Coarrendament: quan tres no són multitud
La incorporació d’una nova persona per a compartir el lloguer representa canvis en la relació arrendatícia i en el dret d’ús de l’habitatge que, sempre, requereixen el consentiment de l’arrendador. Es pot entendre com una cessió parcial de l’habitatge o com un sotsarrendament, però en qualsevol cas la seua pràctica no consentida és causa de resolució del contracte. L’inquilí individual, únic titular del contracte, no ha de compartir el pis sense complir la formalitat del consentiment escrit de l’arrendador per a la introducció d’un tercer. Obtingut el consentiment, si la formula escollida és llogar una habitació o una part de l’habitatge, convé formar un acord en què conste el caràcter parcial del sotsarrendament i la renda que pagarà el sotsarrendatari.
No és obligatori que tots els ocupants de l’habitatge consten en el contracte com a arrendataris, però sí que s’ha d’especificar que l’ús de l’habitatge serà de residència permanent i habitual de tots els ocupants. En cas d’impagament de la renda, l’arrendador dirigirà la reclamació contra les persones que consten en el contracte.
Si el contracte indica que són responsables solidaris del pagament de la renda, tots i cada un seran responsables per la totalitat de les rendes. En cas contrari també se sol admetre la solidaritat tàcita perquè s’entén que entre els coarrendataris es dóna una comunitat jurídica d’objectius, un únic contracte d’arrendament que recau sobre un sol habitatge, i amb unitat de renda pactada.
L’impagament és causa de resolució del contracte i, per això, de desnonament. Quan l’arrendador sol·licita l’auxili dels tribunals, pot sol·licitar el pagament de les quantitats que es deuen i/o el desallotjament de l’habitatge.
Ha de comunicar-ho a l’arrendador i sol·licitar-ne el consentiment per escrit, llevat que el contracte autoritzés ja el sotsarrendament. Cal verificar que no conste en el contracte i llavors sol·licitar el permís escrit. L’arrendador no té cap obligació de concedir-lo.
El sotsarrendament per a l’habitatge habitual s’extingeix quan ho faça l’arrendament i se sotmet a les mateixes normes que aquest.
Introduir una altra persona en l’habitatge llogat exclusivament per a un inquilí sense permís de l’arrendador constitueix cessió parcial o sotsarrendament no consentit i, com a tal, causa de resolució del contracte. No obstant això, quan un inquilí contreu matrimoni o inicia la convivència de fet amb la seua parella no se sol considerar com a cessió o sotsarrendament, encara que és convenient que el propietari n’estiga informat i que es redacte el contracte a nom dels dos, que la parella s’empadrone en l’habitatge i que s’inscriguen en el registre de parelles de fet que els corresponga.
El termini es pacta lliurement per les parts. És el cas dels arrendaments de vacances i de prou pisos d’estudiants.
Depèn de les circumstàncies de les parts. Segons la llei, la duració mínima és per cinc anys, però es pot fer per més anys o per menys, segons el que acorden les parts i quines siguen les seues necessitats.
Tot i això, encara que es firme per un any, la previsió de duració del contracte és d’un mínim de cinc anys per a l’inquilí, mitjançant prorrogues anuals. Pactat el contracte per un any, si l’inquilí desitja continuar, gaudeix de la pròrroga legal i si no desitja continuar, n’hi ha prou que notifique la seua renúncia a l’arrendador amb 30 dies d’antelació al venciment de cada any.
A més, una vegada complits els cinc anys, podrà seguir prorrogant-se anualment fins a tres anys més, a excepció que l’arrendador
comunique a l’arrendatari, un mes abans de complir-se els cinc anys, la fi del contracte.
Quan un inquilí abandona l’habitatge abans del termini pactat està desistint del contracte i, segons els casos, pot implicar l’obligació d’indemnitzar l’arrendador. Els casos possibles són dos:
/imgs/20071101/img.derechos.02.jpg En els contractes pactats per cinc anys o per menys, la llei no regula expressament aquesta situació i si el contracte no hi diu res, li podrà exigir danys i perjudicis acreditats. Per exemple, la renda que es deixa de cobrar mentre l’habitatge no es torne a arrendar. Convé pactar en el contracte les conseqüències del desistiment de l’inquilí, fixant la quantia de la indemnització o indicant que no es reclamarà res si l’abandó és justificat.- La llei sí que regula el desistiment en els contractes pactats per més de cinc anys. En aquests, l’inquilí pot trencar la vinculació contractual si ha estat almenys cinc anys i comunica al propietari el desallotjament de l’habitatge amb, almenys, dos mesos d’antelació. Així, l’inquilí no haurà d’indemnitzar, llevat que s’haja pactat indemnització en el contracte. En aquest cas, la indemnització és equivalent a una mensualitat de renda per cada any que quede per complir.