Vivienda que se comparte pero no se compra
Volver a la casa del pueblo, alquilar un apartamento, reservar habitaciones en un hotel o levantar la tienda de campaña en un camping son maneras tradicionales de alojarse en vacaciones. Comprar una segunda residencia es también una opción cada vez más habitual, no en vano España es el país de Europa con mayor proporción de ellas: el último censo del INE contabiliza más de 2 millones de viviendas estipuladas como patrimonio de segunda residencia. A todas estas opciones, en los años 80, pero sobre todo en los 90, se sumó la fórmula de vivienda a tiempo compartido, anteriormente conocida como “multipropiedad”.
Esta fórmula permite a los consumidores disponer de un inmueble durante un periodo determinado, a un precio sustancialmente más reducido que el importe de una segunda residencia. Sin embargo, a su alrededor ha reinado cierta confusión, sobre todo hasta que en 1998 este sistema no fue regulado. Hasta entonces se conocía bajo el término “multipropiedad”, denominación que fue prohibida por la ley para evitar confusiones, ya que en realidad mediante esta fórmula no se obtiene la propiedad de un inmueble, sino que se compra la facultad de su uso y disfrute. Es decir, el usuario tiene derecho a vivir durante un periodo determinado al año en un alojamiento (apartamento, habitación de hotel, caravana e incluso embarcaciones), localizado en enclaves turísticos como zonas costeras, estaciones de montaña o en grandes capitales. El aprovechamiento del inmueble puede ser dejado en herencia, pero siendo conscientes de que el inmueble tiene un propietario único (el vendedor-promotor), de modo que extinguido el tiempo contratado de disfrute, los compradores o posteriores titulares no tienen derecho a compensación alguna. Así, el propietario del apartamento o chalé es siempre el propietario del edificio sobre el que se constituye el régimen (puede ser una persona física o jurídica), y el vendedor puede ser otra persona, física o jurídica, que actúa en representación del propietario.
Precios más asequibles
Los precios que se barajan en las ofertas de este aprovechamiento por turno de bienes inmuebles son muy variados, pero sirvan como ejemplo los de una de las compañías más fuertes del mercado mundial, con más de 300 inmuebles en nuestro país: una semana al año, en julio, de un apartamento tipo para dos personas, más sofá cama en el salón comedor, con terraza, en un complejo con piscina, cerca de la playa en la Costa del Sol, restaurantes y demás servicios, se ofrece por 15.025 euros (en concepto de entrada, que varía en función del lugar y las fechas elegidas). La cuota anual (actualizable según el IPC medio europeo) es de 300,50 euros. Este desembolso da derecho a disfrutar todos los años de dicho apartamento durante la semana seleccionada, no hay que hacer frente a ningún otro tipo de gasto (luz, electricidad, gas…), garantiza el cambio de mobiliario cada dos años y la posibilidad de intercambio dentro de la red mundial que poseen.
Ventajas
Esta fórmula, heredada de las sociedades nórdicas y canadienses, requiere una menor inversión ya que no se adquiere, y por ende no se paga, la entera propiedad del inmueble, pero sí se logra un lugar estable y seguro para las vacaciones anuales. Ofrece también la posibilidad del intercambio de destinos e incluso de alquilar el derecho a disfrutar el periodo que se posee a un tercero. Por otro lado, y para la sociedad en su conjunto, compartir recursos implica una menor necesidad de construcción en beneficio del medio ambiente y del paisaje.
Inconvenientes
Hasta el año 1998, debido al vacío legal existente en España, los métodos de venta fueron muy agresivos, la publicidad engañosa y se dieron múltiples fraudes que originaron muchas denuncias de consumidores, lo que desprestigió esta formula vacacional. Hasta entonces, se comercializaba como “multipropiedad”, sin que en muchos casos implicase adquisición de cuota alguna de propiedad sobre un bien inmueble. Se vendía la idea de acceder a estatus de copropietario de un inmueble, cuando en realidad el pacto firmado entre las partes en el contrato no siempre transmitía una cuota de propiedad. Otra pega que manifiestan los usuarios es, cuando se quiere cambiar de destino, los lugares especialmente sugerentes suelen tener listas de espera de meses e incluso de años.
Se adquiere la facultad de disfrutar con carácter exclusivo de un alojamiento dotado de mobiliario adecuado, durante un periodo anual concreto nunca inferior a siete días, con derecho a la prestación de servicios complementarios (los de una administración de fincas), y la posibilidad de intercambio. El contrato se puede firmar por un plazo mínimo de siete días al año durante de tres años y por cincuenta años como máximo (por plazos de hasta un mes).
El consumidor tiene derecho a ser informado a través de un documento de la oferta. En este documento, que ha de ser comprensible y estar acuñado en el Registro de la Propiedad, se da fe de la de la identidad y el domicilio del promotor. Ha de detallarse:
- La fecha limite de terminación, si la vivienda está en construcción.
- La descripción del inmueble, los servicios comunes de los que se podrá disfrutar y las instalaciones de uso común a las que se podrá tener acceso.
- La empresa de servicios que se hará cargo de la administración, y sus datos de inscripción en el Registro Mercantil.
- El importe de la primera cuota anual o su estimación.
- El procedimiento de cálculo de futuras cuotas.
- Información sobre el número de alojamientos y número de turnos por alojamiento.
- Información sobre el derecho de desistimiento (se explica más adelante).
- Si existe o no la posibilidad de participar en sistemas de intercambio, con indicación de los datos del tercero encargado de este servicio.
- La fecha estimada de extinción del régimen de aprovechamiento.
El contrato debe contener los siguientes datos:
- Los habituales de todo contrato que se formalice ante el registro de la propiedad.
- Descripción del edificio, de su situación y de la vivienda.
- Referencia expresa del turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.
- Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción.
- El precio y la cantidad anual de pago, que se actualizará con arreglo al IPC, salvo que las partes hayan establecido otra fórmula.
- Importe de los impuestos que lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
- Servicios e instalaciones comunes que el usuario tiene derecho a disfrutar.
- Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de períodos de aprovechamiento. Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los eventuales costes.
- Nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil.
- El consumidor tiene Derecho de Desistimiento: Es decir, a desistir de la compra en el plazo de diez días desde la firma. Está prohibido abonar anticipos antes del transcurso del plazo de desistimiento. Si, a pesar de la prohibición de abonar anticipos, el consumidor anticipase una entrega y posteriormente ejerciese el desistimiento, tendrá derecho a su devolución.
- El consumidor puede tener derecho a resolver el contrato: Si el contrato no incluye los datos que por ley debe contener o el consumidor no ha sido debidamente informado, podrá resolver el contrato en el plazo de tres meses sin que se le pueda exigir el pago de gasto alguno. Si falta veracidad en la información, se podrá instar a la nulidad del contrato (implica la devolución de todo lo pagado y, de haberlos, daños y perjuicios).
- Tendrá que abonar el precio de los derechos que adquiere, la cuota anual correspondiente, lo que corresponda por acceso a intercambios, y en su caso, los honorarios notariales y del Registro de la Propiedad e impuestos (el IVA que se aplica es del 7 %).