Liskar iturri
Auzo liskartsu edo, ordaintzeko garaian berant dabilena, obra gogaikarriak, instalazioen okerreko erabilera, behar bezainbesteko gehiengoarekin hartu ez diren erabakiak… Aldez edo moldez, nork ez ote du bere burua ikusi auzo lagunen arteko liskar batean? Era bateko edo besteko arazoei konponbidea emateko, eraikineko biztanle guzti-guztiek bete beharreko arauak xedatu behar izaten dira. Jabetza Horizontalaren Legeak, indarrean 1960az geroztik eta ia erabat berritua 8/1999 Legearen bidez, etxebizitza eta tokien jabeen arteko harremanak arautu eta, bide batez, horien eskubide eta betebeharrak jasotzen ditu. Lege horrek, joeraz, jabetzaren titularrari aitortzen dizkio hartaz gozatzeko aukera handienak, gainontzeko jabe guztien eskubideetan eta interes orokorrean muga harturik. Bere espazioari dagokionez, jabea babesten du Legeak eta gainerako elementu edo zerbitzu komunetako etxebizitza edo tokien jabeekin baterako jabekidetzaren alde agertzen da. Esate baterako, auzoren bat kuotak ordaintzeko unean berant ibili izana, hainbat erabaki hartu ahal izateko gehiengoak xedatu, lagunen baten jarduera gogaikarrien aurrean zer egin eta antzeko alderdiak jorratzen ditu.
Auzo lagunen komunitateko lehendakari izan gaitezke denok
Auzo lagunen komunitateek lehendakaria izan behar dute, nahitaez. Hona kargu horren eginkizun nagusietako batzuk: dagozkion arazoetan komunitatearen legezko ordezkari gisa aritzea, auzoen kexu eta iradokizunak bideratzea, batzarretara dei egin eta bilerak presiditzea, komunitateak erabakitako egintza judizialak betearaztea, etab. Lehendakariorde bat izatea ere onartzen du Legeak: lehendakaria bertan ez denean, hauxe izango da haren ordezkoa. Idazkaria eta administraria (eskuarki, finken administrari kolegiatu batek betetzen du kargua) ere Legeak onetsitako irudiak dira.
Auzo lagunen higiezin bateko jabeak oro izan daitezke bertako lehendakari. Bozketaz edo zozketaz hautatzen da edo, bestela, txandaka izendatzen dira kargudunak. Izendapenak urtebetea irauten du, estatutuek bestelakorik xedatzen ez badute edo auzo lagunek haren kudeaketa onesten dutenean izan ezik: horrelakoetan, epea bete aurretik lehendakaria kargutik kentzea erabaki dezakete.
Hautaturiko lehendakariak kargua betetzeko obligazioa du, jarduera hori eragozten duen motiborik erakutsi ezean. Kargua utzi ahal izateko, eragozpenak epailearen aurrean aurkeztu eta honek balioztatuko du agerturiko arrazoiak aski diren ala ez. Nolanahi ere, eragindako pertsonak kargua betetzea eragozten dioten zergatiak gainerako jabekideei arrazoiz azaltzen badizkie ez du zertan epailearen aurrera jo.
Noiz egin Jabeen Batzordeak harturiko erabakiaren aurka?
Jabeen Batzordeak harturiko erabaki baten aurka Epaitegien aurrean egin daiteke, baldin eta:
- Legearen edo Jabeen komunitatearen estatutuen kontrakoak badira.
- Jaberen baten mesedetakoak izaki, komunitatearen interesentzat kaltegarri gertatzen badira.
- Erabaki hori jasateko obligazio juridikoa ez duen jaberen bati kalte larria eragiten badiote edo, zuzenbidearen ikuspegitik, gehiegikeriaz hartu badira.
Nolanahi ere, erabakiaren aurka egiteko legez aintzat harturik egon behar du eragileak. Horrelako erabakien aurka egin ahal izango dute:
- Batzarrean botoa eman duten jabeek eta, bertan ez zirelarik, 30 eguneko epean ezadostasuna adierazten duten auzoek.
- Komunitatearekiko zor guztiak ordainduak dituztenek. Ordaintzekorik dutenek, diru kopuru horien gordailua egin behar dute judizialki.
Komunitateetako ohiko arazoak
Prozedura Zibileko Lege berriak, 30.050 euro (bost milioi pezeta) baino gutxiago denean, auzoen komunitateari zor zaizkion diru kopuruak kobratzea errazten du. Zordunak ez ordaintzea edo epaiketara ez azaltzea erabakitzen badu, etxebizitzaren edo tokiaren legezko bahiketa egin dadin agindu ahal izango du epaileak. Areago, berant ordaindu ohi duenak epailearen erabakiaren kontra egitea deliberatzen badu, hori baino lehenago zorra kitatu edo Epaitegiko kontu jakin batean entregatu beharko du dirua.
Beste alderdi batean Lege horrek xedatua duenez, zorrak dituzten auzoek ezingo dute botorik eman jabeen batzarretan, ezta bertan hartzen diren erabakien kontra egin ere. Hitza izango dute, ez botorik. Bukatzeko, zordunaren izena finkako iragarki-taulan edo auzoen zirkularretan azaltzeko aukera ere ematen duenez, obligazio ekonomikoak betetzen ez dituztenek ez dute anonimatua babesleku segurua.
Norbaitek uste badu bere auzo lagun batek osasunez kontrako jardueretan, edo jarduera gogaikarri, arriskutsu nahiz deserosoetan diharduela, lehendakariari kexua aurkeztu ahal izango dio: honek gogaikarri diren jardueretan dabilenari, horietan aritzeari utzi behar diola jakinaraziko dio.
Jarduera gogaikarriek irauten badute, arazoa jorratzeko jabekideen batzarrera dei egingo da eta, beharrezkoa balitz, egintza judizialari ekiteko baimena eman lekioke lehendakariari. Demanda aurkeztutakoan, jarduera horiei behin-behingoz uztea agindu ahal izango du.
Epaiketa kondenazkoa baldin bada, jarduera bertan behera uztea, kalteak ordaintzea eta, hiru urte arte, etxebizitza edo tokia erabiltzea debekatu ahal izango zaio titularrari. Erruduna maizterra bada, alokairu kontratua baliogabe utz daiteke horrelakoetan.
Igogailua eta antena parabolikoak, bai ala ez?
Hainbat auzo lagunek hobekuntza eragingo duen elementurik ipini nahi badute (igogailua, adibidez) eta kideren bat ados ez badago, batzordeak ez du ahalmenik ekarpen ekonomikoa egin dezan hertsatzeko. Horrelako kasuetan lana egin liteke baina kontra agertu den auzoak ezingo luke zerbitzu hori baliatu (igogailua baldin bada, desadostasuna erraz konpontzen da: aukeratutako pisura joatea ahalbideratzen duen giltza jarrita; ordaindu ez duenak ez du giltzarik). Konforme ez zegoen auzoak, gerora, igogailua erabili nahiko balu, proportziozko zatia gehi dagozkion interesak ordaindu beharko lituzke. Halaz ere, igogailuen problematika aski konplexua da eta tokian tokiko Entzutegietako jurisprudentziak, berriz, beti ez datoz bat. Epai batzuek, esate baterako, instalazioa egiteko erabakia eta lanean ekonomikoki parte hartzeko erabakia bereizi egiten dituzte, zerikusirik ez balute bezala. Epaile zenbaiten aburuz, erabakia auzoen hiru bostenek hartu badute, auzo guztiek dute ordaintzeko obligazioa.
Beste alderdi batetik, auzoek ezin dute oztopo arkitektonikoak suntsitzeko erabakiaren kontra egin, eskakizuna ezinduta dabilen auzo batek egin badu. Jabetza Horizontalaren Legeak xedaturiko gehiengoa biltzen ez denean, ezindurik dagoen jabeari lanak egiteko baimena aitortzen zaio, kostu guztiak berak ordaintzen baditu.
Auzo batek antena paraboliko komunala ezarri bahi baldin badu, jabeen herenaren onespena jaso beharko du. Horren aurka agertu diren auzoek ez dute instalazioa edota mantentze-lanal ordaintzeko obligaziorik izango baina, hori bai, gerora emisio horiek jaso nahi balituzte, proportziozko zatia gehi dagozkion legezko interesak ordaindu beharko lituzkete.
Kontrolpeko lanak
Jabeak bere etxebizitzako elementu arkitektonikoak (hormak ukitzeke paretak eraitsi, adibidez) instalazioak edo zerbitzuak aldatu ahal izango ditu, baldin eta eraldaketa horrekin eraikinaren segurtasuna, egitura nagusia, lehenagoko itxuraketa edo egoera kaltetzen ez badu eta beste jabe baten eskubideak urratzen ez baditu (ezin dira balkoiak itxi, edo bestelako kolore nahiz tamaina bateko leihoak ezarri, esate baterako). Horrelako ezaugarriak dituen lanaren berri berehala gaztigatu behar zaio komunitateko ordezkariari.
Nolanahi ere, jabeek ezin ditzakete egin estatutuek debekatutako lan edo jarduerak, edo finkarentzat kaltegarri gertatzen direnak, edo “jarduera gogaikarri, osasungaitz, kaltegarri, arriskutsu edo ez-legezkoei buruzko xedapen orokorren aurkakoak” direnak. Jarduera horiek gelditzen ez badira, komunitateak ahalmen osoa du justiziaren aurrera joateko.
Erreserba-fondoa
Jabetza Horizontalaren Lege berriaren arabera, eraikuntza (atalondoa barne) mantendu eta konpontzeko lanak ordaindu ahal izateko, erreserba-fondoa osatu behar dute jabeek. Fondo horren erreserbak, lehen urtean, komunitatearen urteko aurrekontuaren %2,5 izan behar du eta, bigarrenetik aurrera, aurrekontuaren %5.
Lana ez baldin bada mantentze edo konponketa, baliteke finkaren egitura edo itxuraketaren aldaketa eragitea: horrelako kasuetan kide guztien adostasunez hartu beharko da erabakia. Lana berrikuntza edo hobekuntza gisa jotzen bada, erabaki horren aurka agertu direnek ordaindu beharko dute lanen kostua, baldin eta hiru kuota ohiko baino txikiagoa bada, bakar-bakarrik.
Higiezinaren mantenu kontratua izenpetzeko edo eraikinaren mantenuak eskatzen dituen lanak ordaintzeko erabili ahal izango du komunitateak fondoa. Era berean, aparteko edo ezohiko arriskuak estaltzen dituen asegurua kontratatzeko ere baliatu ahal izango da. Beste aldetik, erabiltzen den fondoko dirua, hurrengo urteko aurrekontuan berriro jarri beharko da.
Auzo lagunen komunitateen arauak
- Erabilera orokorrekoak izan, pribatukoak izan, komunitatearen instalazioak eta gainerako elementu komunak errespetatzea, hondaketarik gerta ez dadin ahaleginduz.
- Etxebizitza, lokal edo instalazio pribatuak egoera onean mantentzea, gainerako jabeak kalteturik gerta ez daitezen moduan.
- Beren jabetzako instalazioetan gertatzen denean, eraikineko zerbitzuak agindutako konponketa lanak egin daitezen baimentzea eta ezinbesteko zerbitzuak ezar daitezen ahalbideratzea.
- Bere etxebizitza edo tokian beste inoren sarrera baimentzea, aurreko ataletan adierazitako konponketa lanak egin daitezen.
- Higiezinaren mantenu egokia egiteko beharrezkoak diren gastuak ordaintzea, xedaturiko partaidetza kuotaren arabera.
- Xedaturiko partaidetza kuotaren arabera, komunitatearen erreserba-fondoa diruz laguntzea. Fondo horri esker, finkan gerta litezkeen kalteak estaliko dituen asegurua kontratatu ahal izango du komunitateak.
- Higiezinaren erabileran eta gainontzeko titularrekiko harremanetan bidezkoa den gizatasunez aritzea, eginiko arau-urraketen eta kalteen erantzule agertuz.
- Era guztietako ohartarazpenak eta deialdiak jasotzeko, komunitateko Idazkariari bizitokiaren berri zehatza jakinaraztea. Hori horrela egin ezean, aintzat hartuko da komunitatearen jabetzako etxebizitza edo tokia.
- Etxebizitza edo tokiaren titularitate aldaketa Komunitateko Idazkariari jakinaraztea. Obligazio hori betetzen ez duena, transmisioa egin ondoren ere sorturiko diru-kopuruen arduradun egingo da jabe berriarekin era solidarioan.
- Guztien adostasuna: jabetza horizontaleko arauak edo komunitatearen estatutuak onetsi edo aldatzeko.
- Jabe guztien hiru bostena (hauek, bere aldetik, partaidetzako kuoten hiru herenen ordezkari izan behar dute): igogailua, atezaintza, bestelako babes eta zaintzak eta interes orokorreko hainbat zerbitzu ezarri edo kentzeko, are sortze-tituluaren edo estatutuen eraldaketa eragiten dutenean ere.
- Jabeen gehiengoa (hauek, bere aldetik, partaidetzako kuoten gehiengoaren ordezkari izan behar dute): hainbat lan egiteko (eraikinaren egitura edo itxuraketa aldatzeko, partaide guztien adostasuna eskatzen dutenak izan ezik) edo pertsona ezinduen sarrera nahiz mugikortasuna erraztuko duten zerbitzu berriak ipintzeko, are sortze-tituluaren edo estatutuen eraldaketa eragiten dutenean ere.
- Komunitateko partaideen herena (hauek, bere aldetik, partaidetzako kuoten herenaren ordezkari izan behar dute): telekomunikazio zerbitzuetarako sarrera emango dieten elementu orokorrak instalatzeko edo lehenagotik daudenak egokitzeko, eguzki energia aprobetxatuko duten sistemak ezartzeko edo energi hornidura kolektibo berriak ipintzeko beharrezkoak diren zerbitzuak martxan jar daitezen.
- Jabekideen gehiengo osoa (hauek, bere aldetik, partaidetzako kuoten gehiengo osoaren ordezkari izan behar dute): bestelako gehiengoei dagozkien paragrafoetan jasotzen ez diren gainerako erabakiak hartzeko.
Bigarren deialdian baliozkoak izango dira bertara bildutako kide guztien gehiengoak hartutako erabakiak, baldin eta gehiengo hori, bere aldetik, bertaratutako kideen kuoten erdia baino gehiagoren ordezkari baldin bada.