Hipoteca inversa : La vivienda, un capital al que recurrir en la vejez

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Publicado en la edición impresa de Junio 2006

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/imgs/20060601/img.informe.01.jpgLos ancianos han dejado de ser casi invisibles para las entidades financieras, lo que se traduce en el lanzamiento de nuevos productos diseñados en exclusiva para ellos. Uno de los más atractivos es la pensión hipotecaria, que pone en primer plano económico en nuestro país a un amplio colectivo de personas que, aunque viven con lo justo y hacen cada mes milagros para estirar sus magras pensiones de jubilación, son titulares, además de una salud que se empeña en hacer frente al paso del tiempo, de un bien muy preciado en los tiempos que corren: una vivienda. Esta nueva modalidad de préstamo nace en un contexto muy concreto: aumento de la esperanza de vida, cambio en la estructura familiar tradicional, disminución del poder adquisitivo de los jubilados y, el elemento clave, la muy elevada proporción de propietarios de vivienda en España: en este caso, son mayoría los ancianos, sea cual sea su capacidad económica, que poseen un piso en propiedad. Un último condicionante a tener en cuenta: ninguna pensión de jubilación da para acceder a una residencia privada. Además, conseguir la admisión en una residencia pública, que supone costes más asumibles, es muy difícil debido a la escasez de plazas disponibles.

Las entidades financieras saben que el 92% de los más de 7,5 millones de personas mayores de 65 años de nuestro país posee una vivienda en propiedad. Y es a ellos a quienes se dirigen con un producto, la hipoteca inversa, cuyo éxito dependerá tanto de lo apremiantes que resulten las necesidades económicas a las personas mayores como de que éstas se emancipen de esa costumbre, transformada en imaginaria obligación, de dejar su vivienda en herencia a los hijos, y, también de que éstos acepten de buen grado la nueva coyuntura y entiendan sin recelos ni enfados que sus progenitores pueden utilizar su patrimonio para lo que consideren oportuno, particularmente si se trata de hacer frente a sus últimos años de vida con una mínima solvencia económica.

La propiedad no se pierde

Lo primero que debemos decir sobre la hipoteca inversa o pensión hipotecaria es que se trata de un préstamo un tanto particular: permite a una persona mayor recibir una cantidad mensual complementaria a su pensión, en un plazo de tiempo concreto (generalmente entre 10 y 20 años), a un interés fijo negociable -entre el 5% y 6%-, con su vivienda como garantía y con el consentimiento de los herederos como recomendación. De esta forma, se cobra una renta cuyo importe dependerá de la tasación del piso, de la edad del solicitante y de sus preferencias en la forma de recibir el dinero.

Esta alternativa a los planes de pensiones y seguros de vida no es nueva en nuestro país: bajo el nombre de seguro vivienda pensión, una persona ya jubilada con un piso en propiedad podía conseguir hasta hace poco una renta vitalicia, pero, a cambio, la vivienda pasaba a ser propiedad del banco- nunca de los herederos- cuando el titular fallecía. Precisamente por eso esta alternativa no tuvo éxito y su fracaso ha llevado a las entidades bancarias a diseñar una nueva oferta en la que la propiedad no tiene por qué cambiar de manos.

La principal diferencia respecto al antiguo modelo es que el titular de la hipoteca inversa no pierde la vivienda ni deja de ser su único propietario, y que este patrimonio pasa a sus herederos tras el fallecimiento de su dueño. En cuanto al uso que se dará a la cuota mensual que se obtiene mediante esta hipoteca, el titular decide: disponer simplemente de más dinero al mes y seguir viviendo en su propia casa, completar el coste de una residencia, comprarse otra vivienda, adaptar la que ya posee…

Opciones de los herederos

Cuando fallece el propietario de la vivienda sus herederos deben pagar la deuda contraída con el banco o caja.

Aunque sea un tema difícil de abordar, para contratar este tipo de préstamo se realiza un cálculo aproximado de la esperanza de vida del cliente. Si vive más tiempo del estimado, seguirá recibiendo la renta mensual, pero la cobrará a través del seguro de rentas vitalicias que se contrata -siempre que el titular lo desee- al mismo tiempo que la hipoteca inversa.

Fallecido el titular de la hipoteca inversa, sus herederos, una vez aprobada la herencia patrimonial, deberán hacer frente a la devolución de las cantidades que la persona mayor ha ido recibiendo. Sus opciones son:

• Quedarse con la vivienda: para ello pueden devolver con sus propios ahorros o mediante una nueva financiación la cantidad que sus progenitores o familiares han cobrado hasta su fallecimiento.
• Venderla: si no desean quedarse con la vivienda, lo habitual es que se venda y se abone la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa con el banco.