De la immobiliària a la sucursal bancària
Ja es poden rastrejar tots els carrers en cerca de l’habitatge més barat, ja es poden fer totes les negociacions i regatejos pertinents que, tret que es disposi dels diners al comptat, la majoria dels ciutadans reben un “no” com a resposta del banc quan sol.liciten finançament per a comprar un pis. Si el venedor és un particular, una agència, un promotor o una cooperativa i es necessita una hipoteca, poques vegades s’aconsegueix. Només hi ha una fórmula que permet aquest finançament: comprar el pis al banc. Els últims anys, les entitats financeres s’han convertit en els propietaris d’habitatges més grans del país. Segons algunes estimacions, disposen de prop de 140.000 pisos que necessiten vendre. Ara bé, no tots els ciutadans saben com comprar un pis al banc i quins són els seus avantatges i inconvenients.
Encara que el venedor sigui un banc, l’intermediari que ensenya els pisos serà un comercial d’agència i no un banquer o comercial de les sucursals.
A l’hora de fer la visita, és molt important fixar-se i preguntar per les qualitats dels materials, la il.luminació de l’immoble, les despeses comunitàries, els serveis i les comunicacions per transport públic properes… Aquest tipus d’informació és molt útil quan es tracta de promocions situades als afores de les grans ciutats. Abans de comprar, cal assegurar-se de si l’immoble està situat en una zona “fantasma”, amb molt poca vida i serveis al voltant. En general, els descomptes més grans dels bancs solen donar-se en immobles d’aquest tipus, ja que les seves carteres estan carregades de pisos amb aquestes característiques.
A més de la informació sobre l’immoble, és fonamental que el comprador exigeixi al banc la seva “nota simple”, en la qual ha de figurar que el propietari és el venedor. Si no és així, no es podrà fer la compravenda. El banc haurà d’haver canviat o fet constar en el registre que es tracta d’un immoble embargat o adquirit per una altra via, però en possessió seva.
Seleccionat l’immoble, és l’hora del comprador. El banc li farà un examen exhaustiu de solvència abans de concedir-li el préstec. Si es tracta del banc principal del client, l’entitat ja coneixerà les seves dades personals (ha de tenir el seu DNI fotocopiat), la dinàmica de despeses i ingressos, la quantia de la seva nòmina… Fins i tot és possible que hagi tramitat la seva declaració de la renda dels últims anys. Si, a més, no ha canviat de feina en els anys que porta com a client, pot ser que no li sol.licitin el contracte laboral, com sí que sol ser habitual en les compravendes amb particulars o agències. Si és així, tots aquests passos estaran superats.
D’entrada, qualsevol venedor d’un pis, també els bancs, sol.licita la nòmina, els moviments de compte, el contracte de treball, la vida laboral, una consulta al CIRBE (registre de morosos) i les dues últimes declaracions de la renda per a admetre o denegar una hipoteca. Si s’adquireix un pis al banc de tota la vida, tret de la consulta al CIRBE, que és inexcusable, i el document de la vida laboral, la resta de passos poden no requerir cap tipus de molèsties al client bancari. Això fa que la resposta a la necessària hipoteca, el sí o el no, es doni en poc de temps. Des que el client confirma el seu interès per comprar un pis al banc poden passar dos o tres dies.
Aconseguir un “sí” per a comprar un habitatge presenta, per tant, avantatges, però també inconvenients, que no s’han de passar per alt. Vegem-ne els més importants:
/imgs/20120901/economia3.jpg
La paperassa és menor: moltes vegades n’hi haurà de prou de sol.licitar en línia el document de la vida laboral al Ministeri d’Ocupació i Seguretat Social.- Descomptes importants: la necessitat de les entitats bancàries de desprendre’s dels nombrosos immobles fa que sigui més fàcil regatejar i aconseguir un bon preu per al pis amb aquestes, que no amb particulars o agències.
- Finançament més fàcil: davant de dos clients amb la mateixa solvència, el banc concedeix més facilitats a qui adquireix un pis de la seva pròpia cartera respecte del que sol.licita finançament per a pagar un habitatge aliè a l’entitat. De vegades, ofereixen hipoteques pel 100% del valor de taxació.
/imgs/20120901/economia4.jpg
Finançament més car: aconseguir la hipoteca no vol dir que les condicions siguin les millors. Avui els bancs tenen molts problemes per a refinançar-se, de manera que el preu de les seves hipoteques és molt car. Segons dades del Banc d’Espanya, les hipoteques amb terminis superiors a 10 anys es concedeixen amb uns tipus mitjans del 4,77%. Tenint en compte que l’Euribor se situa en l’actualitat en l’1,26%, un càlcul senzill indica que els bancs apliquen diferencials mitjans del 3,5%. Cal tenir en compte que es tracta d’hipoteques molt cares. Negociar en aquest punt una rebaixa del diferencial és molt important.- Molta vinculació: a més de pagar molts interessos, els bancs també volen que el client que els compra un pis s’hi vinculi molt. Entre les condicions del préstec sol ser habitual l’exigència de subscriure un pla de pensions, una assegurança de vida o de llar, diverses targetes… Si no es compleix, poden denegar la sol.licitud o elevar molt més el tipus d’interès aplicat.
- Alerta amb els vicis ocults: alguns habitatges de nova construcció poden contenir possibles defectes que no es reconeixen en les visites fetes, com ara una fuita d’aigua o de gas quan es dóna d’alta el subministrament o una humitat en les primeres pluges després de la compra. Per a evitar sorpreses, convé afegir una clàusula en l’escriptura de l’immoble que responsabilitzi el banc de les despeses inesperades per la posada en marxa dels subministraments bàsics.