Llei d’habitatge. Tot el que cal saber per a llogar una casa
La llei d’habitatge, en vigor des del mes de maig passat, desenvolupa el dret recollit en la Constitució a un habitatge digne. Posa el focus en els lloguers i afecta tant arrendataris com arrendadors. Inclou mesures per a evitar pujades indiscriminades en les rendes i prohibeix a les agències cobrar per la gestió als arrendadors. Tanmateix, l’impacte és més evident a les àrees designades com a zones tensionades, aquelles on hi ha un risc especial d’escassetat d’habitatges per a la població. En aquests sectors urbans, els preus es limiten seguint un índex de referència, les condicions contractuals no es poden modificar i els arrendataris poden sol·licitar una pròrroga especial al venciment del contracte d’un any. Com a contrapartida, els propietaris que lloguin en aquestes zones reben beneficis fiscals, però, si tenen pisos desocupats, es penalitzaran. Les comunitats autònomes són les que han d’identificar aquestes àrees i, fins al moment, només Catalunya ha portat a terme aquest procés. Altres comunitats com Madrid o Castella i Lleó es neguen a identificar aquestes zones i d’altres, com Navarra i el País Basc, ja han iniciat el procés per a declarar les zones tensionades.
Com sé si m’afecta aquesta llei?
La normativa té validesa per als contractes formalitzats després de l’entrada en vigor, el 26 de maig de 2023, i no afecta els signats amb anterioritat, excepte en el que correspon al límit anual d’increment de preus. S’aplica únicament a habitatges, i en queden excloses altres propietats immobiliàries com ara locals comercials, garatges o trasters. Tampoc no regula el lloguer de temporada, per habitacions, d’habitatges turístics i d’habitatges sumptuaris –els que superen els 300 metres quadrats o tenen una renda inicial superior a 5,5 vegades el salari mínim interprofessional. Els arrendaments d’habitatges a persones jurídiques, considerats majoritàriament per a usos no residencials, també es queden fora de l’àmbit d’aquesta llei. Tampoc no afecta els contractes que estan subjectes a regulacions específiques de renda, com els de protecció oficial, lloguer social o assistencials, entre d’altres.
Si he de signar un contracte nou, canviarà el preu del meu lloguer?
Només a les zones declarades com a tensionades, les propietats que actualment estan arrendades o han estat desocupades més de cinc anys estan subjectes a un límit en el preu màxim de lloguer. Aquest ha de ser igual al del contracte anterior (vigent durant els últims cinc anys i s’ha d’aplicar la clàusula d’actualització anual que s’hagi previst en aquest contracte). A més, en el contracte nou es prohibeix incloure-hi noves condicions que signifiquin que l’arrendatari hagi de pagar quotes o despeses addicionals que no fossin presents en el contracte anterior, com l’impost sobre béns immobles (IBI) o les despeses de la comunitat. Als habitatges que no es troben en una zona tensionada, els preus de lloguer es queden sense restriccions. Com a resultat, el propietari té la llibertat de fixar el preu que consideri adequat.
Si ja tinc contracte, quant pot pujar el preu?
Amb la nova llei, l’actualització anual del preu del lloguer ja no es vincula a indicadors com l’índex de preus al consum (IPC) o l’índex de garantia de la competitivitat (IGC), com passava en la normativa anterior. Aquesta obligació s’aplica tant a habitatges situats en zones tensionades com als que no hi són.
Per a l’any 2024, l’actualització del lloguer no pot superar el 3% del que es pagava i el propietari ha d’avisar amb un mes d’antelació a l’aplicació de la pujada. Per exemple, si el lloguer actual és de 800 euros al mes, el nou contracte no pot superar els 824 euros. A partir del 2025 es preveu introduir un nou índex d’actualització, encara en fase de desenvolupament. Només se sap que aquest índex serà “més estable i inferior a l’evolució de l’IPC”.
Hi ha excepcions que poden fer que el preu del meu lloguer pugi?
Sí, aquesta llei preveu situacions que permeten un increment del lloguer més enllà de la clàusula d’actualització anual, fins a un màxim del 10% sobre l’última renda del contracte anterior vigent els últims cinc anys.
Perquè sigui així s’ha de complir alguna d’aquestes condicions:
- Si s’ha rehabilitat l’habitatge durant els dos anys previs al nou contracte.
- Si les actuacions de rehabilitació o millora van finalitzar els dos anys anteriors a la data de celebració del nou contracte d’arrendament i van suposar un estalvi d’energia del 30% (acreditat per certificats d’eficiència energètica).
- Si s’han fet millores en l’accessibilitat, com ara la instal·lació d’un ascensor. Aquestes obres han d’estar acreditades degudament, en els dos anys anteriors al nou contracte.
- Si se signa el contracte d’arrendament per deu anys o més i s’estableix un dret de pròrroga voluntària del contracte per a l’arrendatari en els mateixos termes durant un període igual o superior a deu anys.
Quant pot durar el meu nou contracte de lloguer?
Inicialment, es mantenen les condicions de la llei anterior i es permet que les parts acordin lliurement la durada del contracte, amb un període mínim de cinc anys (ampliable a set en el cas de persones jurídiques). Després de la fi del contracte, aquest es renova automàticament en períodes anuals fins a un màxim de tres anys, encara que l’arrendador pot rebutjar aquesta renovació tàcita si ho notifica al llogater, almenys, amb dos mesos d’antelació.
Als habitatges situats en zones tensionades, el propietari no es pot oposar a la pròrroga automàtica i ha de mantenir les condicions originals del contracte. A més a més, només pot rebutjar l’extensió temporal si ha incorporat una clàusula expressa en aquest sentit, ha concertat un contracte nou amb una renda limitada o ha comunicat formalment la necessitat de l’habitatge per a la seva pròpia residència, la dels seus fills, els pares o l’exparella en casos de separació o divorci.
Qui paga a la immobiliària?
Les despeses de gestió immobiliària i les relacionades amb la formalització del contracte, conegudes comunament com el “mes d’agència”, seran responsabilitat de l’arrendador. Però, en la pràctica, algunes agències immobiliàries introdueixen altres conceptes per a mantenir ingressos addicionals que cobren als arrendataris, com l’elaboració d’estudis de solvència o l’aplicació de tarifes per la contractació de serveis complementaris, com un assessor personal o una assegurança de lloguer.
Si la immobiliària ens intenta cobrar alguna d’aquestes despeses, les associacions de consumidors recomanen no abonar la quantitat que ens sol·liciten i molt menys sense factura, ja que perjudicarà la possibilitat de qualsevol reclamació. Per a reclamar, el primer pas és fer-ho davant el professional o l’empresa i, si no obtenim resposta favorable, davant les autoritats autonòmiques de consum, a més del Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària. Finalment, encara ens quedaria la via judicial.
Com sé si el meu pis es troba en una zona tensionada?
Les comunitats autònomes i, en alguns casos, els ajuntaments, són els encarregats de declarar una zona tensionada. Actualment, no totes les administracions han dut a terme accions per fer-ho: de fet, no en tenen cap obligació. Catalunya ha estat la primera a regular els preus de lloguer a les zones tensionades des del febrer del 2024. D’altres com Navarra o el País Basc ja han manifestat interès per regular-los. Es poden declarar com a zones tensionades els municipis, les ciutats o els àmbits territorials on hi hagi un risc especial d’oferta insuficient d’habitatge. A més, s’ha de complir, almenys, un dels requisits següents:
- El cost mitjà de la hipoteca o el lloguer, sumat a les despeses i subministraments bàsics, ha de superar el 30% de la renda mitjana de les llars d’aquesta zona. Per exemple, en una zona amb una renda mitjana de 2.500 euros per llar, la suma del preu de l’habitatge i les despeses de subministraments no hauria de superar els 750 euros.
- El preu de compra o de lloguer els últims cinc anys ha d’haver experimentat un creixement acumulat d’almenys tres punts percentuals per sobre del percentatge de creixement acumulat de l’IPC de la comunitat autònoma. Per exemple, si un habitatge valorat en 200.000 euros el gener del 2020 hagués augmentat el gener del 2023 el valor de l’IPC (14,7%) més tres punts percentuals addicionals (17,7%), l’habitatge s’hauria de valorar en 235.400 euros (o més).
Em penalitzen si tinc un habitatge buit i no el llogo?
Amb la finalitat d’incentivar el lloguer d’habitatges desocupats a les zones declarades tensionades, s’aplicarà un increment mínim del 50% en l’impost de béns immobles (IBI) si l’habitatge està buit sense justificació més de dos anys i pertany a propietaris amb quatre o immobles d’ús residencial o més. Aquest augment s’elevarà al 100% quan siguin tres anys, i es pot ajustar segons el període de desocupació. També hi ha l’opció d’incrementar l’IBI en un 50% addicional per a propietats els amos de les quals tinguin dos pisos o més al mateix terme municipal. Aquest tipus de penalitzacions ja es recollia en les ordenances municipals amb anterioritat a la nova llei.
Hi ha alguna excepció que em permeti tenir un habitatge sense llogar?
Abans de declarar un immoble buit de manera permanent, el propietari serà convocat a una audiència al municipi i podrà evitar aquesta declaració proporcionant raons vàlides que expliquin la situació. Algunes d’aquestes raons inclouen:
- Ser una segona residència (no pot estar desocupada més de quatre anys en aquest cas).
- Mudança del propietari per problemes de salut, dependència o urgència social.
- Trasllat temporal del propietari per raons laborals o acadèmiques.
- Realització d’obres en l’habitatge o altres circumstàncies similars.
- L’habitatge és objecte de litigi o el seu ús està pendent d’una resolució judicial o administrativa.
- L’habitatge està en venda o per llogar a preu de mercat sense candidats; en aquest cas, la justificació només dura un any en el primer cas i sis mesos en el segon.