La cosa està difícil, però cal esforçar-se per trobar la millor opció
Les dades són eloqüents: es calcula que aquest any el nombre de crèdits hipotecaris concedits creixerà al nostre país un 17%.
L’augment actual dels tipus variables reduirà, i molt, el poder adquisitiu de centenars de milers de famílies. Pensem que, a Espanya, només el 8% dels crèdits hipotecaris (actualment suposen una massa de 43 bilions de pessetes) són a tipus fix. Aquesta resta aclaparadorament majoritària, el 92% dels qui tenen un crèdit hipotecari, contemplen amb temor aquest escenari inflacionista en el qual els tipus d’interès pugen amb una tenacitat i constància dignes de millor causa. Un crèdit de 15 milions de pessetes a pagar en 15 anys (en quotes mensuals constants) contractat l’octubre de 1999 (tipus variable: 3,75%) ha encarit fins avui (tipus variable: 5,75%) en unes 15.500 pessetes mensuals. O el que és el mateix, en més d’un 14%. Tenint en compte que l’IPC anual al nostre país ronda el 3%, la carestia espectacular dels crèdits hipotecaris queda evidenciada. Han pujat, als efectes del que paguem els ciutadans, tres vegades més que la mitjana d’altres productes i serveis.
De tota manera, això és inevitable. Ara toca pujar (vivim en una economia de mercat) als tipus d’interès, així com durant uns anys ens vam beneficiar de crèdits desconegudament barats. El que no varia és que a l’hora de contractar un crèdit per finançar la compra del nostre habitatge hem d’estudiar l’oferta de diverses entitats financeres i negociar adequadament la que escollim, ja que pot suposar l’estalvi d’una quantitat considerable de diners, de la qual cosa ens beneficiarem cada mes al llarg de molts anys. Abans d’iniciar el procés de compra i contractació del préstec, convé tenir la major quantitat d’informació possible i tenir molt present que l’operació és flexible: l’usuari pot negociar alguns percentatges, quantitats i despeses. El client s’ha d’esforçar per aconseguir les millors condicions per al seu préstec, ja que les característiques dels crèdits hipotecaris no acaben en els taxatius fullets publicitaris. Les entitats financeres analitzaran la capacitat de pagament del client i aquest, al seu torn, ha de fer-se fort en la mesura de les seves possibilitats. És a dir, si té nòmina, domiciliacions de pagaments i ingressos, plans de pensions, assegurances… en aquesta entitat, comptarà amb més raons al seu favor a l’hora de negociar. Ara bé, abans de canviar d’entitat a fi d’aconseguir d’una altra unes condicions millors per al crèdit hipotecari, convé sospesar la qualitat del servei que es rep actualment i, si s’escau, intentar negociar amb aquesta entitat les millors condicions per a la hipoteca.
És l’operació de préstec de diners per part d’una persona o entitat (prestador: normalment un banc o una caixa d’estalvis) a una altra (prestatari) que aporta com a garantia un bé immoble. El prestatari ha de tornar al prestador, dins del termini de temps convingut, els diners rebuts i, a més, pagar-li uns interessos, que constitueixen el preu del préstec. Si no torna tot el préstec o part d’aquest o no paga els interessos, el prestador, per rescabalar-se, pot iniciar els tràmits que acabaran en la subhasta de l’habitatge. Els costos del préstec. El pagament del preu de l’habitatge no és l’única despesa que s’ha d’afrontar, ja que suportarà altres costos de l’operació bancària, a més dels notarials, registrals i fiscals de la compra i de la hipoteca. Algun d’aquests costos, molts d’ells expressats en percentatges, seran objecte de la negociació entre el client i l’entitat. El banc o caixa no podrà cobrar el que no s’hagi pactat en l’escriptura del préstec hipotecari. Els hipotecaris són préstecs de llarg termini, de 12 o més anys, i durant aquest lapse de temps tan dilatat pot variar molt el preu oficial dels diners. Per això, el tipus d’interès més habitual no és fix, sinó variable; es modifica periòdicament d’acord amb les fluctuacions que experimenta un índex de referència, que pot ser un dels següents, tot i que n’hi ha més: Mibor, tipus d’interès al que se cedeixen diners entre si els bancs i les caixes d’estalvis a la Borsa de Madrid; Euribor, tipus d’interès al que se cedeixen diners entre si els bancs i les caixes d’estalvis al mercat monetari europeu; IRPH, índex fixat per la Confederació de Caixes d’Estalvis per als préstecs hipotecaris de les entitats confederades i per la Cambra Bancària per als bancs.
Qui és el propietari de l’habitatge? L’immoble, llevat que es vengui en cas d’impagament, és propietat de qui l’ha comprat, el qual el pot vendre o tornar a hipotecar (sempre que l’import de les dues hipoteques no superi el 80% del valor del bé). Si el ven, ha de descomptar del preu pactat la part del préstec que encara no ha tornat.
Si trobo una oferta més interessant (un tipus d’interès inferior) després d’haver formalitzat el préstec, puc canviar de banc o caixa? Es pot optar per la novació del préstec i arribar a un acord amb el banc per millorar les condicions del crèdit. Però també es pot subrogar (traslladar) el préstec a una altra entitat, cosa que resulta més complexa i suposa més despeses, però en ocasions (quan el banc no accedeix a equiparar els tipus d’interès als que s’ha comprovat que existeixen en el mercat) és el més convenient.
Si els meus ingressos són superiors als previstos quan vaig contractar el préstec hipotecari, em convé reduir el principal no amortitzat? Si s’opta per amortitzar part del préstec, aquesta operació pot no meritar despeses o suposar un 1% de comissió d’amortització. Aquesta possibilitat s’ha d’acordar a l’hora de signar el préstec i li hem de concedir la importància que mereix. Si ens queden per pagar 10 milions i volem pagar 5 milions per reduir el deute aquesta operació podria suposar-nos una despesa extra de 50.000 pessetes. Normalment, les entitats exigeixen unes quantitats mínimes (sis o més mensualitats) per efectuar aquesta operació. L’efecte d’aquesta amortització parcial beneficia l’usuari, perquè resta capital a pagar i escurça la vida del préstec (amb la qual cosa es deixen de pagar interessos) o rebaixa les quotes que s’han de satisfer cada mes. Si, encara més decidit, ha estalviat molt i opta per una cancel·lació anticipada del préstec, haurà de pagar una comissió màxima de l’1%, tot i que és freqüent que caixes i bancs renunciïn a aquest ingrés per no perdre el client. Si es disposa de la quantitat necessària per cancel·lar el préstec, l’opció de cancel·lar-lo del tot i acabar amb les quotes sempre és interessant.
Com influeix l’arribada de l’euro en els préstecs? La substitució de la pesseta per l’euro no modifica els contractes hipotecaris preexistents. Una altra cosa és que, indirectament, la crisi en la cotització de l’euro ens condueixi a un escenari inflacionista com el que estem patint, que encareix els crèdits, fins i tot els ja concedits si aquests són de tipus variable, com la immensa majoria dels préstecs hipotecaris.
Quantes quotes impagades puc acumular fins que el banc executi la hipoteca i m’embargui el pis? Els impagaments en crèdits hipotecaris són poc freqüents. Ens estimem més convertir-nos en morosos d’altres crèdits o reduir despeses corrents (per necessaris que siguin) abans de fallar en els pagaments del préstec hipotecari. El motiu: si deixem de pagar tres mesos les quotes del crèdit, el banc o caixa pot reclamar al jutge el cobrament de tot el deute, és a dir, la subhasta de l’habitatge hipotecada. És una condició draconiana, molt dura per al consumidor, però les coses són així. Si ens trobem en aquesta conjuntura, abans que el jutge procedeixi a la subhasta prenguem la iniciativa de buscar comprador per al nostre pis. Sens dubte, aconseguirem una millor venda i podrem liquidar la hipoteca i treure alguns diners, fins que s’arregli la nostra mala situació econòmica, per llogar un pis.