Viviendas de alquiler, futuro incierto
La bajada continuada del precio del dinero -actualmente el precio oficial es del 4,75%- y de los tipos de interés hipotecarios ha estimulado la demanda de préstamos para la compra de una vivienda.
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE) durante 1997 la petición de hipotecas aumentó en un 17% respecto al año anterior. Para este 1998 se prevé un aumento superior al 10%.
Por contra, el precio, y probablemente la demanda, de los alquileres de vivienda ha descendido ligeramente.
Actualmente, la accesibilidad económica a la vivienda (proporción de la cuota hipotecaria media sobre el salario medio en un país) se sitúa en un 27%, lo que supone los mejores niveles históricos registrados en España. A todo esto hay que añadir los beneficios fiscales de que se benefician el capital inmobiliario y la compra de una vivienda.
Los precios de los alquileres todavía son elevados, y más si tenemos en cuenta que son los jóvenes y ancianos los usuarios más habituales de las viviendas de alquiler. Pagar entre 72.000 y 128.000 pesetas al mes por un piso de unos 80 metros cuadrados, en ciudades como San Sebastián o Madrid, no está al alcance de cualquier bolsillo.
Además, por esas cantidades la mayoría de la gente prefiere meterse en un piso que con el tiempo será en propiedad. Vivir de renta en Vitoria o Barcelona tampoco es barato, ya que las mensualidades mínimas rondan las 64.000 pesetas, y llegan hasta las 112.000 pesetas para el mismo piso de 80 metros cuadrados.
Esta carestía está muy relacionada con una oferta muy escasa: sólo el 15% del parque de viviendas existente en nuestro país está en régimen de alquiler. Las estadísticas no dejan lugar a dudas, se prefiere vivir en casa propia que ajena. En otros países de la UE, los pisos en alquiler respresentan más del 25% del parque de viviendas.
Para quienes decidan vivir de alquiler o tengan un piso que deseen arrendar, CONSUMER les informa de sus derechos y obligaciones.
Relaciones entre caseros e inquilinos
El mercado de viviendas de alquiler ha sido objeto, en los últimos años ,de cambios legales relevantes, recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que entró en vigor el 1 de enero de 1995. El nuevo articulado otorga a propietarios e inquilinos una serie de derechos, a la vez que obliga a ambos a cumplir con sus responsabilidades. Es de todos sabido que las relaciones casero-inquilino no siempre son lo buenas que debieran. La falta de pagos, el aumento de la renta, diferencias de opinión sobre a quién corresponde el arreglo de la tubería rota,….. hacen que las relaciones se conviertan en conflictivas. El buen entendimiento y la convivencia de arrendador y arrendatario, pasa por el conocimiento y acatamiento de una serie de normas centradas en lo relacionado con la renta, los gastos generales, la conservación de la vivienda y el derecho de adquisición preferente.
La vulneración de sus obligaciones ya sea por el propietario o el inquilino da derecho a la otra parte a exigir el cumplimiento de las mismas o a dar por finalizado el contrato.
Duración del contrato de arrendamiento.
El alquiler de una vivienda puede acordarse verbalmente o por escrito. No obstante, cuando no hay constancia escrita de las condiciones pactadas, ni arrendatario ni arrendador pueden defender sus derechos en caso de desacuerdo. Si el inquilino no pacta plazo con el propietario, podrá disfrutar del alquiler de la vivienda durante un periodo de cinco años, durante los cuales podrá rescindir el contrato al final de cada año, previa notificación al casero con un mínimo de treinta días de antelación. Una vez pasados estos cinco años, si las partes no se notifican su voluntad de rescisión, el contrato se prorroga por plazos anuales, hasta un máximo de tres años. De nuevo, el inquilino continúa con el derecho a poder abandonar la vivienda al final de cada año de arrendamiento. Las principales obligaciones del inquilino en este aspecto son las de pagar una fianza en metálico en el momento en que se realice el contrato, cuyo importe será el coste de un mes de alquiler; y, mientras no se especifique otra fórmula, satisfacer el pago de la renta durante los siete primeros días de cada mes. También deberá indemnizar al arrendador en caso de que abandone la vivienda antes del plazo convenido.
Habitualmente, el contrato de alquiler suele ser firmado por el cabeza de familia, lo que puede ocasionar problemas en caso de fallecimiento del arrendatario, divorcio, o, simplemente, porque aquel abandone la vivienda. Si tal caso ocurre, el cónyuge o las personas que vivan con el inquilino durante al menos dos años, tendrán derecho a mantener el contrato de alquiler aunque están obligados a notificar por escrito al propietario su deseo de ejercer tal derecho.
Obras de mantenimiento y de mejora.
Las obras, ya sean para conservar o mejorar la habitabilidad de la vivienda, son la causa más común de conflictos. Según la nueva Ley, el inquilino puede exigir al propietario la realización de las obras de reparación necesarias para que la vivienda se mantenga en las condiciones adecuadas de habitabilidad, sin tener que pagar más renta por ello (deberá correr con los gastos sólo cuando el deterioro lo haya ocasionado él). Si la obra dura más de veinte días, el inquilino tiene derecho a una disminución de la renta, proporcional a la parte de la vivienda de la que no pueda disponer debido a las obras, y a una indemnización por los gastos que éstas le originen. Sin embargo, si las obras son de mejora y se realizan una vez transcurridos los cinco años de contrato, podrá aumentarse el precio del alquiler. Dicho aumento no puede exceder del 20 por ciento de la renta que se esté pagando.
El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la vivienda, o que disminuyan su estabilidad o seguridad, sin el consentimiento escrito del propietario. No obstante, cuando el inquilino o cualquier familiar que conviva con él sea minusválido, puede realizar obras en la casa para adecuar ésta a la minusvalía, siempre previa notificación por escrito al arrendador.
Derecho de adquisición preferente.
Si el propietario decide poner en venta la vivienda mientras dura el arrendamiento, el inquilino tiene derecho a la adquisición preferente. Le asiste el derecho de tanteo: si desea comprarla, tiene prioridad sobre cualquier otro comprador.
Tiene un plazo de 30 días naturales a partir de la notificación por parte del arrendador de su deseo de vender. Puede darse el caso de que el propietario no notifique al inquilino de la venta, o le haya ocultado, o mentido, sobre algún aspecto fundamental de la misma.
Entonces, el inquilino puede lograr que se declare nula la compra anterior, y adquirir la vivienda, ejercitando así su derecho de retracto.
Resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones.
Lo normal es que el alquiler finalice una vez transcurrido el plazo fijado, o en cualquiera de sus prórrogas. El inquilino puede, así mismo, dar por finalizado el acuerdo cuando la realización en la vivienda de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente hagan inhabitable la vivienda. También el incumplimiento de las obligaciones por parte del propietario o del inquilino faculta a la otra parte a dar por finalizado el contrato de alquiler. En el caso del propietario, puede darlo por concluido si la vivienda permanece deshabitada, o por falta de pago de la renta, de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponda al inquilino, y de la fianza.
También puede rescindir el acuerdo por la realización de daños en la vivienda, si han sido causados con ánimo de ocasionar perjuicios, o por obras realizadas sin su consentimiento. La práctica dentro de la casa de actividades molestas, insalubres, ilícitas, nocivas o peligrosas, también son causas de anulación, así como el subarriendo o cesión sin autorización.
El inquilino puede ejercitar su derecho a rescindir el contrato si el propietario no realiza las reparaciones que le competen, o si realiza en la utilización de la vivienda una perturbación de hecho o de derecho.
Beneficios fiscales del arrendamiento de vivienda.
Los inquilinos pueden deducir de su cuota íntegra en su declaración de la renta el 15% del alquiler anual, con un límite máximo de 100.000 pesetas. Para que se pueda aplicar la deducción, la base imponible del inquilino no puede superar en caso de declaración individual los 3.500.000 pesetas anuales. El límite se eleva a 5 millones de pesetas si se trata de una declaración conjunta. Además, las cantidades satisfechas por el alquiler deben exceder del 10% de la suma de los rendimientos netos del inquilino/declarante. Se deben justificar también, mediante documento, todas las cantidades satisfechas durante el periodo del ejercicio.