Etxebizitza erostean "ahantzitako" gastuak

Etxebizitza salerostea zamatzen duten zerga eta tramitazio gastuek (eskritura, Erregistroan alta ematea eta abar) etxearen prezioa nabarmen garestitzen dute, eta ustekabeen iturri gertatzen dira sarri. Pisua erosi behar duenak jakin behar du etxebizitzaren prezioari kopuru horren, gutxienez, %7 edo %8 (are %10 ere) gehitu behar zaiola, hainbat kontzepturengatik: BEZ (etxebizitza berrien kasuan), OTZ (ondasunen transmisioengatiko zerga, bigarren eskukoetan), erregistratzea, notario eta gestoreak, besteak beste. Banketxeari eskatu ohi zaion muntan “aparteko” kopuru hori sartzen ez denez (non eta pisua merkatuan duen prezioz oso goitik tasatzen ez den), etxea erosteko unean aurrezki batzuk edukitzea komeni izaten da. Kalkuluen arabera, 120.000 euro kostatzen den etxebizitza eskuratzearren, tramite burokratikoak direla eta, beste 9.600 euro gastatu beharko dira eta, noski, 210.000 kostatzen dena erosteagatik 16.800 euro inguru atera beharko ditu erosleak patrikatik.

Hona erostun hasi berriak topatuko duen beste sorpresa bat: etxebizitza eskuratzean eskuarki bankuari eskatzen zaion hipoteka mailegutik apartekoak dira salerosketaren gaineko gastuak nahiz eta, denak batera likidatzean, eragiketa bakoitzari omen dagozkion prezio eta portzentajeez nolabaiteko nahasmendua sortuko zaion. Salerosketak bezala, hipoteka egiteak ere -tasazio eta irekiera gastuak, komisioak eta aseguruak- beste gastu batzuk dakartza: notario, abokatu eta gestoriako gastuak, zergak, Jabetzaren Erregistroa etc., ñabardurak ñabardura. Etxebizitzen salerosketa oso konplexua denez, prozesu osoan profesional baten aholkularitza eta laguntza ezinbestekoak ditu erostunak: dudak argitzeaz gainera, bidezko gestioak eroslearen izenean egingo ditu eta.

Etxebizitzaren erosketa zamatzen duten zergak

Etxebizitza berria

Balio Erantsiaren gaineko Zerga (BEZ). Erostunak ordaintzen du.
- Etxebizitza librean: tipo orokorra, eskrituran agertzen den kopuruaren %7 da. Ceuta eta Melillan, Zeharkako Zerbitzuak Ekoiztearen gaineko Zergaren %4 aplikatzen da. Kanarietan, bertako Zeharkako Zerga Orokorraren %4,5 izaten da.
- /imgs/20040301/informe.02.jpgBabes Ofizialeko Etxebizitzetan (BOE), erregimen berezikoetan edo sustapen publikokoetan %4 aplikatzen da
  Etxebizitzarekin batera garaje plazarik erosten denean, BEZ zerga etxebizitzari dagokion bera da (%7); garajea aparte erosten bada, ordea, %16raino igoko da balio erantsiaren gaineko zerga.
  Adibideak:
  120.000 euro kostatzen den etxebizitza: 8.400 euroko BEZa (tipo orokorra aplikatuz, hau da, %7).
  210.000 euro kostatzen den etxebizitza: 14.700 euroko BEZa (tipo orokorra aplikatuz, hau da, %7).
Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zerga (EJDZ). Erostunak ordaintzen du.
Notario dokumentuak zamatzen ditu, eta dagokion Ogasun Delegazioan ordaintzen da, Erregistroan alta emango duen eta munta ekonomikodun notario agiria egiten den guztietan. Bitan aplikatzen da: etxebizitza berria erosteagatiko eskrituran eta hipoteka eskrituran. Zerga hau interesatuak berak ordainduko du edo, bestela, notarioaren edo gestore kolegiatu baten bitartez likida dezake.
EJDZ erosketa eskrituran:
Eskrituran agertzen den prezioaren %0’5 -foru erregimena indarrean duten erkidego autonomoetan, %0,1- aplikatzen da. Babes ofizialeko etxebizitzak erosteagatiko eskriturak salbuetsita daude zerga horretatik.
Adibideak:
120.000 euro kostatzen den etxebizitza: 600 euroko EJDZ (tipo orokorra aplikatuz, hau da, %0,5).
210.000 euro kostatzen den etxebizitza: 1.050 euroko EJDZ (tipo orokorra aplikatuz, hau da, %0,5).
EJDZ hipoteka eskrituran:
Eskriturako prezioaren %0’5 -foru erregimena indarrean duten erkidego autonomoetan, %0,1- aplikatzen da, baina ez mailegatutako kapitalaren gainean, hipotekak bermatzen duen erantzukizun guztiaren gainean baizik, hau da, kapitala, ohiko interesak, balizko atzerapenengatiko interesak, mailegua ordain ez baledi eta erakundeak higiezina saldu beharko balu, eragiketa horrek sor litzakeen gastu eta kostuak sartzen dira oinarri horretan. Horregatik, zergaren portzentajea erosketa eskriturakoaren berdina bada ere, ordaindu beharreko kuota handiagoa da beti.
Zifra hori erdiesteko, finantza erakundeari eskatutako kopuruaren halako bi kalkulatzea aholkatzen da: era horretan, goian aipaturiko gastu guztiak estaltzen dira eta.

Erabilitako etxebizitza

Ondareen Transmisioen gaineko Zerga (OTZ). Erostunak ordaintzen du.
Zerga honen tipo orokorra %6 da, eta erabilitako etxebizitzen salerosketan aplikatzen da. Kalkulatzeko oinarria, eskrituran agertzen den erosketa prezioa da. Erostunak likidazio agiria bete, kopurua kalkulatu eta ordaindu egin behar du, eskritura sinatu denetik hogeita hamar laneguneko epean. Autonomi Erkidegoko Ogasun Delegazioan aurkeztu eta ordaindu behar da agiria.
Herrialde batzuetan zerga honen beherapen handiak izaten dituzte kolektibo jakin zenbaitek. Gipuzkoan, esate baterako, ohiko lehen etxebizitza erosten duten 35 urtez beherakoek zerga honengatik %3 baizik ez dute ordaintzen.
Madril, Katalunia, Galizia, Murtzia eta Aragoin, %7.
Araban, %2’5etik %6 bitartean
Gainerakoetan: %6.
Adibideak:
120.000 euro kostatzen den etxebizitza: 7.200 euroko OTZ (tipo orokorrena aplikatuz, hau da, %6).
210.000 euro kostatzen den etxebizitza: 12.600 euroko OTZ (tipo orokorrena aplikatuz, hauda, %6).
Hiri Lurzoruen Balioaren Gehikuntzaren gaineko Zerga: “plusbalioa”, herri hizkeran. Saltzaileak ordaintzen du, bi alderdiek, elkar harturik, bestelakorik erabaki ez badute. Nafarroan, aldiz, erostunak ordaintzen du.
Saltzailea etxebizitzaren jabea izan den urteetan hiri lurzoruek izan duten balio gehikuntza zamatzen du udal zerga honek. Aurreko transmisioa egin zenetik pasa diren urteak eta balio katastrala aintzat hartuz kalkulatzen da. Gehikuntza horren gainean aplikatzen da, legeak finkaturiko gehieneko eta gutxienekoen arabera, tokian tokiko Udalak xedatzen duen zerga. Zergapekoak ordaindu behar du Udalean, eskritura sinatu duenetik 30 eguneko epean. Hemen ezin eman dezakegu zerga honen muntaz gutxi gorabeherako zifrarik, udal politika batetik bestera sekulako aldeak izaten dira eta.
Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zerga (EJDZ): erabilitako etxebizitzaren kasuan, zerga honek hipoteka eskritura bakarrik zamatzen du (erosketa eskritura kanpo geratzen da). Etxebizitza berriaren hipoteka eskrituran bezala eta interes berarekin aplikatzen da zerga hau.

Bestelako gastuak

Jabetzaren Erregistroa. Erregistratzaileen ordainsariak (notarioenak bezala) beren arantzelean daude xedatuak, eta Estatu osoan berberak dira. Salerosketaren muntaren arabera bakarrik aldatzen dira.

Erregistratzaileen tarifak

Alta ematea:

Finka edo eskubidearen balioa 6.010,12 euro baino handiagoa ez denean: 24,04 euro.
6.010,13 eta 30.050,61 euro bitartekoengatik, 0 1,75.
30.050,62 eta 60.101,21 euro bitartekoengatik, 0 1,25.
60.101,22 eta 150.253,03 euro bitartekoengatik, 0 0,75.
150.253,04 eta 601.012,10 euro bitartekoengatik, 0 0,30.
601.012,10 eurotatik gorako muntagatik, 0 0,20.

Adibideak:
120.000 euro kostatzen den etxebizitza: 148,60 euro idazpen bakoitzeko, gehi %16 BEZa.
210.000 euro kostatzen den etxebizitza: 189,21 euro idazpen bakoitzeko, gehi %16 BEZa.

Gestoriako gastuak. Salerosketa, hipoteka, kitapen, subrogazio eta antzekoen eskriturak tramitatzearen ondoriozkoak dira. Salerosketa bat tramitatu baizik egiten ez denean, erostunak gestorea kontratatzea edo ez erabaki dezake, berak pertsonalki egin baititzake gestioak. Hipoteka mailegu baten bidez tramitatzen denean, ostera, gestorea nahitaez baliatu beharra dago: izan ere, finantza erakundeek mailegua ordaintzen dute baldin eta, salerosketa eta hipoteka eskriturak sinatutakoan, agiri horiek Erregistroan alta emango dutela bermatua badute, eta horrela bakarrik. Horregatik, kontua denean hipoteka maileguak berehala ordaintzea, bankuek eta aurrezki kutxek, ordaintzeko, gestore batek esku hartzea exijitzen dute. Gestore hori bi alderdiek elkar hartuta hautatuko dute.

Gestioaren kostua 150 eta 300 euro bitartekoa da, eragiketako.

Notario gastuak. Notarioak egintza bat burutu izanaren fede ematen du; etxebizitza baten salerosketari dagokionez, indarrean dagoen legeria aintzat hartuta. Notario guztien tarifak -arantzelak derizte- berdinak dira, eta Espainiako Gobernu onesten ditu Errege Dekretuen bidez. Etxebizitza berri edo erabili baten eskritura egiten denean, etxebizitza horren prezioa oinarritzat hartutako eskala baten arabera kobratzen du notarioak.

Tarifak

Balioa 6.010,12 euro baino handiagoa ez denean: 90 euro.
Balioa 6.010,13 eta 30.050,60 euro bitartekoa denean: 0 4,5.
Balioa 30.050,61 eta 60.101,21 euro bitartekoa denean: 0 1,50
Balioa 60.101,22 eta 150.253,03 euro bitartekoa denean: 0 1.
Balioa 150.253,04 eta 601.012,10 euro bitartekoa denean: 00,5.
Balioa 601.012,11 eta 6.010.121,04 euro bitartekoa denean: 0 0,3
Balioa 6.010.121,05 eurotik gorakoa denean, alderdiekin askatasunez elkar harturiko kopurua jasoko du notarioak

* Tarifa horiek %25 jaitsiko dira mailegu eta kreditu pertsonaletan edo hipoteka bermea dagoenean.

Adibideak:
120.000 euro kostatzen den etxebizitza: 300 euro inguru, gehi % 16 BEZa.
210.000 euro kostatzen den etxebizitza: 425 euro inguru, gehi % 16 BEZa.

Hipotekatik eratorritako gastuak

Salerosketak bezala, hipotekak ere hainbat gastu ordainarazten dizkio erostunari, hala nola notario, abokatu, gestoria, zergak eta Jabetzaren Erregistroa.

Hauei dagokienez, goian aipatutakoak balio du, zenbait ñabardura eginez: notarioaren eta Jabetzaren Erregistroko gastuak salerosketakoak baino handixeagoak izaten dira, hipotekaren edukia eta, horrenbestez, konplexutasuna, salerosketa baino handiago direlako. EJDZ-az gainera kontuan hartu beharreko beste hainbat gastu dakartza hipotekak.

Tasazioa. Kreditua eman aurretik, etxebizitza tasatzea (higiezin horren prezioa merkatuan baloratzea) agintzen du banketxeak. Tramite honen kostua, eskuarki, 150 eta 250 euro bitartekoa da, finantza erakundearen eta etxebizitzaren arabera.
Banketxearen komisioak. Garrantzizkoenak, irekierakoa, indargabetzekoa edo aurretiaz ordaintzeagatikoa eta subrogaziokoa dira, hipotekadun finka saltzen denean. Horietatik, hipoteka sinatzeko unean bakarra ordaindu behar izaten da: irekierakoa. Horren munta finantza erakundearen eta honek bezeroarekin eginiko negoziazioen arabera aldatzen da. Mailegaturiko kapitalaren %1eraino irits daitekeen arren, ohikoa %0,5 izaten da.
Irekierako komisioa. Adibideak:
120.000 euroko mailegua: 600 euro (%0,5eko irekierako komisioari dagokionez).
210.000 euroko mailegua: 1.050 euro (%0,5eko irekierako komisioari dagokionez).

Hipoteka eskatzen denean, libreen negozia daitekeen kontzeptuetako bat irekierako komisioa da; noraino irits daitekeen jakinik, beherapen galanta lortzea kontu garrantzitsua da.

Notarioen aurrean kontsumitzaileak dituen eskubideak

Notarioa hautatzeko eskubidea. Sustatzaile bati etxebizitza erosten diozunean, notarioa aukeratzeko eskubidea daukazu. Kontratuan agertu ohi diren klausulak -bezeroak eskritura sustatzaileak izendaturiko notarioaren aurrean sinatu beharko duela eta abar- baliogabeak dira, horrelakoak gehiegikeriak direlako. Hori bai, egiten den salerosketa nolabait ezagutu behar du aukeratutako notarioak. Bestela esateko, eraikina Bilbon egin baldin bada, erostunak ezin aukera dezake Tuterako notarioa eskritura baimentzeko, sustatzaileari Tuteraraino joanaraziz, etab. Bestela, zein-nahi notario hauta dezakezu.
Arantzelak aplikatzeko orduan, eskubidea duzu notarioak Gobernuak onetsitako Errege Dekretuan adierazita dauden bezala aplika ditzan. Fakturan, aplikaturiko arantzelak jasotzen dituen kontzeptu guzti-guztiak agertu behar dira. Notario batek gaizki aplikatuko balu, tokian tokiko Notarioen Kolegiora jo zenezake.
Eskritura notarioak Jabetzaren Erregistrora posta elektronikoz bidal dezan eskubidea. Era horretan, Tuteran bizi bazara eta etxebizitza Bilbon erosi baldin baduzu, ez duzu zertan Bilboraino joan erosketaren alta ematera; alderantziz, notarioak berak igorriko dizu posta elektroniko bidez zure herriraino. Horri esker, kostu eta molestia ugari saihestu daitezke.
Notarioak, legezkotasuna kontrolatzeaz gainera, eragiketari dagozkion berme juridikoko hurrengo zerbitzuak eman ditzan eskubidea:
Saltzaileak hiri kontribuzioaren ordainketa eguneratua duela ziurtatzea. Notarioak Udal Zerga Bilketa organismoari, zerga hori dela eta, interesatuak izan ditzakeen zorren egiaztagiria eskatu behar dio.
Saltzaileak Jabeen Komunitateko kuoten ordainketa eguneratua duela ziurtatzea. Notarioak komunitateko administratzaileari, saltzaile horrek jabeen komunitatean zorrik ote daukan eta, izatekotan, zenbatekoa den egiaztatuko duen agiria eskatu behar dio.
Saltzen den etxebizitzak ez hipotekarik, ez bahiturarik ez duela ziurtatzea. Notarioak Jabetzaren Erregistroari eskatu behar dio etxebizitza horrek zamarik daukan adierazten duen informazio orria.