Etxebizitza zergan, hirien arteko aldeak areagotu

/imgs/20061001/img.tema-portada.01.jpgHipoteka da etxebizitzari dagokion gastu nagusia da hau, baina ez bakarra, etxejabeak ongi dakienez. Ondasun Higiezinen gaineko Zerga (OHZ) hipotekari erantsi behar zaio: urtero ordaindu beharko du tasa potolo hori jabeak jabe izateari utzi arte. Izan ere, udalek OHZ dute zerga bidezko sarrera behinena, erakunde horien eskumenekoa baita zerga hori biltzea, Tokiko Haziendak erregulatzen duen abenduaren 28ko 39/1988 Legeak eta berau aldarazten duen 2002ko Legeak xedatua duten bezala. OHZ kontzeptuagatiko zerga-bilketa tokiko erakundearen diru-sarreren erdiraino iristen da, Trakzio Mekanikodun Ibilgailuen gaineko Zerga eta Eraikuntza, Instalazio eta Obrengatiko Zergaren gainetik ere.

Egungo koiunturan, interes-tasak (hipotekari dagozkionak, besteak beste) eta eguneroko gauzen kostua etengabe gora doazen bitartean, herritarren soldata kasik igotzen ez denez, OHZ eta antzeko zergak ordaintzea zama larregi bilakatzen ari da familia askorentzat.

Sozio-ekonomiako hizkera konbentzionalean ari garela, goi-klaseko, klase ertaineko (Espainian, ugariena) eta behe-klaseko (hots, dirubide urriago dauzkana) familiak etxebizitza-zerga kontzeptuagatik 2006 urtean ordaindu duen diru-kopurua konparatu du CONSUMER EROSKI-k bere azterlanean. Familia horien etxebizitzak beren maila ekonomiko-sozialari dagozkion tipikoak dira (azalera, etxegintza alorreko kalitateak, hiriko auzoa) eta azterlana Espainiako 18 hiritan egin da: A Coruña, Alacant, Bartzelona, Bilbo, Burgos, Kordoba, Granada, Madril, Malaga, Murtzia, Oviedo, Iruñea, Donostia, Sevilla, Valentzia, Valladolid, Murtzia eta Zaragoza.

/imgs/20061001/img.tema-portada.01b.jpg Txosten honetako lehen ondorioa agerikoa da: etxejabeek OHZ kontzeptuan ordaintzen dutena biziki aldatzen da hirien arabera baina, era berean, aldeak, nabarmenak azken bost urteotan, areagotzen ari dira aldizkari honek 2001 urtean argitaratu zuen antzeko txostenarekin konparatuz. Esanguratsuak dira datuak, hots: klase ertaineko familia batek (txostena egiteko, metodologikoki, 100 metro karratuko etxebizitza izendatu zitzaion) Bartzelonan 511 euro ordaintzen du urtean OHZ kontzeptuan, baina Madrilen erdia baizik ez: 255 euro. Etxebizitza mota horri Iruñea, Granada, Murtzia eta Burgosen ezartzen zaizkion zerga arinenak (200 eurotik behera). Donostiak (325 euro) azterlaneko hamazortzi hirietako klase ertaineko etxebizitzari dagokion bigarren OHZ garestiena du; ondotik Murtzia datorkio (294 euro, 2001 urtean baino ia bi halako eta azterlan osoko igoerarik bizienetako bat). Klase ertaineko familien etxebizitzekin amaitzeko, Sevilla, Bilbo eta Coruñakoek tarteko kuota ordaintzen dute (270 eta 260 euro artean), beti ere txosten honetan adierazitako familia mota horrek okupatzen duen etxeari dagokiola. Aldeak, larriak izaki, duela bost urte baino nabarmenagoak dira. Orduan, Bartzelonako OHZ tasa, artean ere denetan garestiena, azterturiko hirietan merkeena zenaren ia hiru halako zen (390 euro eta 149 euro). Aurten, Bartzelonako tasa Burgoskoaren laukoa da, kasik (511 eta 149 euro, antzeko etxebizitzagatik).

Nola zehazten da OHZ-ren kuota?

/imgs/20061001/img.tema-portada.02.jpgBehe-klaseko familien etxebizitzari (83 m2-ko azalerakoa) dagokiola ere, Bartzelonako OHZ da denetan garestiena (203 euro), Bilbo eta Iruñekoen bikoa (100na euro). Espainiako ipar eta hegoaldeko hirien artean ere sekulako aldea hautematen da: adibidez, Murtzian horrelako etxebizitza baten OHZ-gatik Bartzelonan baino hamar aldiz gutxiago ordaindu behar da.

Ekonomia ahaltsuko familiek ordaintzen duten etxebizitzagatiko zerga kalkulatzeko, hamazortzi hirietan ere, erdialdeko gune dotore bateko 155 m2 azalerako etxebizitzagatik ordaindu beharko litzatekeena aztertu da: Valentzia da kuota garaiena ordaintzen duen hiria (1.175 euro), Madrilen bikoa (563 euro) eta Granadan baino ia hiru aldiz gehiago (380 euro), etxebizitza denak oso-oso berdintsuak izaki, ez ahaztu. Bartzelonan ordaintzen den kuota bigarren garestiena da (997 euro); A Coruña dator hirugarrenik, 746 euroko OHZ-rekin..

Etxe eta pisuen metro karratu bakoitzeko kobratzen duten OHZ-ko kuota igo egiten da, etxearen tamaina, eraikuntza-materialen kalitatea eta ondasun higiezina dagoen auzune edo hiri-tokiaren balioa handituz doazen heinean.

Nola zehazten da OHZ-ren kuota?

OHZ kontzeptuagatik hiritarrak ordaintzen duen kuota bi aldakiren arabera aldatzen da: balio katastrala (lurzoruaren balioa gehi eraikuntzaren balioa; eskuarki, etxebizitza-merkatuko balioaren erdi parean ohi dabil) eta zerga-koefizientea. Etxejabeak ordaindu behar duen kuota osoa kalkulatzeko, Tokiko Haziendak Arautzeko 1988ko Legeak eta berau aldarazi zuen 51/2002 Legeak xedaturiko gutxieneko eta gehienekoen arteko koefizienteaz biderkatu behar da balio katastrala. Etxebizitza gaietan udal bateko politika fiskala arina edo astuna den jakiteko, bere etxebizitzaren balio katastralari eta udalak aplikatzen duen zerga-tasari (esan gabe doa: ordaintzen ari den azken kuotaz gainera) erreparatu behar die erabiltzaileak. Bi datuak batera begiratu behar dira.

CONSUMER EROSKI-k kontsultaturiko etxebizitza eta zerga kontuetako adituek adierazi dutenez, zerga-tasa zehazteko kuotaren gainean portzentajeak aplikatu eta bildu izan diren udal gastu eta sarreren kalkuluak egin behar dira. Horrela ulertzen da, adibidez, udal batzuek urtebetean zerga hori %30ez altxatzea, beste batzuek ia aldatu ez duten bitartean.

Nolako onura edo kargak aplikatzen dituzte udalek?

Etxejabeak ordaindu behar duen OHZ kuota osoari berariazko onurak ere aplika dakizkioke. Nolako onurak aplikatzen dituzte udalek? Azterlanean agertzen diren hirietako udaletan kontsultatu diren ordenantza fiskalen arabera, Sevilla eta Kordoban, etxebizitzan auto-kontsumorako eguzki-energia aprobetxatzeko sistemarik instalatzen duen familiari OHZ osoaren %50erainoko deskontua egin dakioke. Bartzelonan, berriz, etengabe okupatuak ez dauden ondasun higiezinei %50eko karga aplikatzen zaie eta Zaragozan %10ekoa.

Familia ugariak ere OHZ-ren prezioan onurak eta deskontuak izaten ditu. Bilbo, Madril, Murtzia, Donostia eta Valentzian, adibidez, %10etik %90eraino doazen deskontuak aplikatzen zaizkie, etxebizitzaren balio katastralaren eta familia horretan diren seme-alaben kopuruaren arabera.

Zabor-tasak OHZ-n: herritarrari ordaintzen duenaz informaziorik ematen al zaio?

CONSUMER EROSKI-k egiaztatu duenez, Bartzelona, Madril, Valentzia, Malaga eta Valladolid-eko udalek OHZ horren tasa altxa egiten dute zaborrak biltzeagatiko tasa kentzearren; horrenbestez, bildutako zerga horren parte bat zaborren bilketa zerbitzura doa. Horrekin lortu nahi omen dena, kudeaketa-kostuak urritzea da, diru-sarrerei helduz. Erabaki hori udalen eskuduntzakoa da, udal osoko batzarrean onetsi beharrekoa. Aipaturiko bost udal horietan OHZ horretan zaborrak biltzeko tasa zenbatekoa den zehazturik ez dagoenez, zein proportziotan eta zein mailataraino zamatzen duen zerga jakitea ezinezkoa da.

Gainerako hirietako zaborrak biltzeagatiko tasek ere ez dute kopurua zehazteko aukerarik ematen, horien muntetan alde latzak hautematen dira, batetik bestera (17 euroetatik 148 euroetara doaz, urteko). Informaziorik eza da deigarri eta onartezina, zergak ordaintzen dituen herritarrari. Kontu horietako profesionalek diotenez, erabiltzaile askok ez dakite zaborra biltzeagatiko tasak OHZ horren barnean ala aparteko tasa batean ordaintzen ari diren; are, ur erreziboan kobratzen zaien ere.

Zertan da OHZ hori?

/imgs/20061001/img.tema-portada.03.jpg Udalerrian dauden ondasunen jabegoa, kontzesio administratibo baten usufruktuaren edo azaleraren errege-eskubideen titulartasuna zamatzen duen zuzeneko zerga erreal eta objektiboa da OHZ, aldian behin kobratzen dena. Zerga honek era guztietako ondasun higiezinetan eragina badu ere, horien izaeraren arabera (hiritarra, landatarra edo berezia). Tokiko Haziendak arautzen dituen Legearen arabera erregulatzen da.

OHZ-aren bederatzi klabeak

1. Urtarrilean: kontribuzioa ordaintzea.
Ondasun Higiezinen gaineko Zerga urtero ordaintzen da eta, urte naturalarekin bat, zergaldiko lehen egunean sortzen da. Beraz, etxebizitza urtarrilaren 10ean erosten bada, kontribuzioa aurreko jabeak ordainduko du. Tokian tokiko udalak zehazten ditu ordaintzeko datak, horregatik aldatzen dira ordaintzeko egunak herri batetik bestera. Udal batzuetan OHZ bi seihilekotan ordaintzea ere onartzen da.
2. Nork ordaintzen du OHZ?
/imgs/20061001/img.tema-portada.04.jpg Subjektu pasiboak, hots, zerga dagokion ondasun higiezinaren jabe den pertsona fisiko edo juridikoa. Era berean, eraginik dauden ondasun higiezin edo zerbitzu publikoen gaineko kontzesio administratiboaren titularrek ere ordaindu behar dute. Alokairuari dagokiola, kuota hori errentatzaileak ordain dezala hitzar dezakete alderdiek kontratuan.
Higiezina erostean derrigorrezkoa da aitorpena aurkeztea, ondasun higiezinaren titulartasunaren eraldaketa juridikoa gertatu delako. Titularrak, Espainiako Ekonomia eta Hazienda Ministerioak xedatua duen agiria aurkeztu beharko du. Horrela ez egitekotan isuna ezarriko zaio. Higiezina transmititzen duen pertsona, gainera, aldaketa baino lehenagotik zerga horregatik Udalarekin zorretan balego erostunak erantzun behar izango du, Katastroko Zuzendaritza aurrean titulartasun-aldaketa egiten ez badu, transmisio hori notarioaren aurreko agirian idatzirik agertzen ez bada edo erregistro publikoan idatzita badago. Horrenbestez, etxebizitza erostean, higiezin horren jabeak zorrik ba ote duen jakitea garrantzi handiko kontua da.
3. Salbuetsita ote dago zure etxebizitza?
Hainbat salbuespen sortu dira: batzuk izaera objektibokoak, besteak subjektibo edo mistoak. Badira epe mugatuko salbuespenak ere, bakarren bat eskatuz gero ematen dira, eta beste hainbat behin betirako. Iraunkorki salbuetsita daude Administrazioaren, Eliza Katolikoaren, Gurutze Goriaren eta antzekoen jabetzako ondasun jakin batzuek.
4. Salbuetsita ez badago… onurarik izan dezake, akaso
Tokiko Haziendak erregulatzen dituen Legeko 74 artikuluak (martxoaren 5eko 2/2004 Errege Dekretu Legegilea) zergari dagokion kuotan onura batzuk eta udalek beren kabuz beste hainbat egitea (familia ugaria izatearren, energia berriztagarriak baliatzearren, etc.) ere aintzat hartzen du. Urbanizazioak eta eraikuntzak irauten duen bitartean eta obrak amaitu diren urte horrez gainera beste urtebetez, urbanizazio, etxegintza eta etxebizitzen sustapen alorreko enpresen jardueran aritzekoak diren higiezinei dagokiela, %50etik %90erainoko murrizketak egitea onesten du Legeak. Epe hori, dena dela, obrak hasi direnetik gehienez ere hiru urtekoa izango da.
Babes Ofizialeko etxeek, bere aldetik, %50eko onura izan dezakete eta nekazaritza kooperatiben landa-ondasunek eta lurraren ustiapen komunitarioa egiten duten kooperatibek %95erainoko deskontuak izan ditzakete. Lehen hiru onura horiek, aplika daitezen, tokian tokiko udalari eskatu behar zaizkio. Adierazitako horiez gainera, Ceutan eta Melillan dauden ondasun higiezinek ere %50eko onura dute.
5. Zenbat ordaindu behar duzu?
Ordaindu beharreko kopurua erraz kalkulatzen da. Har dezagun abiagunetzat etxebizitzaren balio katastrala eta erants diezaiogun horri Udalak urte horretarako xedatu duen zerga-tasa. Emaitza edo kuota horri kasuan kasuko onurak deskontatu behar zaizkio. Horixe da zerga-zorra. Azken errebisio katastrala 1997az geroztik egin bada, balio katastralari koefiziente murriztailea aplikatu behar zaio: %0,9 lehen urtean, %0,8 bigarren urtean, etc., hamargarren urtera arte: orduan oinarria balio katastralaren parekoa izango da.

Datu guztiak

/imgs/20061001/img.tema-portada.05.jpg6. Nola kalkulatzen da balio katastrala?
Balio katastrala, merkatuko balioa erreferentzia hartuta kalkulatzen da. Eskuarki, balio-ponentzian ondoriozko balioa erdira ekartzen duen koefiziente murriztailea aplikatuz kalkulatzen da. Balorazio horretan aintzat hartzen dira eraikuntzaren aspaldikotasuna, kontserbazio egoera, kokapena, etc.
7. Urtetik urtera gehiago ordaintzen da: nolatan, ordea?
Balio katastralaren eta zerga-tasaren araberakoa da kuota, baina… zergatik garestitzen da OHZ gehien-gehienetan zerga-tasa aurreko urteetakoa bera izanik? Zerga-tasa bera bada ere, aldatzen dena balio katastrala da. Balio katastralean aldaketa horiek probokatzen dituzten kausak ondokoak dira: merkatuko balioen eboluzio etengabea, diruaren balioa galtzea, udal planeamendu urbanistikoaren aldaketak (hala nola orube baten azalera eraikigarria gehitu edo murriztea, lurzoruaren sailkapen edo klasifikazioa aldatzea, etc.
8. Zure higiezinak beste balio bat baldin badu, jakinaraziko dizute
Katastroaren Zuzendaritza Nagusiaren Lurraldeko Gerentziak, baita tokiko zein eskualde edo lurralde mailako erakundeak dira zure ondasun higiezinaren balio berria jakinarazteko ardura dutenak. Jakinarazpen hori interesatuaren helbidera igortzen da. Beste aldetik, zergapekoak informazio hori Katastroaren bulegoetan edo Katastroaren Linea Zuzenean (telefonoz) eska dezake. Balio berriak, jakinarazi ondoko urtean, Ondasun higiezinen Zergaren Erroldan erakutsiko dira jende aurrean.
9. Ados ez banago, ordea?
Ondasunez egin den balorazioarekin ados ez badago, titularrak erreklamazioa aurkeztu ahal izango du, bi helegite-plegutatik bat aukeratuz. Lehenik, egintza diktatu duen Katastroko Gerentziaren aurrean berrezarpen-helegitea ipin daiteke. Beste aukera bat, Epaitegi Ekonomiko Administratiboaren aurrean erreklamazio ekonomiko administratiboa aurkeztea da.
Aukeratutako bidea edozein dela ere, eskuetan entregatuko den ziurtaturiko posta bidez helegitea aurkezteko epea hilabetea da, Katastrotik jakinarazpena jaso den egunetik hasita. Gestio Katastralaren Zentroak jakinarazpena entregatzeko duen epe-muga urteko abenduaren 31 da. Nolanahi ere, helegitea izatea gorabehera, zergapekoak OHZ horren txartela ordaindu behar du. Erreklamazioa ordainduz geroko kontua da. /imgs/20061001/img.tema-portada.06.jpg