Assegurar el cobrament del lloguer
L’exigu 4,2% d’increment que ha experimentat el lloguer de vivendes durant els dos primers mesos de 2005 no aconsegueix treure Espanya dels llocs de cua en el rànquing de països europeus en arrendament d’immobles. Del total de vivendes que hi ha, només se’n lloguen el 10%, mentre que a Alemanya la xifra arriba al 60% i, a Holanda, al 40%. Un motiu de pes que explica aquest desenvolupament raquític del mercat de lloguer a Espanya és la por dels propietaris als impagats i als desperfectes que els inquilins ocasionen a les cases. Això, afegit al fet que la vivenda continua sent una inversió rendible i a l’escassa defensa jurídica del propietari enfront de l’inquilí, frena l’oferta de vivendes en lloguer i explica que a Espanya hi haja més de tres milions de vivendes buides. Entre les mesures que s’estudien per a promoure l’arrendament de vivendes destaca la contractació d’assegurances de lloguer, pòlissa que ofereixen organismes públics i companyies d’assegurances. Hi ha poques empreses que oferisquen aquest tipus d’assegurances i el cost no és precisament econòmic.
No es tracta d’una assegurança de vivenda a l’ús, sinó d’un producte nou que encara ofereixen poques asseguradores i que contracta el propietari de la casa per a afrontar, sobretot, els impagats de lloguer. La quota anual que cal pagar equival, aproximadament, al 60% de la renda mensual: si l’inquilí paga 600 euros de lloguer al mes, una pòlissa d’assegurança costarà a l’arrendador uns 360 euros a l’any.
Requisits obligatoris per a l’inquilí. Els propietaris titulars d’aquesta assegurança han de lliurar totes les dades corresponents als inquilins, perquè l’asseguradora en comprove prèviament la solvència i n’avalue el risc. Per a això se sol.liciten les últimes nòmines i el contracte de treball. Aquest procediment se segueix en les dues asseguradores dirigides a particulars: és idèntic en la Mutua de Propietarios i en La Estrella.
Requisits obligatoris per a l’arrendador. Ha de presentar un contracte de lloguer i el DNI.
Impagat. Sol cobrir entre sis i dotze mesos d’impagat de l’inquilí, segons el contracte que vulga firmar el titular. S’estima una compensació econòmica de les rendes vençudes i impagades de fins a un màxim mensual de 1.200 euros.
Destrosses de l’immoble. Tot i que és una de les cobertures que més demanden els arrendataris, les condicions en què s’ofereix no són les millors per al consumidor. Mitjançant aquesta clàusula algunes assegurances cobreixen fins a 3.000 euros pels ‘estralls’ soferts per l’immoble, però només si s’han produït durant el procés de desnonament i quan es demostre que són conseqüència d’actes vandàlics. És a dir, es cobreixen els danys causats per inquilins que, en veure’s obligats a abandonar una vivenda per desnonament, hi causen destrosses. En aquesta cobertura no s’inclouen els danys ocasionats en la vivenda durant el període de lloguer.- Ajuda jurídica. És poc habitual que aquest tipus d’assegurances oferisquen cobertura jurídica, però hi ha algunes asseguradores especialitzades en aquest camp, com ara DAS Internacional SA, companyia que proporciona ajuda jurídica. En el cas de les assegurances de lloguer, facilita defensa jurídica fins que els inquilins lliuren les claus a l’amo sense necessitat de contractar cobertures extres.
Vigència de l’assegurança.
Pot entrar en vigor des de la data de formalització del contracte de lloguer, però amb una condició: que no hi haja mensualitats impagades. No és una assegurança per a cobrar quotes anteriors no abonades, sinó per a cobrir impagats futurs.
Les administracions i institucions públiques promocionen programes de lloguer de vivendes buides dins del denominat “Pla de xoc” del Ministeri de Vivenda. S’han creat agències municipals de lloguer per canalitzar l’oferta de pisos en arrendament i, al mateix temps, per oferir als propietaris una assegurança que cobrisca possibles impagats, com la que ofereix ACC Seguros.
Quotes de lloguer. Són inferiors a les del mercat lliure, però, a canvi, el propietari té la seguretat que no sofrirà impagats i que no s’ha de preocupar de res. A més, es facilita l’ús de les vivendes que formen part d’aquestes agències a persones que no tenen prou recursos econòmics per a accedir a una vivenda de lloguer en el mercat lliure.
Vigència del contracte. Els propietaris que s’acullen a aquesta modalitat de lloguer han d’estar disposats a arrendar la vivenda durant cinc anys.
Contracte. Es pot dir que es formalitzen dos contractes. Un, entre el propietari de l’immoble i l’organisme públic; i un altre, entre l’inquilí i la institució pública, que pot ser un Ajuntament o un govern autonòmic. No es firma cap contracte entre el propietari i l’arrendatari. Això significa que l’empresa pública es compromet al pagament puntual de la renda mensual, que es calcularà segons els preus de lloguer de la zona en què es troba la vivenda.
Impagats. L’organisme o empresa pública (com ara l’Agència Municipal de Lloguer de l’Ajuntament de Madrid, l’Institut de la Joventut -Injuve- o Bizigune al País Basc), es responsabilitza, mitjançant les assegurances de lloguer subscrites entre l’empresa pública i el propietari, de la conservació de la vivenda i de lliurar-la en bones condicions una vegada finalitzat el contracte. L’únic requisit és que la vivenda no siga de protecció oficial.