Noiz komeni den aztertu behar
Hipoteka-kreditua edo mailegu pertsonala emateko hainbat eratako komisioak ezartzen dituzte erakundeek. Komisio horiexen arabera ordaindu behar izango dugu diru gutxi edo gehiago itzultze prozesu osoan. Kitatze komisioa da, irekiera eta azterketa komisioekin batera, handienetako bat baina, aldi berean, kredituaren titularrentzat oharkabeen pasatzen dena ere bai: dirua eskatzen duenaren kezka nagusia mailegua lehenbailehen itzultzea baita. Premia horrek larriturik, batzuetan ez dugu behar bezalako informazioa jasotzen bankuak aurreratu digun diru hori itzultzeko aukerez. Horregatik komeni izaten da aurrezki erakundearekin esplizituki -idatziz, alegia- nola eta noiz kita dezakegun kredituaren zati bat edo dena osorik. Gainera, ohikoak diren kasu batzuetan (interes-tasa altuegia egokitzea edo gure hipoteka baldintza hobeak eskaintzen dizkigun beste erakunde batera pasatzea, adibidez) prest egoteko, mailegua kitatzea zehazki zer den ezagutu behar da.
Mailegua kitatu aurretik kontuan hartu behar duguna
- Mailegu osoa edo zati bat kitatuko dugun erabakitzea: hipoteka-maileguaren eskritura edota kreditu pertsonalen poliza irakurri behar da, “komisioak” atalari arretaz erreparatuz. Bertan azalduko da eragiketa amaitu aurretik kitatzearren komisioa aplikatzen den eta, horrela izatekotan, zenbatekoa den, komisioak ere desberdinak izan baitaitezke. Mailegua partzialki kitatzeko, esate baterako, oso litekeena da aurrezki erakundeak baldintza jakinak bete ditzagun eskatzea, hala nola zorraren gutxienez %10 eta gehienez %25 ordaindua izatea.
-
Ezarritako komisioak: aurretiaz ezarritako mugak dituzte:
- Kontsumo-kredituetan, %3 interes finkokoak badira eta %1,5, aldakorrekoak direnean.
- Interes-tasa aldakorreko hipoteketan, ezarritako komisioa %1ekoa da eta, erakunde horretatik beste batera pasatzeagatik, %2,5ekoa.
- Hitzarmen librea: bankuari gehien interesatzen zaiona, kontratuan hitzarturiko epe horretan bezeroak ordaintzen segitzea da, diru-iturri behinena horixe baitu erakundeak. Kreditu eta mailegu kitatzean, dena den, hitzarmen librea nagusitzen da, hau da, dena da negoziatzeko modukoa, dena negoziatu behar da. Egokiena, bankuarekin argi eta garbi hitz egitea izaten da: bezero garen aldetik interesgarriak garela erakunde horrentzat, nomina hortxe helbideraturik mantenduko dugulako, noizbait beste mailegurik eskatuko dugula, zenbaki gorririk ez dugula izan… Beldurrik gabe azaldu behar dugu banku edo aurrezki kutxaren aurrera.
- Kopuruak aurretiaz ordaintzea: kredituaren %10 ordaindu nahi baldin badugu, adibidez, “zatikako baja” horrengatik ordaindu beharreko komisioa, gainerakoa ordaintzeko epea eta itzuli beharreko diru-kopurua zehatz-mehatz negoziatzea komeni izaten da.
- Onura fiskalak: hona hemen beste kontu garrantzitsu bat, kreditua kitatzean. Interesatuak, mailegu horretatik eta ondoriozko onura fiskaletatik aske geratzea komeni zaion deliberatu behar du. PFEZan egiten den kenketa urtean 9.000 eurori bakarrik aplikatzen zaio. Horixe da, fiskalitateaz baliatzeko, bankuari ordain dakiokeen gehieneko kopurua. Hortik aurrerako guztia %15eko kenketatik kanpo geratuko da. Kontuan hartzeko beste alderdietako bat: kenketa aplikatuko bada, eskaturiko diru kopuruaren %40 baino gehiago ezin amortiza daiteke maileguaren aurreneko hiru urteetan.
Hipoteka-maileguak hobetzea
- Baldintzak berritzea: mailegua eman duen erakunde berarekin bestelako baldintzak negoziatzea, alegia. Baliteke, adibidez, merkatuan egun eskaintzen diren interes-tasak baino askoz garestiagoa izatea gurea. Horrelakoetan, kreditu berririk sortu gabe, daukaguna hobetzea eska dezakegu. Eragiketa hori bi modutan egin daiteke:
- Baldintzen hobekuntza jasotzen duen kontratu pribatua sinatuz: hauxe da aukera egokiena; ez da kitatze- edota irekitze-komisiorik ordaindu behar eta baldintza berriak kontratu horretantxe hitzar daitezke, notarioaren edo erregistratzeko premiarik gabe. Beraz, erabat doanekoa da eragiketa.
- Eskritura publikoaren bidez: hona bankuak sarrien nahiena duen formula. Prozedura honek era askotako gastuak sortarazten ditu: notarioa, erregistroa (100 euro, batez beste) eta, zenbaitetan, gestoriakoak (180 euro, batez beste). Erregistroko agenteek eta notarioek kobratzen dituzten kopuruak 1989 urteko Errege Dekretu batean finkaturik dauden arren, azken kostua aldatu egingo da bigarren mailako hainbat elementuren arabera (eragiketaren munta eta folio-kopurua, esate baterako). Prozedura honen aldeko erakundeek ezartzen duten argudioa zehatza da: eskritura publikoa gabe etxebizitza bahitzeko zailtasunak latzagoak dira, mailegua ez ordaintzekotan. Errealitatean, berriz, bankuak ez du baldintza berririk hitzartzeko obligaziorik.
- Subrogazioa: daukagun hipotekaren ardura beste erakunde batek hartzen du, kreditua egin zigunak baino interes egokiagoak eskaintzen dizkigulako. Prozedura hau aukeratzea komeni da gure aurrezki erakundeak baldintzarik negoziatu nahi ez izatearen ondorioz, diru kopuru handiak ordaindu behar ditugunean bakarrik. Formula hau aurrekoa baino konplexuago eta garestiago da: notarioaren eta erregistroko gastuei, hipoteka zaharra kitatzeko komisioak eta, batzuetan, berria irekitzekoak gehitu behar zaizkio. Kitatze-komisio hori, ordaintzeko geratzen den kapitalaren %1ekoa izan daiteke interes-tasa aldakorra bada eta %2,5koa, finkoaren kasuan. Ordaintzeko dagoen kapitala oso handia edo tasazioa aspaldikoa denean, baliteke erakundeak beste tasazio bat egin dezagun eskatzea. Honelakoetan, erregistro eta gestoriako gastuak handiago dira: zor dugun 100.000 euro bakoitzeko 210 euroko gastua izatea ohikoa da.