, etc.) o encomanant la tasca a un professional que dispose d’una cartera d’immobles a la venda. La primera recerca és més laboriosa (cal concertar entrevistes amb els propietaris; conèixer la situació legal, registral i fiscal de l’habitatge; buscar el finançament, etc.). La segona recerca, en canvi, permet estalviar aquests tràmits, però caldrà pagar pels serveis rebuts.
- És recomanable informar-se abans. Abans de comprar-lo, cal preguntar al president de la comunitat de veïns a qui pertany l’immoble, o a l’administrador de finques que porta aquesta gestió, sobre la situació en què es troba: si està al corrent dels pagaments de la quota de comunitat. Cal recordar que aquests deutes no pertanyen a la persona que els causa, sinó que són propis de l’immoble, independentment de qui en siga el propietari. Així mateix, s’ha d’acudir a l’Ajuntament per conèixer la situació de l’immoble pel que fa al pagament d’impostos municipals (com l’IBI).
- Contracte de compravenda. Procurem que hi queden recollits tots els acords a què arribem amb el venedor, no ens refiem del que acordem verbalment. Assegurem-nos que no hi ha clàusules abusives i que es fixa una data per a l’entrega de l’habitatge (incloses les penalitzacions per retards). Si la compravenda de l’habitatge es fa entre particulars, un advocat de confiança o una gestoria ens ajudaran a elaborar el contracte. No desembossem cap quantitat fins que no estiguem completament d’acord amb el contracte.
- Diners B. No en fem servir en l’adquisició de la vivenda. Encara que ens estalviem imposts i despeses, la veritat és que, a més de poder ser investigats per Hisenda (i exposar-nos a sancions), no ens podrem aprofitar de la deducció fiscal per adquisició de vivenda per les quantitats que no figuren en el contracte o escriptura. A més, com que el preu és inferior al real, si després d’un temps volem vendre l’habitatge haurem de declarar un increment de patrimoni més gran i pagar més per l’Impost de Plusvàlua.
- Negociem el preu. No ens conformem amb el primer preu de venda que ens donen. Tractem sempre de negociar una rebaixa, especialment quan tinguem la certesa que la quantitat que ens ofereixen està una mica inflada. És part del joc que els propietaris d’una vivenda intenten obtenir amb la seua venda el major benefici possible. Però també ho és que el comprador vulga aconseguir la major rebaixa possible.