Claus per a aconseguir un pis barat
L’esclafit de la bombolla immobiliària ha propiciat una reducció del 19% en el preu mitjà de l’habitatge lliure des dels màxims de fa quatre anys. Segons les últimes dades del Ministeri de Foment, que coincideixen amb els càlculs de la Societat de Taxació, el preu per metre quadrat es va situar en 1.701 euros al tancament de 2011, davant dels 2.101 euros del primer trimestre de 2008, una caiguda notable en els preus que els mateixos taxadors consideren que continuarà fins que s’absorbeixi l’excedent d’oferta. No obstant això, l’augment de la inflació i la previsible pujada de l’Euribor (indicador al qual es vinculen la majoria d’hipoteques) fa preveure que la renda disponible per comprar-se una casa es ressentirà. Per aquesta raó, convé seguir certes pautes per a obtenir la màxima reducció possible en el preu final de l’habitatge.
La compra de l’habitatge implica el desemborsament més important de la nostra vida. Per això, recaptar tota la informació possible, comparar, fer números i no tenir pressa en la decisió final són passos indispensables. Cal estudiar els preus d’immobles semblants de la zona on se situa l’habitatge desitjat, el finançament, els costos associats a la compra i totes les característiques que influeixin en la decisió. Una vegada efectuat aquest procés i la visita física als immobles, es pot fer una oferta a la baixa i esperar.
La conjuntura actual situa el comprador en una posició dominant respecte de la negociació. Disposar avui dia de liquiditat per comprar permet negociar els preus a la baixa i avançar-se als més que previsibles descensos futurs. Els experts asseguren que una negociació directa entre ambdues parts, sense intermediaris, facilita descomptes en el preu d’entre el 5% i el 20%. La predisposició a la venda s’accentua a mesura que les necessitats o les urgències del venedor són més grans. Així s’ofereix un import menor, però a canvi la compra es tanca abans. Al marge que s’estalvia la comissió que cobren els intermediaris (entre un 2% i un 5%).
Disposar de diners en efectiu no tan sols aporta avantatges al moment de negociar entre particulars. Davant d’un mateix preu d’un pis, tenir estalvis per a efectuar la compra o veure’s en la necessitat de finançar-la (sempre que el banc hi accedeixi) marcarà una diferència enorme en el cost final. El diferencial amb l’Euribor que apliquen els bancs quan estableixen el tipus d’interès variable marca aquesta diferència en forma d’interessos.
Les antigues hipoteques barates van desaparèixer amb la crisi. El 2011, la rebaixa de preus dels immobles nous, que la Societat de Taxació va xifrar en un 4% anual, es va absorbir pel repunt registrat en els costos de finançament, de gairebé un punt percentual. Per això s’han de fer números i pensar a llarg termini.
El preu dels immobles experimenta descensos importants sota unes condicions determinades. Situar-se en una zona deprimida o colpejada per les turbulències econòmiques (altes taxes d’atur, contracció del consum…) farà que el seu preu disminueixi, ja que la demanda sobre el pis serà menor i les dificultats per donar-hi sortida s’incrementaran.
Si l’immoble necessita reparacions, el venedor voldrà buscar-ne una venda ràpida, ja que el deteriorament augmentarà i el seu valor minvarà de manera progressiva i, amb això, les possibilitats de reduir el preu inicial demanat. Una altra opció és el lloguer amb opció a compra.
Si es fa un seguiment de diversos immobles, es poden trobar descomptes interessants en el preu inicial, quan els habitatges es mantenen un llarg període sense vendre’s. I si els venedors no aconsegueixen concretar la venda, es veuran abocats a rebaixar-ne el preu cada cert temps. Fer una oferta a la baixa, però en un termini concret i en ferm, facilitarà un descompte interessant.
Espanya mantenia un estoc de 818.000 habitatges nous pendents de venda al setembre de 2011, segons un informe de Catalunya Caixa. Un dels efectes més nocius derivats de la crisi ha estat la pèrdua d’habitatge habitual per execucions hipotecàries. Les entitats financeres són ara les principals propietàries d’immobles i busquen, costi el que costi, treure-se’ls dels balanços. Poden arribar a oferir descomptes de fins al 60% o el 70% sobre el preu inicial. Els bancs disposen de promocions senceres i financen el 100% del valor de taxació.
El 2011 van representar el 13,2% dels immobles transmesos. Ara, de mitjana, un HPO és un 32% més barat que un pis lliure, encara que en el moment àlgid del “boom” va arribar a costar gairebé la meitat. Són habitatges amb una tipologia, unes dimensions i uns preus reglamentats per l’Administració, com a condició per a poder acollir-se a determinats avantatges tant econòmics com fiscals per part dels compradors, que han de reunir unes condicions quant a titularitat d’immobles o ingressos familiars. Tenen uns preus màxims de venda determinats per mòduls. El Govern acaba d’aprovar mantenir la quantia del mòdul bàsic estatal de l’habitatge protegit per a aquest any en 758 euros per metre quadrat de superfície útil.
Comprar un pis pot sortir més barat si es fa des de promotors, portals d’entitats, pàgines web d’anuncis (Segundamano.es, Milanuncios.com) o cercadors de portals immobiliaris (Fotocasa.es, Idealista.com, Yaencontre.com, Pisos.net…).
L’oferta a Internet és gairebé infinita. Ofereix avantatges, com un seguiment senzill i permanent dels preus, accedir a immobles de diferents tipus i ubicacions, com també a uns altres que s’adapten millor a les necessitats particulars de cada interessat.