Coarrendamento: cando tres non son multitude
Só un de cada dez españois vive en réxime de alugueiro, moi lonxe da media europea (un 30%). A carestía da vivenda en propiedade e a promoción do arrendamento por parte das institucións poden facer que esa diferenza se atenúe. Unha das fórmulas que maior eco está tendo, en especial entre os máis novos, é o “coarrendamento”. Cada vez son máis as persoas con baixos ingresos que comparten a residencia permanente, de maneira que na parte arrendataria se atopa unha pluralidade de persoas. Dende un punto de vista legal, implica unha morea de particularidades nos contratos que fan referencia á titularidade, duración, non pagamentos, prórrogas, subarrendamento e sobreocupación.
Arrendarlle a un terceiro o piso de alugueiro
A incorporación dunha nova persoa para compartir o alugueiro representa cambios na relación arrendataria e no dereito de uso da vivenda que, sempre, precisan do consentimento do arrendador. Pódese entender como cesión parcial da vivenda ou como subarrendamento, pero en calquera caso a súa práctica non consentida é causa de resolución do contrato. O inquilino individual, único titular do contrato, non debe compartir o piso sen cumprir a formalidade do consentimento escrito do arrendador para a introdución dun terceiro. Obtido o consentimento, se a formula elixida é alugar un cuarto ou parte da vivenda, convén formar un acordo no que conste o carácter parcial do subarrendamento e a renda que pagará o subarrendatario.
Todos deben ser titulares?
Non é obrigatorio que todos os ocupantes da vivenda consten no contrato como arrendatarios, pero si que se especifique que o uso da vivenda é de residencia permanente e habitual de todos os ocupantes. En caso de non pagamento da renda, o arrendador dirixirá a súa reclamación contra as persoas que consten no contrato.
Ao asinar todos o contrato cada inquilino é só responsable do pagamento dunha parte da renda?
Se o contrato indica que son responsables solidarios do pagamento da renda, todos e cada un serán responsables pola totalidade das rendas. No caso contrario tamén se adoita admitir a solidariedade tácita porque se entende que entre os coarrendatarios se dá unha comunidade xurídica de obxectivos, un único contrato de arrendamento que recae sobre unha soa vivenda, e con unidade de renda pactada.
Que acontece se non se paga a renda?
O non pagamento é causa de resolución do contrato e por iso, de desafiuzamento. Cando o arrendador solicita o auxilio dos tribunais, pode solicitar o pagamento das cantidades debidas e/ou o desaloxo da vivenda.
Que pode facer un inquilino que, polo empeoramento da súa situación económica, quere pasar a compartir o alugueiro da vivenda cun terceiro?
Débello comunicar ao arrendador, solicitando o consentimento escrito, salvo que o contrato autorizase xa o subarrendamento. Verifique que non consta no contrato e daquela solicite permiso escrito. O arrendador non ten ningunha obriga de concederllo.
Hai un prazo legal para o subarrendamento?
O subarrendamento para vivenda habitual extínguese cando o faga o arrendamento e sométese ás mesmas normas ca este.
Se un inquilino quere vivir coa súa parella na vivenda arrendada, que debe facer?
Introducir outra persoa na vivenda alugada exclusivamente para un inquilino sen permiso do arrendador constitúe cesión parcial ou subarrendamento non consentido e, como tal, causa de resolución do contrato. Non obstante, cando un inquilino contrae matrimonio ou inicia a convivencia de feito coa súa parella non se adoita considerar como cesión ou subarrendamento, aínda que é conveniente que o propietario estea informado e mais que poña o contrato a nome dos dous, que a parella se empadroe na vivenda e que se inscriban no rexistro de parellas de feito que lles corresponda.
Cal é o prazo para un arrendamento de tempada?
O prazo páctase libremente polas partes. É o caso dos arrendamentos de pisos de vacacións e de bastantes pisos de estudantes.
Que lle interesa máis ao inquilino, asinar por un ano ou por máis anos?
Depende das circunstancias das partes.
Segundo a lei, a duración mínima é por cinco anos, pero pódese facer por máis anos ou por menos, segundo acorden as partes e sexan as súas necesidades.
Non obstante, aínda que se asine por un ano, a previsión de duración do contrato é dun mínimo de cinco para o inquilino, mediante prórrogas anuais. Pactado o contrato por un ano, se o inquilino desexa continuar, goza da prórroga legal e se non desexa continuar abonda con que lle notifique a súa renuncia ao arrendador con 30 días de antelación ao vencemento de cada ano.
Ademais, e cumpridos os cinco anos, poderá seguir prorrogándose anualmente ata tres anos máis, a excepción que o arrendador lle comunique ao arrendatario, un mes antes de se cumpriren os cinco anos, o fin do contrato.
Cando un inquilino abandona a vivenda antes do prazo pactado está a desistir do contrato e, segundo os casos, pode implicar a obriga de indemnizar ao arrendador. Os casos posibles son dous:
- Nos contratos pactados por cinco anos ou menos, a lei non regula expresamente esta situación e, se o contrato non di nada, poderalle esixir perdas e danos acreditados. Por exemplo, a renda que se deixa de cobrar mentres a vivenda se volve arrendar. Convén pactar no contrato as consecuencias do desistimento do inquilino, fixando a contía da indemnización ou que non se reclamará nada se o abandono é xustificado.
- A lei si regula o desistimento nos contratos pactados por máis de cinco anos. Neles, o inquilino pode romper a vinculación contractual se permaneceu polo menos cinco anos e lle comunica ao propietario o desaloxo da vivenda con, polo menos, dous meses de antelación. Así, o inquilino non terá que indemnizar, salvo que se pactara indemnización no contrato. Neste caso, a indemnización é equivalente a unha mensualidade de renda por cada ano que quede por cumprir.