La doble cara de les noves hipoteques

La doble cara de les noves hipoteques

/imgs/20071101/img.eco-domestica.01.jpgCada mes prop de 100.000 espanyols es compren un pis i s’embarquen en la procel·losa tasca d’haver de pagar una hipoteca. En l’actualitat, la imparable puja de l’Euribor, índex al qual estan referenciades al voltant del 98% de les noves hipoteques, obliga moltes famílies a buscar opcions diferents al sistema tradicional que reduïsca la seua quota mensual per poder viure amb menys estretors o, simplement, per poder aspirar tan sols a adquirir un habitatge.

Les alternatives que proposen les entitats financeres són múltiples: terminis d’amortització que s’estenen fins als 52 anys, possibilitat de finançar fins al 120% del valor de taxació de l’habitatge, retardar el pagament del capital fins al venciment del préstec i pagar només interessos, abonar quotes reduïdes durant els deu primers anys i lletres creixents durant la resta del període, “rehipotecar-se” per fer front a un altre tipus de despeses, com ara finançar un cotxe, viatges, reformes a la llar… Una infinitat de possibilitats que contribueixen que el pagament de les primeres quotes es faça més còmodament.

No obstant això, totes aquestes “fórmules màgiques” impliquen, inevitablement, una altra sèrie de circumstàncies desfavorables per al comprador: estar 40 anys pagant pot suposar haver de desembossar més de 60.000 euros només en interessos, entrar en un cercle viciós que ens porte a estar endeutats tota la vida, fins i tot a deixar préstecs en herència. Per això és molt important conèixer també la lletra petita de les últimes “fórmules hipotecàries”, la doble cara de les noves hipoteques, de moda al mercat:

• Hipoteques de duració prolongada
  L’última tendència de les entitats és ampliar els terminis d’amortització de les hipoteques per sobre dels 50 anys (algunes permeten contractar-se fins a 52 anys). La Caixa d’Estalvis del Mediterrani, BBK, Caja Duero o Caja Laboral són algunes de les caixes que comercialitzen aquest tipus de producte. L’avantatge principal és que, com que ofereixen un termini tan elevat per a pagar el préstec, les quotes poden ser fins a un 15% més barates que si es contracta a 30 anys.

  En una sol·licitud d’un préstec hipotecari de 300.000 euros, si el termini és de 50 anys a un interès del 5,5%, es pagaran unes quotes mensuals de 979 euros. A 30 anys, la quota pujaria fins als 1.135 euros (suposant que el tipus mitjà que es paga durant tota la vida és aquest 5,5%).

  El principal inconvenient d’aquest tipus de préstecs és que són molt més cars que els que es contracten a menys termini, ja que impliquen pagar interessos durant molt més temps. En l’exemple assenyalat, l’hipotecat a 50 anys hauria de pagar 178.800 euros més que el que contracte el préstec a 30 anys.

  En una hipoteca a tan llarg termini, encara que les quotes siguen menors, s’abonen interessos molt elevats. Per això el consell que ha de seguir tot comprador és aconseguir la combinació adequada entre quota i termini. Aconseguir una gran lleugeresa en el pagament de les quotes mensuals implica acabar pagant innecessàriament interessos molt alts.

• Hipoteques amb carència
  La carència és un altre dels conceptes que és moda actualment en el món hipotecari. El terme fa referència al període de temps en què les entitats permeten pagar només interessos i res del capital. El termini de carència sol oscil·lar entre un any i deu anys. Durant aquest període, l’endeutat farà front a unes quotes assequibles que, inevitablement, es tornaran molt més altes quan concloga la carència.

  Les entitats que ofereixen aquesta característica flexible són avui nombrosíssimes: BBVA, Banc de Santander, La Caixa, Caixa Madrid, BBK, Caja Navarra, Caja Laboral… L’avantatge és que permeten pagar quotes més còmodes els primers anys. En canvi, quan s’acaba el període de carència, la lletra s’encareix al voltant d’un 30%. Així, podem començar pagant 700 euros i, de sobte, haver d’afrontar el pagament de 210 euros mensuals més, a la qual cosa caldria afegir la revisió del tipus d’interès, en funció de si l’Euribor ha pujat o ha baixat. Passar de pagar 700 euros a 920 pot suposar un veritable ofec per a una família.

• /imgs/20071101/img.eco-domestica.02.jpgHipoteques de quota ajornada
  Una altra modalitat hipotecària més agressiva, però amb la qual es poden pagar lletres prou còmodes, és la dels préstecs de quota lleugera, també denominats préstecs hipotecaris “Només interès”, que també estan promocionant les entitats. Són préstecs amb la garantia hipotecària de l’habitatge, en els quals les quotes mensuals estan compostes únicament per interessos, la qual cosa dóna com a resultat unes quotes entre un 30% i un 50% més reduïdes que en les hipoteques tradicionals, que inclouen capital i interessos. El principal reclam que atreu els compradors d’un habitatge és que aquesta modalitat hipotecària permet que no siga necessari tornar res del capital fins a la data de venciment. A més, aquesta “facilitat” pot permetre al client fer front a la compra d’un habitatge més car.

  La part negativa és que l’usuari ha de ser capaç d’anar estalviant anualment importants quantitats de diners, per no veure’s “ofegat” quan s’acabe el termini de la seua hipoteca i, per exemple, haja de pagar de cop els 150.000 euros que va sol·licitar. Aquest tipus de préstecs suposen un risc alt d’impagament que pot concloure amb el “segrest” de l’habitatge per part del banc si el client no pot fer front al pagament del seu deute pendent, que serà molt elevat, al venciment.

• Hipoteques de quota creixent
  Començar pagant 700 euros per una hipoteca de 150.000 euros és possible amb un préstec de quota creixent. Aquesta modalitat hipotecària permet començar a pagar el préstec amb quotes assequibles, que poden ser fins a un 15% inferiors el primer any a les d’un préstec tradicional (de quota constant). L’avantatge és que es paga menys al principi, però lògicament l’esforç augmenta significativament a mesura que passen els anys.

  Tot i això, els problemes d’aquest tipus d’hipoteques són múltiples. Les entitats van incrementant entre un 1% i un 2% cada any la lletra hipotecària. A això cal afegir la possible puja que pot experimentar l’Euribor, índex al qual estan referenciades la majoria de les hipoteques a Espanya. L’un i l’altre afegit poden fer que passem de pagar 700 euros a 900 euros, ni més ni menys, d’un any a un altre.

  Per exemple, una persona que contractés una hipoteca d’aquest tipus a l’agost de l’any passat va començar pagant una quota de 724 euros (tenint en compte que l’Euribor se situava en el 3,61%, més un diferencial mitjà del 0,5%). Al cap d’un any, a l’hora de revisar la hipoteca, l’entitat li pujarà la quota un 1,5%, més l’ascens que ha experimentat l’Euribor (a l’agost del 2007 va tancar en un 4,66%), més el diferencial constant del 0,5%. Tot això suposarà un encariment de la quota d’un 2,5% en només un any. És a dir, l’hipotecat passarà de pagar aquests 724 euros a abonar-ne 963,94. I així progressivament.

• /imgs/20071101/img.eco-domestica.03.jpgHipoteques a interès variable de quota blindada
  No es tracta dels tradicionals préstecs a interès fix. Amb eslògans com “pague el mateix durant tota la vida del préstec” van disfressades hipoteques a interès variable. Caja España, per exemple, comercialitza en l’actualitat la denominada Hipoteca Cuota Bonsai, o la CAM la seua Hipoteca Jove. Aquests exemples de préstecs, i molts d’altres, estan referenciats a l’Euribor més un diferencial entre el 0,35% i el 0,60%. És cert que les quotes mensuals es mantenen estables durant tota la vida del préstec. No obstant això, el truc per a aconseguir que la quota no varie és que en les revisions anuals, si l’Euribor ha pujat i s’encareix la quota mensual, l’entitat ampliarà automàticament la duració del préstec.

  Per a gaudir d’aquesta condició, les entitats solen imposar contractar la hipoteca a un termini d’amortització inicial de 25 anys, ja que han de tenir marge, com a molt fins als 40 anys, per a anar ampliant el termini si els tipus d’interès pugen. En l’actualitat, amb l’Euribor en el 4,7% i aplicant un diferencial del 0,5%, una hipoteca de 150.000 euros a 25 anys implica unes quotes mensuals de 894 euros. A 35 anys, es redueix fins a 776 euros.

• Hipoteques renovables i a més del 100% del valor de taxació
  Les denominades hipoteques “revolving” o renovables poden qualificar-se també com a “hipoteques per a tota la vida”. Aquest tipus de préstecs se sol·liciten inicialment per finançar una casa per un import determinat. Tanmateix, a mesura que es va amortitzant permeten disposar de diners, fins al màxim finançat inicialment, per fer front a una altra classe de despeses. L’avantatge que tenen és que permeten pagar, a preu de préstec hipotecari (més barat que l’interès dels préstecs al consum) tot tipus d’articles o béns diferents de l’habitatge, com ara cotxes, reformes, joies, etc.

  El gran inconvenient és que el client pot entrar en un cercle viciós de consum que el porte a endeutar-se per tota la vida i a pagar interessos astronòmics. A més, el client ha de saber que encara que estiga finançant béns de consum, la garantia del préstec és l’habitatge, amb la qual cosa pot perdre’l en cas de no pagar. Un altre desavantatge és que els seus tipus d’interès solen estar prou per sobre de la mitjana del mercat. Com a mínim, apliquen un tipus igual a Euribor més un diferencial de l’1% (que en l’actualitat es traduiria en un tipus d’interès del 5,7%), mentre que al mercat poden trobar-se avui en dia interessos des del 5%.

  Un cas semblant es troba en les hipoteques que financen fins al 120% del valor de taxació de l’habitatge. Aquests diners extres, per sobre del valor del pis que es desitja finançar, permeten consumir un altre tipus de béns, però els interessos que es pagaran seran molt més alts que si es contracta una hipoteca tradicional (per finançar al voltant del 80% del valor de l’habitatge).

/imgs/20071101/img.eco-domestica.04.jpg

Quota mensual que cal pagar, segons e tipus d’interès, per cada 100.000 euros de préstec

	TIPUS D’INTERÈS
ANYS	2,50%	3,00%	3,50%	4,00%	4,50%
5	1770,47	1790,69	1810,92	1840,17	1860,43
8	1150,04	1170,3	1190,58	1210,89	1240,23
10	940,27	960,56	980,89	1010,25	1030,64
12	800,45	820,78	850,15	870,55	900
15	660,68	690,06	710,49	730,97	760,5
18	570,54	590,97	620,47	650,02	670,63
20	520,99	550,46	580	600,6	630,26
22	490,28	510,79	540,37	570,02	590,74
25	440,86	470,42	500,06	520,78	550,58
30	390,51	420,16	440,9	470,74	500,67

	TIPUS D’INTERÈS
ANYS	5,00%	5,50%	6,00%	6,50%
5	1880,71	1910,01	1930,33	1950,66
8	1260,6	1280,99	1310,41	1330,86
10	1060,07	1080,53	1110,02	1130,55
12	920,49	950,02	970,59	1000,19
15	790,08	810,71	840,39	870,11
18	700,3	730,03	750,82	780,66
20	660	680,79	710,64	740,56
22	620,53	650,38	680,31	710,29
25	580,46	610,41	640,43	670,52
30	530,68	560,78	590,96	630,21

Font. Asociación Hipotecaria Española.