Els crèdits hipotecaris barats són cosa del passat

Els crèdits hipotecaris barats són cosa del passat

/imgs/20000401/tema01.jpg
Això no obstant, els recursos econòmics dels ciutadans interessats a adquirir una vivenda es veuran influïts de manera molt desigual depenent del lloc en el qual decidisquen fer-ho, ja que les diferències en el preu dels pisos són enormes d’una ciutat a una altra. Sense anar més lluny, el metre quadrat de vivenda nova costa de mitjana (dades de l’any passat, les de 2000 no estan disponibles) a San Sebastià, Vitòria, Madrid i Barcelona més de 250.000 pessetes, mentre que en ciutats com Badajoz, Lugo i Cáceres costa menys de 120.000 pessetes.

El creixement econòmic del nostre país, amb el consegüent augment de la demanda de pisos, l’escassetat del sòl urbanitzable i, així mateix, la falta de mà d’obra al sector de la construcció, han influït decisivament perquè el cost dels pisos augmente sense que hi haja fre i que continue molt per damunt de les possibilitats raonables d’un sou mitjà. Perquè, a més de pagar el pis, s’ha de viure: alimentar-se, vestir-se, criar fills, estudiar, divertir-se…

A l’hora de comprar un vivenda, el seu import, fins i tot sent essencial, és només una de les variables a considerar. Per tal que la qualitat del pis aconseguisca satisfer les expectatives de l’usuari i per a evitar problemes i desenganys, convé sospesar també qüestions referents a la qualitat de la construcció, la ubicació de la vivenda, la seua orientació, instal·lacions i servicis comuns…

Abismals diferències en els preus

El preu del metre quadrat de vivenda al nostre país es va apujar l’any passat un 11% respecte al 1998, molt per damunt de l’IPC (Índex de Preus al Consum) i dels sous. Esta pujada ha estat desigual en cada comunitat autònoma. En algunes, l’import final s’ha incrementat l’any passat més del 20% (a les Balears, el 29%, i al País Basc, un 20%), i en d’altres, com Castella-La Manxa, Múrcia o Extremadura, tan sols va augmentar el 5%.

El preu mitjà per metre quadrat de vivenda nova a Espanya es va situar l’any 1999, segons Tinsa (Societat de Taxacions Immobiliàries), en 192.700 pessetes, encara que les diferències entre ciutats són abismals: Sant Sebastià és la ciutat més cara, amb el metre quadrat a 382.000 pessetes. La seguixen Vitòria, amb 334.000 pessetes, i Madrid, amb 254.500 pessetes el metre quadrat de mitjana. Les poblacions següents que apareixen en este rànquing es troben per damunt de les 192.700 pessetes per metre quadrat (la mitjana de tot el país) i la majoria estan situades en la meitat nord peninsular. Així, a Madrid la seguix de prop Barcelona, amb 249.000 pessetes per metre quadrat. Burgos és la cinquena ciutat amb preus més alts, amb 235.000 pessetes, seguida de Santander (216.000 pessetes) i Oviedo (208.000 pessetes). Bilbao, Pamplona i Sevilla presenten valors similars per metre quadrat, entorn de les 200.000 pessetes. Les ciutats espanyoles amb pisos més econòmics són Badajoz, Lugo i Cáceres, totes amb preus mitjans entorn de les 110.000 pessetes.

Cosa molt diferent hauria de ser el preu de la vivenda usada, encara que d’acord amb la realitat existent hui dia, sovint compensarà adquirir (si hi ha oferta, naturalment) una vivenda nova. El preu per metre quadrat de vivenda usada a Sant Sebastià se situa en 307.000 pessetes, a Vitòria en 272.000 pessetes i a Madrid, 225.000 pessetes Les ciutats amb els pisos usats més assequibles són Badajoz, Castelló i Lugo, en les quals el metre quadrat oscil·la entre les 76.000 i les 83.000 pessetes. Com pot comprovar-se, els preus de la vivenda nova i usada són molt homogenis en les diverses ciutats. I coincidixen les més barates i cares en tots dos tipus de vivenda.

També els crèdits s’apugen de preu

Al cost de la vivenda, s’han d’afegir impostos, despeses de notaria i de registre. I, en la majoria dels casos, el crèdit, tant el seu import com els abundants interessos. Després de cinc anys afortunats d’abaratiment ininterromput dels crèdits, l’època de tipus baixos i préstecs hipotecaris barats sembla haver arribat a la seua fi. La pujada del preu oficial dels diners, decidida a mitjan març pel Banc Central Europeu (BCE), va confirmar la tendència alcista dels tipus d’interés a Europa i fins i tot va deixar oberta la porta a nous augments en els pròxims mesos. En menys d’un any, l’Euribor, principal índex de referència del mercat hipotecari, ha crescut ni més ni menys que 1,5 punts, i ha passat del 2,6% al 4,11%. Els experts pronostiquen que el preu dels diners se situarà entorn del 4,5% a finals d’este any, i l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE) treballa amb la hipòtesi d’un Mibor situat en el 4,75% (actualment és del 4%).

En juny de l’any passat, els índexs de referència per als préstecs hipotecaris a tipus variable -que representen més del 90% dels tres milions d’hipoteques contractades a Espanya- van assolir els nivells més baixos de la història. El Mibor, que s’utilitza en el 60% de les hipoteques variables, i l’Euribor, índex europeu que substituirà el Mibor, descendiren en 1999 fins al 2,6%, que sumat al diferencial de benefici que apliquen les entitats de crèdit situava els tipus d’interés entre el 3,75% i el 4,25%. Este preu representava, en un préstec de 12 milions de pessetes a 15 anys, una quota mensual de 87.264 pessetes el 1999. Però si s’acomplixen les previsions, el preu d’esta mateixa hipoteca ascendirà enguany fins al 5,75%, amb una quota mensual de 99.648 pessetes, fet que significarà un encariment superior al 14%, i en pessetes comptants, gairebé 12.500 pessetes. Si tenim en compte que els sous han augmentat enguany aproximadament entre un 2% i un 3%, pot comprovar-se l’esforç econòmic a què es veuran obligades moltes famílies per tal de fer front cada mes als seus crèdits hipotecaris.

De tota manera, i a pesar de la pujada dels tipus, els experts financers, a data de hui, descarten situacions com les de fa 4 anys, quan el preu dels diners arribava a Espanya al 9% i els crèdits hipotecaris volaven pel 10% o el 12%. Pel que sembla, pot afirmar-se que uns tipus d’interés tan onerosos com el 15% assolit fa a penes huit anys no es tornaran a repetir, gràcies al fet que l’euro i el Banc Central Europeu obliguen a l’economia espanyola a evitar desequilibris a la inflació i el dèficit, per la qual cosa les taxes d’interés no sofrixen oscil·lacions tan brusques.

Descendirà la venda de vivendes

Durant el 1999 s’inicià la construcció de més de mig milió de vivendes noves, xifra que marca un rècord a Espanya, i ens situa molt per damunt dels nostres veïns europeus. Però si s’ha de jutjar pels preus actuals, els experts immobiliaris opinen que els promotors es trobaran amb grans dificultats per a aconseguir vendre tot el que ja han edificat. Els tipus d’interés de l’any passat facilitaren la compra de vivenda nova, especialment per als jóvens, i els promotors planificaren els seus projectes en unes condicions de mercat molt diferents a les actuals. El canvi del panorama (fonamentalment, la inflacció creixent i la pujada dels tipus d’interés) apunta a un descens en la venda de pisos.

Este any 2000, l’oferta continuarà sent inferior a la demanda almenys en la primera meitat de l’any, però es preveu que les dos forces tendiran a equilibrar-se al llarg del segon semestre. A més a més, hi ha consciència de sobrecalfament en el mercat immobiliari, i la previsible disminució de les vendes podria fer més prudents els promotors. En el conjunt d’Espanya es calcula que els preus creixeran enguany entre el 8% i el 12%, a pesar que el número de transaccions disminuïsca considerablement.

L’elevat preu del sòl urbanitzable, que tant encarix el cost de la vivenda al nostre país, és un problema sense solució tot i que s’assegura que s’ha tractat de reduir el seu pes en l’import final de les cases. L’escassetat de mà d’obra en el sector de la construcció i l’encariment dels materials (fonamentalment, el rejol) també afectaran negativament el preu final de les edificacions.

Avantatges de la nova llei d’Edificació

Comprar una vivenda és un llarg procés que representa, a més d’una importantíssima despesa, diversos tràmits durant els quals poden sorgir conflictes amb els mitjancers (promotores i gestores). Sovint, els problemes (defectes de fabricació i d’altres) apareixen després de la compra del pis. Per a defensar el consumidor i millorar la normativa actual, naix la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE), que entrarà en vigor el pròxim 28 d’abril. El seu objectiu fonamental és incrementar la qualitat dels edificis i assegurar les construccions, fixant les responsabilitats dels agents que intervenen en el procés constructiu. Les principals aportacions d’esta nova llei són estes tres:

Responsabilitats i garanties

• La principal aportació de la llei: d’un marc legal basat en la responsabilitat per deu anys i amb un termini de prescripció de 15 anys per demandar, es creen tres tipus de garanties, depenent de l’entitat dels defectes:
• Garantia de deu anys per als danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes que afecten la fonamentació, suports, bigues, forjats, murs de càrrega i altres elements estructurals que comprometen directament la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici.
• Garantia de tres anys per a danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes d’elements constructius o d’instal·lacions que ocasionen l’incompliment dels requisits d’habitabilitat (soroll, aïllaments tèrmics, goteres, humitat, esquerdes…).
• Garantia d’un any per a danys materials per vicis o defectes d’execució que afecten elements d’acabament de les obres (rascades a la fusta…).

La responsabilitat per deu anys i la triennal afecta tots els agents que intervenen en l’obra. L’anual només afecta al constructor.

El Llibre de l'Edifici

Una vegada finalitzada l’obra, s’entregarà als usuaris finals el Llibre de l’Edifici, acta que inclourà la relació dels agents que han intervingut durant l’edificació, així com les instruccions d’ús i manteniment de l’immoble i les seues instal·lacions, de conformitat amb la normativa d’aplicació. Este llibre, encara que es regula poc en la llei, és una peça clau per a saber com s’ha desenvolupat la construcció.

Més garanties per a quantitats avançades

El Codi Civil permet al promotor de demanar al consumidor lliuraments a compte abans o durant la construcció de la vivenda. Per a evitar abusos amb les quantitats avançades, l’anterior normativa establia mesures legals -aval bancari- com a garantia de devolució, en cas que la construcció de la seua vivenda no fóra finalment duta a terme. La nova LOE manté la vigència d’esta llei, encara que amb modificacions:

• A partir d’ara, seran vàlids tant l’aval bancari com el contracte d’assegurança, més un 6% d’interés.
• En el moment d’atorgar el contracte, el promotor ha de lliurar al comprador el document que acredite la garantia individualitzada de les quantitats anticipades.

Dubtes i respostes en la compra de vivenda

Què fer si el promotor no entrega la vivenda en el termini estipulat?

Si al contracte de compravenda o en un altre document s’ha recollit el compromís d’una data d’entrega, s’haurà d’enviar un telegrama amb justificant de recepció al promotor, requerint-li l’entrega en el termini pactat i al·legant els danys i perjuís reals que el retard ocasiona. En eixe cas:

• Si al contracte hi ha una clàusula penalitzadora per retard, s’exigirà la indemnització corresponent per aplicació d’eixa clàusula.
• Si no n’hi ha, es podria arribar a acords amb el constructor-promotor, fins i tot acceptar una ampliació del termini d’entrega, a canvi d’una penalització en pessetes per cada mes de retard.
• Si el retard obliga a arrendar una altra vivenda, s’informarà fefaentment per escrit el promotor i es recomana que el contracte de lloguer siga escrit. S’hauran de reclamar, en concepte de perjudís pel retard, estes despeses al promotor acreditant l’import reclamat per mitjà de factures i rebuts.
• Si el perjuí i el retard són greus, o hi ha sospita fundada que la construcció no es finalitzarà, s’ha de notificar notarialment la intenció de donar per acabat el contracte a causa de l’incompliment del venedor. I sol·licitar la devolució de les quantitats entregades, més els danys i perjuís, ben acreditats.

Què ocorre si la vivenda no es construïx finalment i ja s’ha avançat una quantitat de diners?

S’haurà de reclamar a la promotora de forma fefaent (per exemple, a través d’un notari) la devolució de la quantitats entregades a compte, més danys i perjudicis. La restitució d’estes quantitats està garantida amb les lleis anteriors i amb l’actual Llei d’Ordenació de l’Edificació. El contracte d’aval bancari garantix la devolució (més l’interés de la quantitat avançada) amb la normativa anterior. Aplicant la nova llei, el contracte d’assegurança (més un 6% d’interés) garantirà també la devolució.

És obligatori subrogar-se al crèdit del promotor?

Les clàusules dels contractes que imposen al comprador la subrogació en el crèdit del promotor són contràries als drets del consumidor, recollits en la Llei General de Defensa del Consumidor. Per això, estes clàusules podrien ser declarades nul·les davant els tribunals, tal com va succeir davant l’Audiència d’Astúries en sentència de data cinc de març de 1999.