Los créditos hipotecarios baratos son cosa del pasado

Los créditos hipotecarios baratos son cosa del pasado

No obstante, la economía de los ciudadanos interesados en adquirir vivienda se verá influida de manera desigual dependiendo del lugar en el que decidan hacerlo, ya que las diferencias en los precios son enormes de una ciudad a otra. Sin ir más lejos, el metro cuadrado de vivienda nueva cuesta de media (datos del año pasado) en San Sebastián, Vitoria y Madrid por encima o en torno a las 250.000 pesetas, mientras que en Badajoz, Lugo y Cáceres cuesta menos de 120.000.

El crecimiento económico de nuestro país, el consiguiente aumento de la demanda de pisos, la escasez del suelo urbanizable y la falta de mano de obra en la construcción han influido en el incremento del coste de los pisos y en que sus precios continúen muy por encima de las posibilidades razonables de un sueldo medio.

El importe de la vivienda, aun siendo esencial, es sólo una de las variables a considerar. Para que la calidad del piso satisfaga las expectativas del usuario y evitar problemas y desengaños, conviene sopesar: calidad de la construcción, ubicación, orientación, instalaciones, servicios comunes…

Abismales diferencias en los precios

El precio del metro cuadrado de vivienda en nuestro país subió de media el año pasado un 11% respecto a 1998, muy por encima del IPC (índice de precios al consumo) y de los sueldos. Esta subida ha sido desigual en cada comunidad autónoma. En algunas, el importe se ha incrementado el año pasado más del 20% (en Baleares, el 29%, y en País Vasco, un 20%), y en otras, como Castilla La Mancha, Murcia, Extremadura tan sólo aumentó el 5%.

El precio medio por metro cuadrado de vivienda nueva en España se situó en 1999, según Tinsa (Sociedad de Tasaciones Inmobiliarias), en 192.700 pesetas, aunque las diferencias entre ciudades son abismales: Vitoria es la ciudad más cara, con su metro cuadrado a 481.000 pesetas. Le siguen San Sebastián, con 477.000 pesetas, y Bilbao, a 320.000 pesetas de media el metro cuadrado (datos del último trimestre de 1999, facilitados por el Gobierno Vasco. Tinsa no los tiene disponibles en el Pais Vasco). Las siguientes poblaciones que en este ranking se ubican por encima de las 192.700 pesetas por metro cuadrado ( media de todo el país) son Madrid y Barcelona con precios en torno a las 250.000 pesetas por metro cuadrado. Burgos es la quinta ciudad con precios más altos, con 235.000 pesetas, seguida de Santander (216.000 pesetas) y Oviedo (208.000 pesetas). Pamplona y Sevilla presentan valores por metro cuadrado de alrededor de las 200.000 pesetas. Las ciudades españolas con pisos más económicos son Badajoz, Lugo y Cáceres, con precios medios en torno a las 110.000 pesetas.

Cosa muy diferente debería ser el precio de la vivienda usada, pero a menudo compensará adquirir (si hay oferta, naturalmente) vivienda nueva. El precio por metro cuadrado de vivienda usada en San Sebastián se sitúa en 525.000 pesetas, en Vitoria en 425.000 pesetas y en Bilbao, 236.000 pesetas (datos del último trimestre de 1999). Las ciudades con los pisos usados más asequibles son Badajoz, Castellón y Lugo, en las que el metro cuadrado oscila entre 76.000 y 83.000 pesetas.

También los créditos suben

Al coste de la vivienda hay que añadir, en la mayoría de los casos, el crédito, tanto su importe como los intereses. Tras cinco años de abaratamiento, la época de tipos bajos y préstamos hipotecarios baratos ha finalizado. La subida del precio oficial del dinero, decidida en marzo por el Banco Central Europeo (BCE), confirmó la tendencia alcista de los tipos de interés en Europa. En menos de un año, el Euribor, índice de referencia del mercado hipotecario, ha pasado del 2,6% al 4,11%. Los expertos pronostican que este tipo se situará en torno al 4,5% a finales de este año, y la Asociación Hipotecaria Española trabaja con la hipótesis de un Mibor en el 4,75% (actualmente es del 4%).

En junio del año pasado, los índices de los préstamos hipotecarios a tipo variable -más del 90% de los tres millones de hipotecas contratadas en España- alcanzaron los niveles más bajos de la historia.

El Mibor, que se utiliza en el 60% de las hipotecas variables, y el Euribor, índice europeo que sustituirá al Mibor, descendieron en 1999 hasta el 2,6%, que sumado al diferencial de beneficio que aplican las entidades de crédito, situaba los tipos de interés entre el 3,75% y el 4,25%. Este precio suponía, en un préstamo de 12 millones de pesetas a 15 años, una cuota mensual de 87.264 pesetas en 1999. Pero si se cumplen las previsiones, el precio de esa hipoteca ascenderá este año hasta el 5,75%, con una cuota mensual de 99.648 pesetas, lo que supone un encarecimiento del 14%, y de casi 12.500 pesetas mensuales. Los sueldos han aumentado este año entre un 2% y un 3%, por lo que el esfuerzo económico de muchas familias será considerable.

De todos modos, los expertos en economía descartan del todo situaciones como las de hace 4 años, cuando el precio del dinero alcanzaba en España el 9% y los créditos hipotecarios volaban por el 10%-12%. Al parecer, esos tipos de interés no se repetirán gracias a que el euro y el Banco Central Europeo obligan a la economía española a evitar desequilibrios en la inflación y el déficit.

Ventajas de la nueva ley de Edificación

Comprar una vivienda es un largo proceso que supone diversos trámites durante los cuales pueden surgir conflictos con los intermediarios: promotoras y gestoras. A menudo, los problemas (defectos de fabricación y otros) aparecen después de la compra del piso. Para defender al consumidor y mejorar la normativa actual, nace la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que entrará en vigor el próximo 28 de abril. Su objetivo es incrementar la calidad de los edificios y asegurar las construcciones, fijando las responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso constructivo. Tres son sus principales aportaciones:

Responsabilidades y garantías

Principal contribución de la ley: de un marco legal basado en la responsabilidad por diez años y con un plazo de prescripción de 15 años para demandar, se pasa a tres tipos de garantías, dependiendo de los defectos:

• Garantía por diez años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• Garantía por tres años para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de elementos constructivos o de instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (goteras, humedad, grietas…).
• Garantía por un año para daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras (rasguños en la madera…). La responsabilidad por diez años y la trienal afecta a todos los agentes que intervienen en la obra. La anual sólo afecta al constructor.

El Libro del Edificio

Una vez finalizada la obra, se entregará a los usuarios finales el Libro del Edificio, acta que incluirá la relación de los agentes que han intervenido durante la edificación, así como las instrucciones de uso y mantenimiento del inmueble y sus instalaciones, de conformidad con la normativa de aplicación. Este libro es una pieza clave para saber cómo se ha desarrollado la construcción.

Más garantías para las cantidades adelantadas

El Código Civil permite al promotor pedir al consumidor entregas a cuenta antes o durante la construcción de la vivienda. Para evitar abusos con las cantidades adelantadas, la anterior normativa establecía medidas legales -aval bancario- como garantía de devolución, si la construcción de la vivienda no fuese finalmente llevada a cabo. La nueva LOE mantiene esa ley, aunque con modificaciones:

• A partir de ahora, serán válidos tanto el aval bancario como el contrato de seguro, más un 6% de interés (en ambos casos).
• En el momento de otorgar el contrato, el promotor ha de entregar al comprador el documento que acredite la garantía individualizada de las cantidades anticipadas.

Dudas y respuestas en la compra de vivienda

¿Qué hacer si el promotor no entrega la vivienda en el plazo estipulado?

Si en el contrato de compraventa o en otro documento se ha recogido el compromiso de una fecha de entrega, habrá que enviar telegrama con acuse de recibo al promotor, requiriéndole a la entrega en el plazo pactado y alegando los daños y perjuicios reales que el retraso ocasiona. En tal caso:

• Si en el contrato hay una cláusula penalizadora por retraso, se exigirá la indemnización correspondiente por aplicación de esta cláusula.
• En su defecto, se podría llegar a acuerdos con el constructor-promotor, incluso aceptar una ampliación del plazo de entrega, a cambio de una penalización en pesetas por cada mes de retraso.
• Si el retraso obliga a arrendar otra vivienda, se informará fehacientemente por escrito al promotor y se recomienda que el contrato de alquiler sea escrito. Habrá que reclamar, en concepto de perjuicios por el retraso, estos gastos al promotor acreditando el importe reclamado a través de facturas y recibos.
• Si el perjuicio y el retraso son graves, o queda sospecha fundada de que la construcción no se finalizará, procede notificar notarialmente la intención de dar por terminado el contrato a causa del incumplimiento del vendedor. Y solicitar la devolución de las cantidades entregadas, más los daños y perjuicios, bien acreditados.

¿Qué ocurre si la vivienda finalmente no se construye y se ha adelantado ya una cantidad de dinero?

Habrá que reclamar a la promotora de forma fehaciente (por ejemplo, a través de un notario) la devolución de la cantidades entregadas a cuenta, más daños y perjuicios. La restitución de estas cantidades está garantizada con las leyes anteriores y con la actual Ley de Ordenación de la Edificación. El contrato de aval bancario garantizaba la devolución (más el interés de la cantidad adelantada) con la normativa anterior. Aplicando la nueva ley, el contrato de seguro (más un 6% de interés) garantizará también la devolución.

¿Es obligatorio subrogarse en el crédito del promotor?

Las cláusulas de los contratos que imponen al comprador la subrogación en el crédito del promotor son contrarias a los derechos del consumidor, recogidos en la Ley General de Defensa del Consumidor. Por ello, estas cláusulas podrían ser declaradas nulas ante los tribunales, tal y como sucedió ante la Audiencia de Asturias en sentencia de fecha cinco de marzo de 1999.