Una opció molt poc atractiva
El 1950, la meitat dels pisos del nostre país eren utilitzats en règim de lloguer. El 1981, aquesta proporció havia descendit fins al 16 %, i l’any 2001, el parc de pisos de lloguer representava un exigu 11 % dels que hi havia a Espanya. Però no només és escassa l’oferta, sinó que a més, el mercat de lloguer és molt car: arrendar un pis usat de 75 metres quadrats costava l’any 2000, segons el Consell Econòmic i Social, 359 euros, mentre que adquirir-lo (crèdit hipotecari a vint anys amb un interès anual del 4%) suposava unes quotes mensuals de 412 euros. És a dir, pagant una quota de només 54 euros més al mes, la casa es podia comprar.
I avui la situació continua igual, i fins i tot pitjor. No és una comparació del tot precisa, però és el càlcul que fa qui reflexiona sobre la possibilitat de llogar un pis i confronta aquesta opció amb la de comprar vivenda. “El crèdit em lliga molts anys i em suposa més risc, però al cap del temps tindré una casa de propietat, mentre que amb el lloguer tot és pagar i pagar, i al final no tens res”; aquest és l’argument que condueix milions de ciutadans cada any a comprar casa i a descartar l’opció del lloguer.
En resum, ni l’usuari -amb les condicions actuals del mercat- vol convertir-se en inquilí ni el propietari de cases desocupades vol posar-les en lloguer. Un escenari gens propici, evidentment, per al foment de la vivenda en règim de lloguer.
CONSUMER ha investigat per què l’opció del lloguer ha sigut derrotada de forma tan aclaparadora a Espanya per la ‘cultura de la propietat’. Entre els motius apuntats pels experts entrevistats per aquesta revista i que potser més es desconeixen, destaquen l’escassa mobilitat laboral espanyola i la defensa jurídica insuficient dels drets dels propietaris que posen en lloguer les seues vivendes, que prefereixen mantenir buides abans que arriscar-se a impagats lents de tramitar al jutjat, tant que entre 1991 i 2001 va augmentar un 25 % el nombre de pisos desocupats. A més, a aquests factors cal afegir l’escàs suport de l’Administració al lloguer de vivendes (hi ha molta més deducció fiscal per compra que per lloguer de vivenda, al contrari del que ocorre a Europa), la conjuntura econòmica amb tipus d’interès molt baixos (les quotes dels préstecs hipotecaris són poc més altes que els lloguers mensuals) i l’escassetat de vivenda social o protegida de lloguer (cosa que obliga fins i tot als col.lectius amb menys recursos a endeutar-se per sobre de les seues possibilitats).
Tot i que el nostre és el país europeu amb més pisos edificats (té l’índex més alt en la relació nombre de vivendes/nombre d’habitants), el problema de l’accés a la vivenda és superior al d’altres països. Així, el preu de la vivenda al nostre país va créixer un 17 % el 2003, xifra que ens col.loca com el tercer en què més van apujar els preus dels pisos dins del grup de països industrials i el primer a la Unió Europea. Aquest increment del preu de la vivenda contrasta amb les dades de països com França (creixement pròxim al 12 %), Itàlia (10 %) i el Regne Unit (prop del 8 %). I la tendència no és nova: Espanya és, juntament amb Irlanda, el país en què més han crescut els preus de la vivenda entre 1997 i 2004 (a Irlanda un 174 % i a Espanya un 133 %). A més, les xifres que s’esperen per al 2004 són semblants, de forma que la vivenda continuarà el seu encariment.
Una de les causes de l’escassetat i la carestia de pisos de lloguer és la gairebé inexistent activitat de les diferents administracions públiques a l’hora de promoure la fórmula del lloguer. De les vivendes disponibles a Espanya, tan sols un 11,4 % s’ofereixen en lloguer, mentre que a Alemanya, Holanda, Dinamarca i França els pisos destinats al lloguer representen el 40 % del total i fins i tot més.
Les polítiques que en matèria de vivenda porten a terme les administracions públiques espanyoles des de fa dècades no promouen, precisament, el lloguer. Algunes d’aquestes mesures són les següents:
1. Massa incentius fiscals en la compra de la vivenda. A diferència del que ocorre en la majoria dels països de la UE, al nostre el lloguer d’un pis no té incentius fiscals. Mentre que els qui adquireixen una vivenda gaudeixen de deduccions fiscals d’entre un 15 % i un 25 %, aquesta possibilitat no es té en compte per als lloguers, exceptuant el País Basc, Andalusia, les Balears, Catalunya, Madrid, Navarra, la Comunitat Valenciana i Galícia.
2. A penes hi ha pisos de lloguer social: el nostre país se situa a la cua de la UE en el nombre de pisos de lloguer social, o el que és el mateix, amb ajudes públiques per a abaratir la quota que cal pagar. Només el 2 % del total del parc de vivendes s’engloba a Espanya dins d’aquesta categoria, enfront de la mitjana del 18 % de la UE. Aquest reduït percentatge de vivenda de lloguer social és insuficient per a atendre la demanda dels col.lectius amb més dificultats per a accedir a la vivenda (joves, desocupats, immigrants, cases amb recursos escassos, famílies monoparentals), que es veuen obligats a endeutar-se i fins i tot, en alguns casos, a adquirir pisos en estat de conservació deficient.
3. Defensa jurídica insuficient per als propietaris que podrien posar en lloguer les seues vivendes. La protecció jurídica i legal per als propietaris dels pisos de lloguer és una de les principals tasques que han d’abordar les diferents administracions. Encara que, segons els experts consultats per CONSUMER, hi ha una gran demanda de pisos de lloguer els propietaris d’immobles amb possibilitat de ser llogats es mostren reticents i els mantenen fora del mercat, per a evitar problemes com impagaments o retards en el cobrament de la renda, destrosses en les vivendes, etc. que resulten lents i complicats de resoldre als tribunals. Històricament, les normatives legals sobre lloguers han afavorit l’inquilí enfront de l’arrendador, que veia, per exemple, que el temps transcorria sense que els impagats li fossen abonats. Amb la introducció de diverses reformes en la Llei d’Enjudiciament Civil el 2003, es va intentar fer més efectiu el procediment de desnonament per a lluitar contra la morositat i incentivar així el mercat de lloguer, però els resultats d’aquestes disposicions han sigut limitats: un desnonament tarda una mitjana d’un any a fer-se efectiu. Tot això ha motivat que hi haja més de 3 milions de pisos desocupats, ni més ni menys que un 22 % del total. I si el propietari supera les reticències a llogar la seua vivenda, sovint i -a manera de defensa davant de contingències adverses- ho fa sol.licitant més d’un mes de fiança o fins i tot un aval bancari per sis o dotze mesos de renda.
A fi de reduir l’enorme parc de pisos buits i traslladar el nombre més gran al mercat de lloguer, va entrar en vigor en la declaració de la renda del 2004 una mesura que beneficiarà (en la declaració que es farà l’any que ve) els propietaris de pisos buits que decidisquen llogar-los: deduiran un 40 % de l’import del lloguer, que se sumarà a la deducció general del 10 % per despeses no justificades. Aquesta desgravació s’aplica als pisos que hagen estat desocupats durant els sis mesos previs a la signatura dels contractes que s’hagen formalitzat entre el 19 d’abril de 2002 i el 31 de desembre de 2004. Una altra mesura és la possibilitat d’aplicar recàrrecs fiscals als pisos deshabitats, a fi de fomentar-ne la sortida al mercat de lloguer. No obstant això, aquesta mesura sembla que està encara molt lluny de portar-se a la pràctica.
Què ocorre a Europa?
El 83 % de les vivendes a Espanya són propietat dels seus usuaris, enfront de l’11 % que estan en lloguer i el 6 % restant, que corresponen a cessions gratuïtes o a baix preu. Aquestes xifres contrasten amb països del nostre entorn, com ara Alemanya (55 % en règim de lloguer), Holanda (46 %), Dinamarca (45 %) i Àustria (40 %).
Així, mentre que la mitjana de pisos de lloguer a la UE era del 32 % l’any 2002, a Espanya aquesta xifra a penes arriba a l’11 %. A la UE, l’existència d’un nombre més gran de pisos de lloguer, d’origen tant de públic com privat, permet que els ciutadans i les famílies amb menys ingressos puguen accedir a l’ús d’una vivenda.
A diferència del que passa al nostre país, a la UE el parc de pisos de propietat està orientat preferentment a les famílies més instal.lades. A més, en la majoria dels països europeus les administracions públiques incentiven la mobilitat laboral per part, la qual cosa no ocorre a Espanya. Per a la majoria d’experts, el règim de propietat de la vivenda està estretament relacionat amb la mobilitat laboral.
Aquest moviment de la població faria augmentar la demanda de pisos de lloguer, l’Administració hauria de donar solució al problema, n’augmentaria l’oferta i el mercat es dinamitzaria.
Les causes del problema de la vivenda de lloguer no estan només en l’oferta, sinó també en la demanda: el desig de tenir casa pròpia és determinant per a la majoria de les famílies espanyoles. Viure de lloguer no agrada, es prefereix pagar una hipoteca i així, a poc a poc, comprar la casa. I tot això, a pesar dels alts preus de venda del pisos i de la relativa inestabilitat laboral. La capacitat adquisitiva cada vegada més alta, amb la reducció dels tipus d’interès en els crèdits hipotecaris, ha intensificat encara més la “cultura de la propietat”, ha contribuït a l’encariment de la vivenda i ha perjudicat molt el desenvolupament del mercat de lloguers. A més, moltes de les persones que es decanten pel lloguer tenen en compte aquesta modalitat d’accés a la vivenda com una cosa temporal, i és que ningú no vol pagar indefinidament grans (i aquí està el quid de la qüestió) quantitats de diners per una cosa que mai no serà seua. L’oferta espanyola de vivenda està orientada gairebé exclusivament cap a la compra, situació que hi dificulta l’accés i produeix, al seu torn, una gran rigidesa en el mercat. Un mercat de lloguer més dinàmic i amb més parc de pisos facilitaria l’accés a la vivenda a les famílies de renda més baixa i la mobilitat geogràfica dels treballadors.
En principi, la via més directa perquè els joves accedisquen a un vivenda, per la seua senzillesa i per l’escàs nivell de compromís financer que representa, és la del lloguer. No obstant això, els costos d’entrada en aquest mercat, que inclouen assegurança, fiança i lloguers per anticipat, afegits al contrast entre demanda forta i oferta escassa, propicien l’exclusió dels joves en aquest àmbit del lloguer. A més, aquest segment de la població que és vist pels propietaris com a inquilins de risc elevat. A Espanya, la falta de pisos de lloguer frena la mobilitat dels joves que busquen treball i obliga les parelles joves a fer-se propietaris. Les parelles joves han de garantir dos salaris per a poder comprar un pis. Per tant, és més fàcil que es queden a casa dels pares més temps que en uns altres països i que retarden l’emancipació fins als 30 anys o fins que tinguen una certa estabilitat laboral.
La situació dels immigrants és encara pitjor. Mentre que un 85 % dels espanyols té la vivenda de propietat, aquesta xifra es queda en el 28 % entre els immigrants, amb la qual cosa més de 7 de cada 10 immigrants al nostre país viuen de lloguer. Més diferències: un 61 % dels espanyols propietaris d’una casa la tenen totalment pagada, mentre que tan sols un 45 % dels immigrants propietaris de vivendes la hi tenen. L’accés en propietat a la vivenda lliure per als immigrants està encara més restringit, a causa dels seus preus elevats i als ingressos, habitualment menors, d’aquests ciutadans, per la qual cosa han d’optar pel lloguer.
Les noves assegurances per al lloguer
Davant del temor d’alguns propietaris que els seus inquilins no els paguen, les companyies asseguradores han llançat al mercat pòlisses que cobreixen riscos d’impagament dels lloguers i de desperfectes que puguen causar els inquilins.
A més, dins de les ajudes (de fins a 6.000 euros) del pla per a foment del lloguer del Ministeri de la Vivenda, s’exigeixen per a la seua concessió la contractació d’aquestes assegurances.
Entre les garanties que cobreixen aquestes assegurances, les companyies ofereixen:
- Pagament de fins a 12 rendes mensuals de lloguer amb un import màxim de 1.400-1.500 euros/mes, una vegada la sentència de desnonament siga efectiva.
- Compensació dels danys davant del possible deteriorament de l’immoble per part de l’inquilí.
- Compensació pel robatori d’objectes fins a 3.000 euros.
- En cas de desnonament, cobertura legal d’un advocat especialitzat amb un límit de despeses de fins a 1.000 euros, a fi que el propietari recupere la seua vivenda com més prompte millor.
- Millora de les condicions de la pòlissa en el cas que es contracte l’assegurança per a un col.lectiu de lloguers.
La prima o cost d’aquestes de pòlisses d’assegurança de lloguer oscil.la entre els 180 i els 200 euros anuals.
- Visitar la vivenda i comprovar que les nostres necessitats es veuran cobertes (grandària del pis, ubicació, estat, serveis de la vivenda i de l’entorn, etc.).
- Formalitzar un contracte escrit amb l’arrendatari és beneficiós tant per al propietari (tindrà certa protecció jurídica en cas d’impagat) com per a l’inquilí (en cas d’incompliment podrà reclamar. A més, es beneficiarà de les desgravacions fiscals).
- En els contractes legals és obligatòria una fiança, en metàl.lic, que també se sol utilitzar en els acords verbals. La fiança sol equivaler a un mes d’arrendament, encara que algunes vegades els propietaris exigeixen més d’un mes de fiança o fins i tot un aval bancari.
/imgs/20041101/tema03.jpg Entre els drets de qui decideix llogar un vivenda destaca l’obligació que té el propietari de conservar i reparar la vivenda quan siga necessari, llevat que el desperfecte l’haja causat l’inquilí. No obstant això, aquest haurà de fer front a les despeses derivades de l’ús habitual del pis.
El que diu la llei que regula el lloguer de vivenda (LAU)
Quina forma ha de tenir el contracte d’arrendament?
El contracte es fa per escrit i hi ha de constar una descripció de l’immoble, la durada del contracte i l’import de la renda. No cal que seguisca un model concret, n’hi ha prou que les dues parts manifesten per escrit els acords a què haguen arribat; encara així, hi ha un ‘contracte-tipus’, de venda als estancs, amb l’adquisició del qual es liquida l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.
La durada del contracte
Les parts poden establir lliurement la durada del contracte de lloguer. Si fos inferior a 5 anys, arribada la data del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a arribar a aquesta durada, llevat que l’inquilí manifeste al propietari (amb almenys 30 dies d’antelació a la data de finalització del contracte) que no té la intenció de continuar al pis. L’arrendador està obligat a prorrogar el contracte fins que la durada arribe als 5 anys, amb l’excepció que haja manifestat al contracte que necessitarà ocupar personalment la vivenda abans d’aquest temps. Transcorreguts els 5 anys, el propietari pot negar-se a renovar el contracte si avisa l’inquilí amb un mes d’antelació. Si al contracte no s’assenyala termini de durada, s’entendrà que és d’un any.
La fiança
Després de la signatura del contracte, l’inquilí està obligat a donar al propietari una fiança en metàl.lic equivalent a una mensualitat de renda. L’import de la fiança es tornarà íntegrament a l’inquilí quan finalitze el contracte, sempre que deixe la vivenda en perfecte estat. La fiança pot ser actualitzada, com en el cas de la renda, una vegada transcorreguts els 5 primers anys de durada del contracte.
La renda
La quantitat que l’inquilí abona a l’arrendador pel lloguer de la vivenda es pacta lliurement per les dues parts. Excepte acord contrari, el pagament és mensual i per anticipat dins dels 7 primers dies de cada mes. S’ha d’efectuar al lloc i pel procediment que acorden ambdues parts (en metàl.lic, per domiciliació bancària, per mitjà d’ingrés en compte, etc.). El propietari lliurarà a l’arrendatari un justificant o rebut del pagament de la renda, llevat que resulte acreditat degudament per altres procediments (com ara el resguard de l’ingrés bancari). La llei estableix també que durant els 5 primers anys de durada del contracte la renda s’incrementarà o disminuirà conforme ho faça el IPC anual.
Qui paga les despeses?
Les despeses generals, que es deriven de l’ús corrent de l’immoble (quotes de la comunitat de propietaris, piscina, ascensor, garatge, serveis de vigilància) van a càrrec del propietari; només en el cas que així es pacte en el contracte, seran assumides per l’inquilí. Despeses a càrrec de l’inquilí: aquelles en què es puga mesurar el consum que fa l’inquilí. Les més habituals són el gas, l’electricitat, el telèfon i l’aigua.
Obres en la vivenda
Les obres de conservació: el propietari està obligat a efectuar les reparacions necessàries per a conservar la vivenda en bones condicions d’habitabilitat, llevat que el deteriorament l’haja produït l’inquilí, o la vivenda haja quedat destruïda per causes de les quals no siga responsable el propietari (incendi, inundació, terratrèmol, etc.).
Les petites reparacions que exigisca el desgast derivat de l’ús ordinari de la vivenda les haurà d’abonar l’inquilí. Si la realització de les obres de conservació de l’immoble no poden retardar-se fins que concloga el contracte d’arrendament, l’inquilí les haurà de tolerar; si es prolonguen durant més de 20 dies, tindrà dret que la renda es disminuïsca proporcionalment a la part del pis que no puga utilitzar per causa d’aquestes.
Quan s’hagen de fer de forma urgent per a evitar danys greus i immediats, les podrà efectuar l’inquilí, sempre que ho comunique al propietari, i tindrà dret que aquest li’n restituïsca l’import.
/imgs/20041101/tema04.jpg
Obres de millora són les que afecten a la higiene, la salubritat i la comoditat de l’immoble i dels seus ocupants. Si la seua realització no es pot retardar fins que concloga el contracte, l’arrendatari les haurà de tolerar; si es prolonguen durant més de 20 dies, l’inquilí tindrà dret que la renda es disminuïsca proporcionalment a la part del pis que no puga utilitzar. En aquests casos, el propietari haurà de notificar a l’inquilí amb almenys 3 mesos d’antelació, l’objecte de les obres, el seu començament, la durada i el cost previst. I l’inquilí no podrà fer, sense el consentiment per escrit de l’arrendador, aquelles obres que modifiquen la configuració de la vivenda o que hi causen una disminució de l’estabilitat o seguretat.
Si es ven la vivenda llogada
Si el propietari de la vivenda desitja vendre-la, està obligat a oferir-la en primer lloc a l’arrendatari, indicant-li el preu i la resta de condicions. L’inquilí disposarà d’un dret d’adquisició preferent o de tempteig, i disposarà de 30 dies per a decidir-s’hi. Si el propietari no fa l’oferiment de la vivenda a l’arrendatari, o la ven per un preu inferior al comunicat, o incompleix qualsevol dels requisits que estableix la llei, l’inquilí podrà impugnar la venda i adquirir la vivenda en les mateixes condicions en què el propietari la va vendre i podrà exercitar-ho en un termini de 30 dies des que se li notifique la venda de la vivenda.
Quan pot considerar-se acabat el contracte?
El propietari podrà resoldre el contracte si l’inquilí no paga la renda o la fiança, si sotsarrenda o cedeix a un tercer la vivenda sense consentiment del propietari, si hi causa danys intencionadament o hi fa obres sense consentiment del propietari, o si hi du a terme activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il.lícites. I l’inquilí podrà posar fi al contracte si el propietari no efectua les reparacions necessàries per a conservar el pis en les condicions d’habitabilitat adequades o pertorba l’inquilí en la utilització d’aquest.
La subrogació al contracte d’arrendament
La subrogació és la substitució d’una persona per una altra en el contracte d’arrendament de manera que el que se subroga adquireix tots els drets i deures que posseïa el titular anterior. Les subrogacions poden donar-se tant en la persona del propietari o arrendador com en la de l’inquilí. En el cas del propietari, es produeix quan l’arrendador ven a una tercera persona el pis llogat. El nou propietari està obligat a respectar les condicions del contracte d’arrendament que romandrà en vigor fins que se n’esgote la durada.
En el cas de l’inquilí poden donar-se diverses situacions, com ara la mort de l’inquilí o la separació, el divorci o la nul.litat matrimonial.
La mort de l’inquilí no comporta necessàriament l’extinció del contracte d’arrendament, atés que poden subrogar-se en el mateix contracte tant el cònjuge de l’arrendatari o la parella de fet que en el moment de la mort convisqués amb ell (en aquest cas s’exigiria un període de convivència de 2 anys com a mínim o tenir descendència en comú), com els descendents de l’arrendatari que en el moment de la seua mort estiguessen subjectes a la seua pàtria potestat o tutela o haguessen conviscut habitualment amb ell durant els 2 anys anteriors, o els ascendents o germans de l’arrendatari que haguessen conviscut habitualment amb ell durant els 2 anys anteriors a la seua mort, o bé, finalment, les persones que sofrisquen una minusvalidesa igual o superior al 65 %, sempre que tinguen una relació de parentiu fins al tercer grau col.lateral amb l’arrendatari i hagen conviscut amb aquest durant els 2 anys anteriors a la seua mort.
En casos de separació, divorci o nul.litat matrimonial de l’arrendatari, el cònjuge que no siga titular del contracte podrà continuar en l’ús de la vivenda arrendada si se li atribueix per sentència judicial, sempre que ho comunique a l’arrendador en el termini de 2 mesos comptadors des de la data de notificació de la sentència.
La cessió del contracte d’arrendament i el sotsarrendament
Per cessió del contracte s’entén la transmissió que fa l’arrendatari dels drets i deures que comporta el seu contracte d’arrendament a una tercera persona. El sotsarrendament és l’arrendament que fa l’inquilí d’una part de la vivenda de la qual gaudeix i que al seu torn ha llogat al propietari. L’inquilí només pot sotsarrendar una part de la vivenda i tan sols pel temps que dure el seu propi contracte de lloguer, sense que l’import del sotsarrendament puga superar el de la renda que l’inquilí estiga abonant. En tots dos casos, tant en la cessió com en el sotsarrendament, cal que el propietari hi preste el seu consentiment per escrit.