L'habitatge, un capital al qual recórrer en la vellesa
Les entitats financeres saben que el 92% dels més de 7,5 milions de persones majors de 65 anys del nostre país posseeix un habitatge en propietat. I és a ells a qui es dirigeixen amb un producte, la hipoteca inversa, l’èxit del qual dependrà tant de com resulten d’urgents les necessitats econòmiques de les persones grans com del fet que aquestes s’emancipen del costum, transformat en obligació imaginària, de deixar l’habitatge en herència als fills, i, també que aquests accepten de bon grat la nova conjuntura i entenguen sense recels ni enutjos que els seus progenitors poden utilitzar el seu patrimoni per al que consideren oportú, particularment si es tracta de fer front als seus últims anys de vida amb una mínima solvència econòmica.
El que hem de dir primer sobre la hipoteca inversa o pensió hipotecària és que es tracta d’un préstec una mica particular: permet a una persona gran rebre una quantitat mensual complementària a la pensió, en un termini de temps concret (generalment entre 10 i 20 anys), a un interès fix negociable -entre el 5% i el 6%-, amb l’habitatge com a garantia i amb el consentiment dels hereus com a recomanació. D’aquesta forma, es cobra una renda l’import de la qual dependrà de la taxació del pis, de l’edat del sol·licitant i de les seues preferències en la forma de rebre els diners.
Aquesta alternativa als plans de pensions i assegurances de vida no és nova al nostre país: sota el nom d’assegurança habitatge pensió, una persona ja jubilada amb un pis en propietat podia aconseguir fins fa poc una renda vitalícia, però, a canvi, l’habitatge passava a ser propietat del banc -mai dels hereus- quan el titular es moria. Precisament per això aquesta alternativa no va tenir èxit i el seu fracàs ha portat a les entitats bancàries a dissenyar una nova oferta en què la propietat no té per què canviar de mans.
La principal diferència respecte de l’antic model és que el titular de la hipoteca inversa no perd l’habitatge ni deixa de ser-ne l’únic propietari, i que aquest patrimoni passa als seus hereus després de la mort de l’amo. Pel que fa a l’ús que es donarà a la quota mensual que s’obté mitjançant aquesta hipoteca, el titular decideix: disposar simplement de més diners al mes i continuar vivint a casa seua, completar el cost d’una residència, comprar-se un altre habitatge, adaptar el que ja té…
Encara que siga un tema difícil d’abordar, per contractar aquest tipus de préstec es fa un càlcul aproximat de l’esperança de vida del client. Si viu més temps de l’estimat, continuarà rebent la renda mensual, però la cobrarà a través de l’assegurança de rendes vitalícies que es contracta -sempre que el titular ho desitge- al mateix temps que la hipoteca inversa.
Mort el titular de la hipoteca inversa, els seus hereus, una vegada aprovada l’herència patrimonial, hauran de fer front a la devolució de les quantitats que la persona gran ha anat rebent. Les seues opcions són:
- Quedar-se amb l’habitatge: per fer-ho poden tornar amb els seus propis estalvis, o mitjançant un nou finançament, la quantitat que els seus progenitors o familiars han cobrat fins a la mort.
- Vendre-la: si no desitgen quedar-se amb l’habitatge, l’habitual és que es venga i s’abone el deute contret pels titulars de la hipoteca inversa amb el banc.
Assegurança de Rendes Vitalícies
És obligatori contractar-la? No. En principi es pot formalitzar una hipoteca inversa sense contractar aquesta pòlissa, que té com a finalitat assegurar que el client cobre mensualment la renda per a tota la vida.
És aconsellable? Sí. Totes les entitats bancàries que ofereixen la hipoteca inversa coincideixen i insisteixen que els clients s’acullen a aquesta assegurança.
Què passa si el titular es mor abans que vença el termini fixat en el contracte de la hipoteca inversa? Si s’ha contractat l’assegurança de rendes vitalícies i el titular es mor, per exemple, al cap de cinc anys d’haver firmat la hipoteca inversa (que tenia un termini de 15 anys), els hereus rebran la part proporcional de la prima que en el seu moment aquesta persona gran va pagar. Aquesta part la calcula el banc, d’acord amb la renda rebuda pel titular i el termini fixat.
Si no s’ha contractat l’assegurança de rendes vitalícies i el titular es mor abans que vença el termini de la hipoteca inversa, els hereus únicament hauran de fer front al deute contret amb el banc, en funció del nombre d’anys que el titular s’haja beneficiat de la renda. En aquest cas s’han estalviat la despesa més important que comporta aquest tipus d’hipoteca sense cap conseqüència negativa.
I si es mor després? Si una persona amb 70 anys contracta una hipoteca per 15 anys amb una assegurança de rendes vitalícies i viu fins als 92 anys, aquesta assegurança li permetrà continuar cobrant la mateixa renda mensual a partir dels 85 anys, encara que la hipoteca haja vençut i podrà continuar vivint al seu propi pis.
Ara bé, aquesta mateixa persona que sobreviu al termini contractat de la hipoteca inversa, però que no ha contractat l’assegurança de rendes vitalícies, es troba amb la realitat següent: ha superat la barrera dels 85 anys, li suprimeixen la renda que durant 15 anys ha rebut mensualment i es veu en l’obligació de fer front a un deute amb el banc. Per a saldar aquest deute haurà de vendre el pis o trobar recursos financers per altres vies o, en última instància, l’habitatge passaria a ser propietat de l’entitat financera.
Avantatges. El principal avantatge de contractar aquesta assegurança, associada a la hipoteca inversa, és que es garanteix que el titular d’aquesta pensió hipotecària cobre durant tota la vida una renda, independentment que haja superat el termini establert en la hipoteca.
Inconvenients. El gran inconvenient és l’elevat preu que una persona ja molt gran ha de desemborsar en contractar la hipoteca inversa. El pagament per aquesta assegurança depèn de l’edat, el sexe i l’esperança de vida. A igual edat, les dones paguen més prima per l’assegurança que els homes pel fet que la seua mitjana d’esperança de vida és superior. De la mateixa manera, la seua renda vitalícia mensual serà una mica inferior que la de l’home (sempre si comparem dos individus que contracten aquesta assegurança a una mateixa edat). La despesa de formalització de l’assegurança de rendes vitalícies pot arribar al 6% del valor de taxació del pis.
Com es pot contractar? A través de l’entitat bancària amb què es formalitza la hipoteca inversa.
El reduït mercat financer que de moment ofereix aquest producte es limita a Caixa Terrassa, Ibercaja, Caja Navarra, BBVA, Caixa Sabadell, Caixa Galicia i Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI). Els préstecs que ofereixen es classifiquen en funció dels terminis de venciment, que també condicionen la quantitat de la renda:
- Limitat: si s’acorda firmar una hipoteca inversa per un període de temps limitat, per exemple, entre 10 anys i 15 anys, la renda mensual serà superior, encara que deixarà de ser abonada quan el període estipulat haja vençut.
- Vitalici: la mensualitat que es rep és menor, però la renda es continuarà rebent mentre el titular de la hipoteca visca.
Els costos inicials del producte: problema seriós
Comissió. La hipoteca inversa, igual que la hipoteca directa, té una comissió d’obertura, normalment negociable (fins i tot hi ha entitats que en prescindeixen).
Despeses de notaria, de registre i de gestoria. Se’n fa càrrec la persona que sol·licita el crèdit. La quantitat dependrà de les taxes de la mateixa notaria, a més de l’import del préstec concedit.
Taxació. La determinació de la quantitat que el banc concedirà depèn de la taxació de l’habitatge, que es fa mitjançant professionals contractats per l’entitat bancària. Aquest informe implica unes despeses que haurà de pagar el client.
Impost d’Actes Jurídics Documentats per transmissió d’habitatge. Aquest tribut grava les transmissions patrimonials, com és la signatura de préstecs hipotecaris o els contractes d’arrendament. En cap cas l’empresa financera pagarà aquest impost, que pot arribar a l’1% del valor hipotecat.
Assegurança de renda vitalícia. La hipoteca inversa recomana al titular la subscripció d’una assegurança de rendes vitalícies, encara que cal tenir en compte que no és un requisit obligatori. Consumit el crèdit hipotecari, la renda mensual s’abonarà mitjançant aquesta assegurança, que és la principal despesa de les hipoteques inverses.
Una dona de 75 anys d’edat que compta amb una pensió de 700 euros mensuals i posseeix un habitatge taxat en 300.000 euros pot aconseguir una hipoteca inversa amb una renda de 580 euros mensuals durant 15 anys.
Això sí, haurà de fer front a les elevades despeses d’aquesta hipoteca inversa: 25.700 euros. D’on surten aquestes despeses? Vegem en què es divideix:
Assegurança de renda vitalícia: 21.000 euros.
Notaria: 1.150.
Registre: 200.
Gestió: 150.
Impost d’Actes Jurídics Documentats: 3.200 euros.
Si aquesta dona, titular de la hipoteca inversa, no té diners per a fer front a aquestes enormes despeses, o prefereix utilitzar aquests diners per a altres fins, pot carregar-los a la hipoteca, encara que ha de ser conscient que la renda mensual que obtindrà serà menor.
Consens familiar. Les entitats bancàries recomanen que la decisió de contractar una hipoteca inversa siga compartida per les persones grans i els fills o familiars més directes. Fins i tot aconsellen que algun familiar acudisca a la formalització del contracte. Ara bé, no és un requisit obligatori per a fer-lo efectiu.
Edat. Poden ser titulars d’una hipoteca inversa les persones que hagen complit 70 anys. L’edat límit per a accedir a aquest tipus de préstec són els 90 anys. Amb tot i això, els bancs i caixes d’estalvi que ofereixen aquest producte no tanquen les portes als interessats que tinguen entre 65 i 69 anys, encara que els adverteixen de les baixes mensualitats que percebran, a causa de la seua esperança de vida superior.
Termini. Convé determinar abans de la signatura del crèdit si s’opta per la modalitat d’hipoteca vitalícia o limitada en el temps. D’aquesta decisió dependrà la quantitat -major o menor- que el titular rebrà mensualment.
Sexe. En principi, per a un immoble del mateix valor i titulars amb la mateixa edat, les dones cobrarien una renda mensual menor que els homes, ja que la seua esperança de vida és més alta i, per tant, també ho és la possibilitat que cobren més temps.
Estat civil. A les parelles que viuen juntes sense estar casades, les entitats els aconsellen que contracten la hipoteca inversa a nom dels dos per a evitar possibles malentesos i confusions.
Règim. L’habitatge ha d’estar lliure de càrregues, en règim de propietat, i a nom del titular o cònjuge que figurarà en el contracte de la hipoteca inversa.
Aval. L’únic aval que es reclama és demostrar que efectivament s’és el propietari del pis. A diferència d’altres crèdits, en aquest no cal disposar d’uns ingressos mínims perquè l’entitat bancària entén que no hi ha cap risc ja que l’habitatge hi actua com a garantia.
Propietat. Amb independència dels diners que es reben mensualment del banc, el pis sempre pertanyerà als propietaris o als hereus. No obstant això, l’entitat financera tindrà en el seu poder la garantia de l’habitatge hipotecat perquè, en cas de mort, puga recaptar els diners prestats.
Fiscalitat. És important tenir en compte que el producte està molt incentivat fiscalment. No cal declarar la renda mensual en l’IRPF fins després dels 90 anys i el crèdit consumit es dedueix del valor de l’habitatge en els impostos de Patrimoni i Successions.
Formes de pagament. Si els titulars no disposen de liquiditat suficient en el moment de fer front a les despeses derivades d’aquesta hipoteca, les entitats permeten que es carregue a la hipoteca. Això sí, quan es fa així la quota que es cobra al mes seria menor.