Da inmobiliaria á sucursal bancaria
Xa se poden rastrexar todas as rúas en busca da vivenda máis barata, xa se poden facer todas negociacións e regateos pertinentes que, salvo que se conte con diñeiro ao contado, a maioría de cidadáns reciben un “non” como resposta do banco cando solicitan financiamento para comprar un piso. Se o vendedor é un particular, unha axencia, un promotor ou unha cooperativa e necesitase unha hipoteca, en raras ocasións a pode conseguir. Só hai unha fórmula que permite ese financiamento: comprarlle o piso ao banco. Nos últimos anos, as entidades financeiras convertéronse nos maiores propietarios de vivenda do país. Segundo estimacións, contan con preto de 140.000 pisos que necesitan vender. Agora ben, non todos os cidadáns saben como comprar un piso ao banco e cales son as súas vantaxes e inconvenientes.
Valorar o inmoble
Aínda que o vendedor sexa un banco, o intermediario que ensina os pisos será un comercial de axencia e non un banqueiro ou comercial das sucursais.
Á hora de facer a visita, é moi importante fixarse e preguntar polas calidades dos materiais, iluminación do inmoble, gastos comunitarios, servizos e comunicacións por transporte público próximas etc. Este tipo de información é moi útil cando se trata de promocións situadas aos arredores das grandes cidades. Antes de comprar hai que asegurarse de se o inmoble está situado nunha zona “fantasma”, con moi pouca vida e servizos arredor. Polo xeral, os maiores descontos dos bancos adoitan darse en inmobles deste tipo, xa que as súas carteiras están cargadas de pisos con estas características.
Ademais da información sobre o inmoble, é fundamental que o comprador esixa ao banco a súa “nota simple”, no que debe figurar que o propietario é o vendedor. Se non é así, non se poderá realizar a compravenda. O banco deberá cambiar ou feito constar no rexistro que se trata dun inmoble embargado ou adquirido por outra vía, pero na súa posesión.
Exame de solvencia: o papelame
Seleccionado o inmoble, é a hora do comprador. O banco faralle un exame exhaustivo de solvencia antes de concederlle o empréstito. Se se trata do banco principal do cliente, a entidade xa coñecerá os seus datos persoais (debe ter o seu DNI fotocopiado), a dinámica de gastos e ingresos, a contía da súa nómina… mesmo é posible que tramitase a súa declaración da renda dos últimos anos. Se, ademais, non cambiou de traballo nos anos que leva como cliente, pode que non lle soliciten o seu contrato laboral, como si adoita ser habitual nas compravendas con particulares ou axencias. Se é así, todos estes pasos estarán superados. De entrada, calquera vendedor dun piso, tamén os bancos, solicita a nómina, os movementos de conta, o contrato de traballo, a vida laboral, consulta o CIRBE (rexistro de morosos) e as dúas últimas declaracións da renda para admitir ou denegar unha hipoteca. Se se adquire un piso ao banco de toda a vida, agás a consulta o CIRBE, que é inescusable, e o documento da vida laboral, o resto de pasos poden non requirir ningún tipo de molestias para o cliente bancario. Isto fai que a resposta á necesaria hipoteca, o si ou o non, se dea en pouco tempo. Desde que o cliente confirma o seu interese por comprarlle un piso ao banco poden mediar dous ou tres días.
Conseguir un “si” para comprar unha vivenda presenta, polo tanto, vantaxes, pero tamén inconvenientes, que non hai que pasar por alto. Vexamos os máis importantes:
Vantaxes de negociar cun banco
- O papelame é menor: en moitas ocasións abondará con solicitar on line o documento da vida laboral ao Ministerio de Emprego e Seguridade Social.
- Importantes descontos: a necesidade das entidades bancarias de desprenderse dos múltiples inmobles fai que sexa máis doado regatear e conseguir un bo prezo para o piso con eles que con particulares ou axencias.
- Financiamento máis doado: ante dous clientes de igual solvencia, o banco concede máis facilidades a quen lle adquire un piso da súa propia carteira respecto ao que solicita financiamento para pagar unha vivenda allea á entidade. En ocasións, ofrecen hipotecas polo 100% do valor de taxación.
Desvantaxes
- Financiamento máis caro: conseguir a hipoteca non quere dicir que as súas condicións sexan as mellores. Hoxe os bancos teñen moitos problemas para refinanciarse, co que o prezo das súas hipotecas é moi caro. Segundo datos do Banco de España, as hipotecas con prazos superiores a dez anos concédense con tipos medios do 4,77%. Tendo en conta que o euribor se sitúa na actualidade no 1,26%, un sinxelo cálculo indica que os bancos aplican diferenciais medios do 3,5%. Hai que ter en conta que se trata de hipotecas moi caras. Negociar neste punto unha rebaixa do diferencial é moi importante.
- Moita vinculación: ademais de pagar moitos intereses, os bancos tamén queren que o cliente que lles compra un piso se vincule moito con eles. Entre as condicións do empréstito adoita ser habitual a esixencia de subscribir un plan de pensións, seguro de vida e/ou fogar, varias tarxetas… Se non se cumpre, poden denegar a solicitude ou elevar moito máis o tipo de xuro aplicado.
- Coidado cos vicios ocultos: algunhas vivendas de nova construción poden conter posibles defectos que non se recoñecen nas visitas realizadas, como unha fuga de auga ou gas ao dar de alta a subministración ou unha humidade nas primeiras chuvias despois da compra.. Para evitar sorpresas, convén engadir unha cláusula na escritura do inmoble que responsabilice o banco dos gastos inesperados pola posta en marcha das subministracións básicas.