A dobre cara das novas hipotecas

A dobre cara das novas hipotecas

Cada mes preto de 100.000 españois mercan un piso e embárcanse na procelosa tarefa de ter que pagar unha hipoteca. Na actualidade, a imparable subida do Euríbor, índice de referencia de arredor do 98% das novas hipotecas, obriga a moitas familias a buscar opcións diferentes ao sistema tradicional que reduzan a súa cota mensual para poderen vivir con menos estreitezas ou, simplemente, para poderen aspirar sequera a adquirir unha vivenda.

As alternativas que propoñen as entidades financeiras son múltiples: prazos de amortización que se estenden ata os 52 anos, posibilidade de financiar ata o 120% do valor de taxación da vivenda, atrasar o pagamento do capital ata o vencemento do empréstito e pagar só xuros, aboar cotas reducidas durante os dez primeiros anos e letras crecentes durante o resto do período, “rehipotecarse” para facer fronte a outro tipo de gastos, como financiar un coche, viaxes, reformas no fogar…, unha morea de posibilidades que contribúen a que o pagamento das primeiras cotas se realice máis comodamente.

Agora ben, todas estas “fórmulas máxicas” implican, inevitablemente, outra serie de circunstancias desfavorables para o comprador: estar 40 anos pagando pode supor ter que desembolsar máis de 60.000 euros só en xuros, entrar nun círculo vicioso que o leve a estar endebedado toda a vida, mesmo a deixar préstamos en herdanza. Por iso é moi importante coñecer tamén a letra pequena das últimas “fórmulas hipotecarias”, a dobre cara das novas hipotecas, de moda no mercado:

• Hipotecas de duración prolongada
  A última tendencia das entidades é ampliar os prazos de amortización das hipotecas ata por riba dos 50 anos (algunhas permiten contratarse ata por 52 anos). A Caja de Ahorros del Mediterráneo, BBK, Caja Duero ou Caja Laboral son algunhas das caixas que comercializan este tipo de produto. A súa principal vantaxe é que, ao ofreceren un prazo tan elevado para pagar o préstamo, as cotas poden ser ata un 15% máis baratas que se se contrata a 30 anos.

  Nunha solicitude dun préstamo hipotecario de 300.000 euros, se o prazo é de 50 anos a un xuro do 5,5%, implica o pagamento dunhas cotas mensuais de 979 euros. A 30 anos, a cota subiría ata os 1.135 euros (supoñendo que o tipo medio que se paga durante toda a vida é ese 5,5%).

  O principal inconveniente deste tipo de empréstitos é que son moito máis caros ca os que se contratan a menos prazo, xa que implican estar a pagar xuros moito máis tempo. No exemplo sinalado, o hipotecado a 50 anos tería que pagar 178.800 euros máis ca quen contrate o empréstito a 30 anos.

  Nunha hipoteca a tan longo prazo, aínda que as cotas sexan menores, abóanse xuros moi elevados. De aí que o consello que debe seguir todo comprador é lograr a combinación axeitada entre cota e prazo. Acadar unha gran folgura no pagamento das cotas mensuais implica acabar aboando innecesariamente xuros moi altos.

• Hipotecas con carencia
  A carencia é outro dos conceptos en vangarda actualmente no mundo hipotecario. O termo fai referencia ao período de tempo no que as entidades permiten pagar só xuros e nada de capital. O prazo de carencia adoita oscilar entre un e dez anos. Durante ese período, o endebedado fará fronte a unhas cotas alcanzables que, inevitablemente, se volverán moito máis altas cando conclúa a carencia.

  As entidades que ofrecen esta característica flexible son hoxe numerosísimas: BBVA, Santander, La Caixa, Caja Madrid, BBK, Caja Navarra, Caja Laboral… A vantaxe é que permiten pagar cotas máis cómodas os primeiros anos. Agora ben, cando remata o período de carencia a letra encarécese arredor dun 30%. Así, pódese comezar pagando 700 euros e, de súpeto, ter que afrontar o pagamento de 210 euros mensuais máis, ao que habería que engadir a revisión do tipo de xuro, en función de se o Euríbor subiu ou baixou. Pasar de pagar 700 euros a 920 pode supoñer un verdadeiro afogo para unha familia.

• Hipotecas de cota aprazada
  Outra modalidade hipotecaria máis agresiva, pero coa que se poden pagar letras bastante cómodas é a dos préstamos de cota lixeira, tamén denominados préstamos hipotecarios “Só xuro”, que tamén están promovendo as entidades. Son préstamos coa garantía hipotecaria da vivenda, nos que as cotas mensuais están compostas unicamente por xuros, o que dá como resultado unhas cotas entre un 30 e un 50% máis reducidas ca nas hipotecas tradicionais, que inclúen capital e xuros. O principal gancho que atrae aos compradores de vivenda é que esta modalidade hipotecaria permite que non sexa necesario devolver nada do capital ata a data de vencemento. Ademais, esa “facilidade” pódelle permitir ao cliente facer fronte á compra dunha vivenda máis cara.

  A parte negativa é que o usuario debe ser capaz de ir aforrando anualmente importantes cantidades de diñeiro, para non se ver “afogado” cando remate o prazo da súa hipoteca e, por exemplo, teña que pagar de vez os 150.000 euros que solicitou. Este tipo de préstamos supoñen un risco alto de non pagamento que pode concluír co “secuestro” da vivenda por parte do banco se o cliente non pode facer fronte ao pagamento da súa débeda pendente, que será moi elevada, ao vencemento.

• Hipotecas de cota crecente
  Comezar pagando 700 euros por unha hipoteca de 150.000 euros é posible cun préstamo de cota crecente. Esta modalidade hipotecaria permite comezar a pagar o préstamos con cotas alcanzables, que poden ser ata un 15% inferiores no primeiro ano ás dun empréstito tradicional (de cota constante). A súa vantaxe é que se paga menos ao principio , pero loxicamente o esforzo aumenta significativamente así que van pasando os anos.

  Non obstante, as “pegas” a este tipo de hipotecas son múltiples. As entidades van incrementando entre un 1% e un 2% anualmente a letra hipotecaria. A isto hai que engadir a posible suba que pode experimentar o Euríbor, índice de referencia da maioría das hipotecas en España. Un e outro engadido poden facer que se pase de pagar 700 a 900 euros, sen máis, dun ano a outro.

  Por exemplo, unha persoa que contratase unha hipoteca deste tipo en agosto do ano pasado comezou pagando unha cota de 724 euros (tendo en conta que o Euríbor se situaba no 3,61%, máis un diferencial medio do 0,5%). Un ano despois, á hora de revisar a súa hipoteca, a entidade subiralle a cota un 1,5%, máis o ascenso que experimentou o Euríbor (en agosto do 2007 pechou en 4,66%), máis o diferencial constante do 0,5%. Todo iso suporá un encarecemento da cota dun 2,5% en só un ano. É dicir, o hipotecado pasará de pagar eses 724 euros a aboar 963,94 euros. E así progresivamente.

• Hipotecas a xuro variable de cota blindada
  Non se trata dos tradicionais préstamos a xuro fixo. Baixo eslóganes como “pague o mesmo” durante toda a vida do préstamo” van disfrazadas hipotecas a xuro variable. Caja España, por exemplo, comercializa na actualidade a denominada Hipoteca Cota Bonsai ou a CAM a súa Hipoteca Nova. Estes e outros moitos exemplos de préstamos están referenciados ao Euríbor, máis un diferencial entre o 0,35 e o 0,60%. É certo que as cotas mensuais se manteñen estables durante toda a vida do préstamo. Non obstante, o truco para conseguir que a cota non varíe é que nas revisións anuais, se o Euríbor subiu e se encarece a cota mensual, a entidade ampliará automaticamente a duración do empréstito.

  Para gozar desta condición, as entidades adoitan impoñer contratar a hipoteca a un prazo de amortización inicial de 25 anos, xa que deben ter marxe, como moito ata 40 anos, para ir ampliando o prazo se os tipos de xuro soben. Na actualidade, co Euríbor no 4,7% e aplicando un diferencial do 0,5%, unha hipoteca de 150.000 euros a 25 anos implica unhas cotas mensuais de 894 euros. A 35 anos, redúcese ata 776 euros.

• Hipotecas “revolving” e a máis do 100% do valor de taxación
  As denominadas hipotecas “revolving” ou xiratorias poden cualificarse tamén como “hipotecas de por vida”. Este tipo de préstamos solicítanse inicialmente para financiar unha casa por un importe determinado. Non obstante, a medida que se vai amortizando permiten dispoñer de diñeiro, ata o máximo financiado inicialmente, para facer fronte a outra clase de gastos. A súa vantaxe é que permite pagar, a prezo de préstamo hipotecario (máis barato ca o xuro dos empréstitos ao consumo) todo tipo de artigos ou bens distintos á vivenda, como coches, reformas, xoias, etc.

  O seu grande inconveniente é que o cliente pode entrar nun círculo vicioso de consumo que o leve a endebedarse de por vida e a pagar xuros astronómicos. Ademais, o cliente debe saber que aínda que estea a financiar bens de consumo, a garantía do préstamo é a vivenda, co que pode perdela en caso de non pagar. Outra desvantaxe é que os seus tipos de xuro adoitan estar bastante por riba da media do mercado. Como mínimo, aplican un tipo igual a Euríbor máis un diferencial do 1% (o que na actualidade se traduciría nun tipo de xuro do 5,7%), mentres que no mercado poden atoparse hoxe en día xuros dende o 5%.

  Un caso similar atópase nas hipotecas que financian ata o 120% do valor de taxación da vivenda. Ese diñeiro extra, por riba do valor do piso que se desexa financiar, permite consumir outro tipo de bens, pero os xuros que se pagarán serán moito máis altos que se se contrata unha hipoteca tradicional (para financiar arredor do 80% do valor da vivenda).

COTA MENSUAL A PAGAR, SEGUNDO TIPO DE XURO, POR CADA 100.000 EUROS DE PRÉSTAMO

	TIPO DE XURO
AÑOS	2,50%	3,00%	3,50%	4,00%	4,50%
5	1770,47	1790,69	1810,92	1840,17	1860,43
8	1150,04	1170,3	1190,58	1210,89	1240,23
10	940,27	960,56	980,89	1010,25	1030,64
12	800,45	820,78	850,15	870,55	900
15	660,68	690,06	710,49	730,97	760,5
18	570,54	590,97	620,47	650,02	670,63
20	520,99	550,46	580	600,6	630,26
22	490,28	510,79	540,37	570,02	590,74
25	440,86	470,42	500,06	520,78	550,58
30	390,51	420,16	440,9	470,74	500,67

	TIPO DE XURO
AÑOS	5,00%	5,50%	6,00%	6,50%
5	1880,71	1910,01	1930,33	1950,66
8	1260,6	1280,99	1310,41	1330,86
10	1060,07	1080,53	1110,02	1130,55
12	920,49	950,02	970,59	1000,19
15	790,08	810,71	840,39	870,11
18	700,3	730,03	750,82	780,66
20	660	680,79	710,64	740,56
22	620,53	650,38	680,31	710,29
25	580,46	610,41	640,43	670,52
30	530,68	560,78	590,96	630,21

Fonte. Asociación Hipotecaria Española.