Font de conflictes
Les comunitats de veïns han de tenir un president. Entre les seves funcions principals es troben la de representar legalment la comunitat en assumptes que l’afecten, canalitzar queixes i suggeriments dels veïns, convocar i presidir les juntes, i exercitar les accions judicials acordades per la comunitat. La llei també preveu la possibilitat de la figura del vicepresident, que substitueix el president si està absent, la d’un secretari i la d’un Vadministrador, tasca de la qual s’encarrega generalment un administrador de finques col·legiat.
Qualsevol propietari d’un immoble de veïns pot ser president de la comunitat. Es tria per votació, de forma rotativa o per sorteig. El nomenament és per un any, llevat que els estatuts disposin una altra cosa o els veïns no aprovin la seva gestió; en aquest cas poden proposar-ne el cessament abans del termini.
El president triat té l’obligació d’exercir el seu càrrec, llevat que al·legui una causa que li ho impedeixi. Per deixar el càrrec ha de presentar els seus impediments davant del jutge, que estimarà si les raons al·legades són suficients. No obstant això, si la persona afectada exposa raonadament als altres propietaris les causes que l’impedeixen exercir el càrrec, no caldrà acudir a l’auxili judicial.
Només es pot impugnar un acord de la Junta de Propietaris davant dels Tribunals:
- Si són contraris a la llei o als estatuts de la comunitat de propietaris.
- Si resulten lesius per als interessos de la comunitat en benefici d’un o de liersos propietaris.
- Si suposen un greu perjudici per a algun propietari que no tingui obligació jurídica de suportar-lo o s’hagin adoptat amb abús de dret.
Però, a més, cal estar legitimat per impugnar l’acord. Podran fer-ho:
- Els propietaris que hagin votat en la junta i els veïns absents que comuniquin en el termini de 30 dies la seva discrepància.
- Els que estiguin al corrent en el pagament de tots els deutes vençuts amb la comunitat. Si aquest no és el cas, cal dipositar judicialment les quantitats corresponents a aquests deutes.
Problemes més habituals de les comunitats de veïns
La recent Llei d’Enjudiciament Civil afavoreix el cobrament de quantitats que es deuen a la comunitat de veïns quan es tracta de deutes inferiors a 30.050 euros (cinc milions de pessetes). Si el deutor no paga o decideix no comparèixer en el judici, el jutge pot dictaminar l’embargament del pis o local. Encara més, si el morós decideix apel·lar la decisió del jutge, abans haurà de satisfer el seu deute o consignar-lo (dipositar-lo en un compte del jutjat).
La llei també especifica que els veïns que no estiguin al corrent de pagament no podran votar en les juntes de propietaris ni impugnar els acords que s’hi adopten. Tenen veu, però no vot. Finalment, la llei preveu la possibilitat de donar publicitat del nom del deutor al tauler d’anuncis de la finca o en les circulars veïnals, per la qual cosa els qui no compleixin amb les seves obligacions econòmiques no podran amagar-se en l’anonimat.
Qualsevol veí que cregui que un altre realitza activitats molestes o insalubres, perilloses o incòmodes pot presentar una queixa al president, qui ha de comunicar al propietari de l’immoble que causa les molèsties que no ho faci més.
En el cas que les molèsties continuïn, es convocarà una junta de propietaris per discutir l’assumpte, i s’autoritzaria el president a iniciar una acció judicial. Una vegada presentada la demanda, el jutjat pot ordenar la suspensió cautelar de les activitats.
Si la sentència és condemnatòria, es pot disposar el cessament d’activitat, la indemnització de danys i perjudicis i la privació del dret a l’ús de l’habitatge o el local per un termini de fins a tres anys. Si es tracta d’un inquilí, es podrà anul·lar el seu contracte de lloguer.
Si un grup de veïns vol instal·lar un element de millora, com un ascensor, i algun veí s’hi oposa, la junta no pot obligar-lo a la seva implicació econòmica. Es pot realitzar l’obra, però aquest veí no pot usar aquest servei (en el cas dels ascensors, la discrepància se soluciona amb claus que permetin accedir directament al pis seleccionat i que impedeixen usar l’elevador a qui no paga). Si posteriorment el veí disconforme vol utilitzar l’ascensor, haurà de pagar la seva part proporcional de l’obra, més els interessos. No obstant això, la problemàtica dels ascensors és molt conflictiva i la jurisprudència de les audiències provincials no és unànime. Hi ha sentències que deslliguen l’acord d’instal·lació de l’acord de contribució econòmica a l’obra. I hi ha jutges que consideren que, adoptat l’acord per 3/5, aquest obliga tothom a contribuir.
D’altra banda, no es pot negar cap veí a l’eliminació de barreres arquitectòniques si la demanda prové d’una persona amb minusvalideses. Quan no s’obtingui la majoria requerida per la Llei de Propietat Horitzontal, el propietari afectat de minusvalidesa estarà autoritzat per llei a realitzar l’obra, assumint tots els costs.
Si un veí vol instal·lar una antena parabòlica comunal, haurà d’aconseguir que l’aprovi un terç dels propietaris. Els qui s’hi hagin oposat no tenen l’obligació de pagar el cost d’instal·lació o de manteniment, però si en el futur desitgen tenir accés a les emissions, hauran de pagar l’import que els hi hagués correspost, actualitzat a l’interès legal dels diners.
Un propietari pot modificar els elements arquitectònics (tirar envans no mestres, per exemple), instal·lacions o serveis del seu pis, sempre que no perjudiqui la seguretat de l’edifici, l’estructura general, la seva configuració o estat anteriors ni vulneri els drets d’un altre propietari (no es poden tancar balcons o instal·lar finestres de color o grandària diferent). Qualsevol obra realitzada sota aquestes característiques ha de ser comunicada al representant de la comunitat.
Però els propietaris no poden realitzar accions prohibides pels estatuts o que resulten danyoses per a la finca o que “contravinguin les disposicions generals sobre activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites”. I la comunitat pot actuar davant de la justícia si aquestes activitats no cessen.
Segons la nova Llei de Propietat Horitzontal, els propietaris estan obligats a pagar la constitució d’un fons de reserva destinat a les obres de conservació i reparació de l’edifici (incloent-hi el portal). La reserva d’aquest fons ha de ser del 2,5% del pressupost anual de la comunitat per al primer any i del 5% a partir del segon.
Si l’obra no és de conservació i reparació, potser impliqui una modificació de l’estructura o configuració de la finca i, per això, serà necessària la unanimitat. Si es qualifica una obra com d’innovació o de millora, llavors els qui s’hi oposen només estaran obligats a contribuir quan l’import sigui inferior a les tres quotes ordinàries.
La comunitat de veïns podrà utilitzar el fons per subscriure un contracte de manteniment de l’immoble o per pagar les obres necessàries per mantenir l’edifici. També es pot disposar del fons per contractar una assegurança que cobresca els danys per riscs extraordinaris. D’altra banda, tots els diners que s’utilitzin del fons s’hauran de reposar en els pressuposts següents.
- Respectar les instal·lacions de la comunitat i la resta d’elements comuns, ja siguin d’ús general o privatiu, evitant que s’hi causen desperfectes.
- Mantenir en bon estat de conservació el seu pis, local i instal·lacions privatives, en termes que no perjudiquin la resta dels propietaris.
- Consentir en la seva propietat les reparacions que exigeixi el servei de l’immoble i permetre en ell les servituds imprescindibles requerides.
- Permetre l’entrada al seu pis o local a efectes de realitzar les reparacions requerides en els apartats anteriors.
- Contribuir a les despeses generals per al sosteniment adequat de l’immoble, d’acord amb la quota de participació establida.
- Contribuir, d’acord amb la quota de participació, al fons de reserva de la comunitat. Amb aquest fons la comunitat podrà contractar una assegurança que cobreixi els danys causats a la finca.
- Observar la diligència deguda en l’ús de l’immoble i en les seves relacions amb els altres titulars responent davant d’aquests de les infraccions comeses i dels danys causats.
- Comunicar al Secretari de la comunitat el domicili a efectes de citacions i notificacions de tot tipus. En defecte d’aquesta comunicació es considerarà com a tal el pis o local pertanyent a la comunitat.
- Comunicar al Secretari de la comunitat el canvi de titularitat de l’habitatge o local. Qui incompleixi aquesta obligació seguirà responent dels deutes amb la comunitat meritats després de la transmissió de forma solidària amb el nou propietari.
- Unanimitat: , per aprovar o modificar les regles de la propietat horitzontal o d’estatuts de la comunitat.
- 3/5 parts del total dels propietaris, que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació: per posar o treure els serveis de l’ascensor, porteria, consergeria, vigilància o altres serveis comuns d’interès general, fins i tot quan suposen que es modifiqui el títol constitutiu o els estatuts.
- Majoria dels propietaris, que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participació: per realitzar determinades obres (excepte les que requereixin unanimitat en modificar l’estructura o configuració de l’edifici) o per establir nous serveis comuns que facilitin l’accés o la mobilitat de persones amb minusvalidesa, fins i tot quan impliquin la modificació del títol constitutiu o dels estatuts.
- Un terç dels integrants de la comunitat , que, al seu torn, representin un terç de les quotes de participació: per instal·lar elements comuns per a l’accés a serveis de telecomunicació o per adaptar els que ja hi ha, com també per col·locar sistemes d’aprofitament de l’energia solar o serveis necessaris per accedir a nous subministraments energètics col·lectius.
- Majoria total dels propietaris, que al seu torn, representin la majoria de les quotes de participació: per a la validesa de la resta d’acords no recollits en cap altre tipus de majoria.
En segona convocatòria seran vàlids els acords adoptats per la majoria dels assistents, sempre que aquesta representi, al seu torn, més de la meitat del valor de les quotes dels presents.