Dereito e obrigas do inquilino
Os inconvenientes para mercar unha vivenda en España medran ó mesmo ritmo có seu prezo. O prezo dos pisos en venda é excesivo para a maior parte da poboación, obrigada a dedicar de media o 66% do seu soldo a pagar esa casa, obtida a través dunha hipoteca. Por esta razón, o alugueiro da vivenda converteuse na máis firme alternativa para unha parte dos españois. Estudiantes, parellas e xente nova que desexa independizarse son os máis interesados en que se amplíe esta alternativa, pouco desenvolvida e con perspectivas de se converter nun potente mercado. Sen embargo, na actualidade, a práctica de arrendamento, tan estendida en Europa desde hai anos e tan habitual en países coma Alemaña e Francia, ocupa aínda un claro posto de desvantaxe respecto á opción de compra de vivendas no noso país.
Mellor por escrito
As persoas interesadas en alugar un inmoble urbano deben ter en conta que en España rexe a liberdade de forma. Isto significa que poden optar por asinar un documento escrito no que consten os desexos de ámbalas partes, como se fai nos máis dos contratos, ou ben levar a cabo outro tipo de acordos, por exemplo o oral. Neste caso, o arrendatario pode optar en calquera momento por solicitar un documento por escrito. De tódolos xeitos, sempre é preferible que todo conste por escrito, pois así será máis doado proba-los incumprimentos dalgunha das dúas partes do contrato.
Tódo los dereitos e obrigas do inquilino están regulados na Lei 29/1994, do 24 de novembro, de Arrendamentos Urbanos. Son os seguintes:
Dereitos do inquilino
O inquilino pode gozar desa vivenda durante cinco anos sempre que non pacte outro prazo co propietario. Mentres que o propietario está obrigado a prorroga-lo contrato ano a ano ata cumpri-los cinco, o inquilino pode prescindir do contrato ó remate de cada ano. Agora ben, está obrigado a comunicarllo ó dono do inmoble cun mínimo de trinta días.
- Se se cumpren os cinco anos e ningunha das partes lle comunica á outra a rescisión do contrato, este segue vixente de maneira automática por períodos anuais ata que se cumpran tres anos máis. Neste caso, o inquilino tería dereito a abandona-la vivenda ó remate de cada ano de arrendamento.
O dono da vivenda debe comunicarlle ó inquilino a natureza das reformas que vaia realizar, así como a súa duración e o seu custo. A lei explica que hai dous tipos de obras:
- Obras de mellora O inquilino está obrigado a aturalas cando a súa execución non se poida aprazar ata a conclusión do contrato (como reparacións de tubos, de pingueiras…). O arrendatario terá dereito a unha reducción da renda en proporción á parte da vivenda da que se vexa privado pola súa causa, así como á indemnización dos gastos que as obras lle obriguen a efectuar.
- Obras de conservación O arrendador está obrigado a realizar, sen dereito a elevar por iso a renda, tódalas reparacións que sexan precisas para conserva-la vivenda nas condicións de habitabilidade, non sendo que o estrago sexa por culpa do inquilino.
Pódense da-los seguintes casos:
- Se o arrendatario abandona a vivenda O cónxuxe podería continuar habitando nela, ó igual cá súa parella de feito, con independencia da súa orientación sexual, pero neste caso esíxese unha convivencia mínima de dous anos.
- En caso de morte do arrendatario Poderán subrogarse ou seguir no contrato as persoas que viviran co inquilino titular, durante polo menos os dous anos anteriores.
- Se vivise só Neste caso o arrendamento quedará extinguido. É recomendable que cando dous amigos vivan xuntos, o contrato estea a nome dos dous.
- Se o propietario precisa a vivenda para ocupala durante os cinco primeiros anos de contrato e non o fai constar nel, non terá dereito a rescindilo. Pero se esa opción figura no contrato e recorre a ela, deberá ocupa-la vivenda antes de tres meses desde o desaloxamento do inquilino. Se non, o inquilino poderá volver á vivenda por outros cinco anos e será indemnizado cos gastos que o desaloxamento da vivenda lle ocasionara. Ou, se o prefire, será indemnizado co importe total da renda dos anos que lle quedasen ata o final do contrato.
- Se o propietario da vivenda xustifica que el ou os seus descendentes a precisan pasados os primeiros cinco anos, debe avisa-lo inquilino con tres meses de antelación e ocupa-la vivenda antes de seis meses.
- Se o propietario decide vende-la casa alugada, o inquilino terá o dereito de adquisición preferente, a prezos de mercado.
Obrigas
- Nel pacta a indemnización -xeralmente unha mensualidade- que o inquilino debe pagar se decide abandona-la casa antes do prazo acordado. Se non hai acordo, a indemnización discutirase ante un tribunal. Estas indemnizacións refírense só ó desistimento do contrato en arrendamentos de duración pactada superior a cinco anos.
- Cando se asine o contrato, o inquilino está obrigado a dar unha fianza en metálico. O seu importe será o custo dun mes de alugueiro.
Durante os cinco primeiros anos o prezo do alugueiro só se actualizará anualmente e na mesma data en que se cumpra o ano de vixencia do contrato. Utilizarase o IPC nos doce meses anteriores á data contractual.
O alugueiro poderase aumentar pola realización de obras de mellora, pero só cando se comecen unha vez transcorridos os cinco anos de contrato.
O consumo de electricidade, auga, gas e teléfono correrán, salvo que se pacte o contrario, a cargo do inquilino. No tocante ó recibo da comunidade de veciños, ámbalas partes poderán acordar quen o aboa. O habitual é que o dono da vivenda asuma ese gasto, pero segundo a lei pode esixirlle ó inquilino que o pague. Convén que se estipule por escrito quén debe pagar cada concepto.
O arrendatario non pode emprender reparacións que modifiquen a vivenda ou que diminúan a súa estabilidade ou seguridade sen o consentimento do propietario.
O caseiro poderalle esixir ó inquilino o pagamento do Imposto de Bens Inmobles (IBI), o importe das obras de reparación necesarias e os gastos de servicios e subministracións.