Un día es por las molestias de un vecino ruidoso, otro por la diferencia de criterio en la Junta de Propietarios ante la realización de obras en la fachada o el reparto del gasto de reparación del tejado.

Llevarse bien con los vecinos, para que todo funcione

Estalló la tensión porque no había manera de convencer al vecino que se resiste a pagar la cuota de comunidad, o por una discusión con el inquilino del piso de arriba por el agua de las macetas que mancha nuestra terraza … Los conflictos o desarreglos entre vecinos forman parte de nuestra vida cotidiana. E incluso reclaman, en ocasiones, lo mejor de nuestra inteligencia y de nuestra capacidad de autocontrol para que estas situaciones de tensión se resuelvan positivamente sin degenerar en riñas y desencuentros, siempre indeseables pero más aún con personas a las que hemos de ver con frecuencia y con las que compartimos un bien común: nuestra comunidad de vecinos. Porque una cosa es que nos llevemos bien o mal con los vecinos (somos todos tan nuestros…), y otra bien distinta es que nuestra incapacidad para llegar a acuerdos cause graves problemas de funcionamiento en la comunidad que, antes pronto que tarde, deteriorarán nuestra calidad de vida.

Para que su funcionamiento sea eficiente, las comunidades de vecinos requieren de una gestión global acertada (profesional o no) y suficientemente consensuada por los propietarios de las viviendas o locales. Si no se alcanzan acuerdos de modo que las decisiones permitan afrontar los gastos y resolver con diligencia tanto los problemas que van surgiendo en el día a día como los extraordinarios, la comunidad de vecinos puede verse frenada en su gestión o lastrada por conflictos sin fin, con las negativas consecuencias que ello acarrea a los servicios por ella prestados y disfrutados por todos los vecinos.

La Ley de Propiedad Horizontal, aprobada el 21 de julio de 1960, reglamentaba por vez primera las cuestiones principales que afectan a una comunidad de vecinos pero no siempre servía para solucionar los problemas. Quedaban demasiados flecos sin concretar, lo que que propiciaba que algunos asuntos (entre ellos, el de los morosos y el del régimen de acuerdos para instalar servicios, como el ascensor) nunca se solucionaran y que otros problemas durmieran el sueño de los justos en los tribunales que, colapsados, echaban en falta una mayor concreción legislativa que les ayudara a dictar sentencias.

La nueva LPH, más eficaz para resolver los problemas de hoy

Reformada desde entonces en tres ocasiones, en 1988, 1990 y 1992, a finales del pasado mes de abril entró en vigor el nuevo texto de la Ley de Propiedad Horizontal. Las aportaciones más relevantes de esta nueva LPH, saludada casi unánimamente como positiva son, por una lado, las eficaces herramientas con que dota a la comunidad para cobrar las deudas de los vecinos morosos; por otro, el establecimiento de un nuevo régimen de acuerdos (unanimidad, mayoría de 3/5, mayoría simple, …), más flexible y operativo que el anterior al exigir la unanimidad en menor número de situaciones. Otra mejora de esta bienvenida LPH es que faculta mejor a la comunidad para la toma de decisiones cuando los vecinos no acuden a las Juntas o no recogen las citaciones (en realidad, compromete mucho más que la anterior ley a los vecinos cuyo piso es segunda vivienda y que la ocupan sólo ocasionalmente). Por último, cabe también destacarse que se facilita la instalación de antenas parabólicas de TV colectivas e individuales.

Según los servicios jurídicos de CONSUMER, puede entenderse que esta nueva LPH ayuda a una mejor conservación de los edificios (se obliga a los vecinos, entre otras medidas, a contribuir a un Fondo de Reserva equivalente al 5% del presupuesto anual de la Comunidad, cara al mantenimiento del edificio. De cualquier modo, no olvidemos que siguen siendo los tribunales quienes deben interpretar esta ley en caso de conflicto. Por ejemplo, cuando se trata de determinar si es necesario sustituir por una nueva la puerta del portal o si es suficiente con pintarla. El problema es decidir si la obra es necesaria o de mejora. Es muy importante, porque si fuera necesaria, sería suficiente el acuerdo de la mayoría de los vecinos y todos habrían de contribuir al gasto ocasionado. Sin embargo, si se consideera mejora, quienes se mostraran disconformes con la sustitución de la puerta no estarían obligados a contribuir al pago, salvo que el importe no sea superior al equivalente a tres cuotas mensuales de la comunidad.

Si la obra es necesaria, basta con la mayoría. Si se trata de una mejora, hace falta la unanimidad.

A qué nos obliga ser propietarios de una vivienda

Debemos respetar y conservar en la misma medida las instalaciones comunes y su piso o local privado, así como permitir en nuestra vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble. Y, por supuesto, contribuir a los gastos generales según la cuota de participación establecida en las escrituras.

Si vende el piso, el propietario vendedor, cuando formaliza ante notario la escritura pública de compraventa, debe aportar un certificado que acredite que está al corriente de las deudas en la comunidad, salvo que el comprador le exonere de esta obligación en un ejercicio de confianza o por no retrasar la firma de las escrituras. El propietario del inmueble ha de comunicar al secretario de la comunidad el cambio de titularidad, ya que si no se cumple este requisito, el comprador responderá de las posibles deudas contraídas con la comunidad por el anterior dueño.

Según la nueva LPH, el propietario debe contribuir al fondo de reserva de la comunidad (nunca inferior al 5% del presupuesto ordinario). Y en caso de ausencia, comunicará el domicilio en España para citaciones y notificaciones que le haga la comunidad. De no poderse entregar, serán válidas tras su colocación en un lugar visible de uso general.

Cómo debe organizarse la Comunidad

El organigrama se compone de la Junta de Propietarios, el Presidente de la comunidad (nombrado por elección, rotación o sorteo, y de carácter obligatorio, aunque se puede solicitar el relevo, eso sí, al juez competente), el Vicepresidente (sustituirá al presidente y le asistirá en sus funciones), el Secretario y el Administrador (estos dos últimos cargos pueden recaer sobre el Presidente y ser desempeñados por una misma persona). Cualquier vecino tiene la posibilidad de asistir a la Junta o de estar representado, pero quienes tengan algún pago pendiente no podrán ejercitar su derecho a voto, sólo pueden intervenir en las deliberaciones.

Los acuerdos de la Junta deben adoptarse por unanimidad cuando se trate de la aprobación o modificación de un título constitutivo de la Propiedad Horizontal, o del cambio de los estatutos. Es suficiente con las 3/5 partes del total de los propietarios (que representen el mismo porcentaje de cuotas de participación) cuando se discuta el establecimiento o supresión de servicios comunes como el ascensor, portería o vigilancia. En el caso de la supresión de barreras arquitectónicas, bastaría con una mayoría simple del total de propietarios y cuotas. Y si se discutiera la instalación de telecomunicaciones (antenas parabólicas) o servicios energéticos colectivos, como el gas natural, se necesitaría sólo el respaldo de 1/3 del total de los propietarios que representen el mismo porcentaje de cuotas de participación. En el resto de los acuerdos, vale con el respaldo de la mayoría de los vecinos.

Los acuerdos adoptados en Junta, por otro lado, se han de reflejar en un Libro de Actas, expresando la fecha y lugar de la reunión, quién la ha convocado (en primera o segunda convocatoria), la relación de asistentes y sus cargos, los propietarios representados, el orden del día, los acuerdos adoptados con el nombre de quienes votan a favor o en contra, y sus respectivas cuotas de participación. El documento estará firmado por el Presidente antes de que transcurran diez días de la celebración de la Junta. Al secretario le compete conservar las actas, convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes durante al menos cinco años.

“Obras son amores”… y odios

Las reformas en el interior de las viviendas, en las zonas comunes o en los locales comerciales son frecuente motivo de tensiones entre los vecinos, que demasiadas veces derivan en conflictos. La Ley de Propiedad Horizontal autoriza a cada propietario a realizar obras dentro de unos determinados márgenes. Por ejemplo, si se trata de la división de un piso o local, deberá contar con la aprobación unánime de todos los propietarios, puesto que esta decisión afectaría al número total de inmuebles y a la composición de la nueva Junta y a sus cuotas de participación. Menos exigente es la ley cuando se trata de otras reformas, como el derribo de tabiques débiles, sustitución de sanitarios o tapiado de puertas. Entonces, el propietario puede realizar la obra siempre que antes de comenzar informe de los trabajos a quien represente a la comunidad y se atenga a ciertas reglas: normas municipales, licencias… Estas reformas, sin embargo, tienen también sus limitaciones: no pueden ser dañosas, molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas, ni poner en peligro la seguridad del edificio tocando alguna pieza clave de su estructura. Tampoco se admite que alteren el aspecto de la fachada. Si se detectara alguna de estas infracciones, el presidente apercibirá al responsable de estas acciones para que cese la actividad. Y si persistiera, podría solicitar el cese de la obra por decisión judicial. En casos extremos, el juez, además de ordenar el cese de los trabajos puede privar al infractor del derecho al uso de la vivienda o local durante tres años.

Obras de mantenimiento, y las otras

La Ley distingue las reparaciones necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del edificio y de sus servicios (artículo 10) de las obras de innovación (artículo 11). Obras de conservación son las dirigidas a mantener el edificio en perfecto estado de uso, como la limpieza de la fachada o la instalación de pararrayos. Son también necesarias para corregir averías o desperfectos, y tienen carácter ordinario cuando su objetivo es solventar deficiencias provocadas por el paso del tiempo. Normalmente, se abonan con cargo a las cuotas por gastos generales, sin aprobar derramas extraordinarias porque, en definitiva, el administrador puede y debe cambiar bombillas o reparar una cerradura sin necesidad de un previo acuerdo de la comunidad. Si las reparaciones se deben a imprevistos, se requiere la aprobación de una derrama extraordinaria. Otras obras contempladas en este apartado son la que suponen la rehabilitación del edificio, adaptando a la normativa las condiciones de habitabilidad, estanqueidad y seguridad. Entre ellas, están las de renovar una instalación eléctrica, aplicar las normas de seguridad de ascensores, mantener en buen estado las redes de servicio y las ventilaciones…

Respecto a las obras de innovación, la Ley de Propiedad Horizontal distingue entre las que se ejecutan en función de la naturaleza del edificio (sustituir la puerta antigua y dañada del portal por una moderna, siempre que ésta no sea de caoba o de ébano) y las no acordes a las características de éste. Las primeras deben ser aprobadas por mayoría y financiadas de acuerdo a los cuotas de participación por todos los vecinos, estén o no de acuerdo. La segunda clase de innovaciones, aunque puedan resultar muy útiles, se considera que entran ya en el terreno del lujo, y resultan más complejas. Por ejemplo, si se aprueba por mayoría instalar una piscina en la azotea los vecinos posicionados en contra no están obligados a pagar los gastos, ya que la cuota de instalación es superior a tres mensualidades ordinarias.

En cambio, si se decide por mayoría colocar un cuadro en el portal y el coste de instalación asciende a 6.500 pesetas por vecino, cantidad inferior a tres mensualidades ordinarias, los contrarios a la colocación de tal adorno están obligados a pagar esta innovación.

Los morosos lo tienen mucho peor

La existencia de vecinos que no cumplen con el pago de los gastos comunes (la cuota de la comunidad, normalmente mensual) desequilibra el presupuesto de la comunidad y puede llegar a comprometer el buen funcionamiento de los servicios comunes, de ahí que la nueva Ley de Propiedad Horizontal permita actuar con mayor flexibilidad contra los deudores. Esta es la más importante de las mejoras que aporta la nueva LPH de 1999, porque penaliza a los morosos y permite que la comunidad de vecinos actuar con más ejecutividad y rapidez ante ellos. Es curioso el persuasivo efecto que la nueva ley está teniendo sobre estos deudores recalcitrantes: algunos de ellos se están avienendo a pagar sus “agujeros” tras recibir una simple carta del Administrador. La razón: el posible, y rápido, embargo que dictaría un juez contra su vivienda a efectos de que la comunidad de vecinos pueda cobrar lo que se le debe. Veamos cómo quedan, a fecha de hoy, las cosas con los morosos:
El moroso pierde el derecho a voto en las Juntas y a impugnar las decisiones tomadas, aunque puede asistir a las reuniones, participar en las deliberaciones y recibir las notificaciones de los acuerdos.
Si pretende vender su piso o local, no podrá ocultar sus deudas, lo que puede ahuyentar a los compradores. Los notarios deben adjuntar al documento de compraventa un certificado que demuestre que el vendedor se halla al corriente en el pago de los gastos comunes.
La condición de moroso quedará reflejada en las citaciones que convoquen a Juntas, con las dosis de publicidad negativa que esto supone.
El deudor tiene más posibilidades de ser llevado a juicio, que facilitará además el cobro de la deuda una vez dictada la sentencia.
Si el moroso no comparece o no se opone a la demanda, el juez dictará ejecución por la cantidad adeudada más los intereses, costas y gastos judiciales
Si se opone al pago, el juez seguirá la tramitación del juicio verbal, pudiendo solicitar el embargo preventivo.

Los motivos de discordia

La casuística de los problemas que surgen en las comunidades de vecinos es tan rica que podría ser el germen perfecto tanto de un catálogo jurídico como de un folletín televisivo o de un novela por entregas. Pero, a pesar de esta exhuberante diversidad, hay tres o cuatro motivos de discordia muy recurrentes.

El ascensor. Requiere mayoría de 3/5 (de cuota de participación y de vecinos) la instalación de uno nuevo. Si su instalación tiene por objeto la supresión de barreras arquitectónicas porque hay vecinos con minusvalías, basta el acuerdo de la mayoría. En ambos casos, los disidentes deben pagar.
Cerramiento de terrazas. Los tribunales consideran estas obras como de modificación de la configuración externa del edificio, es decir, alteran el título y requieren unanimidad.
Instalar chimeneas y salidas de humo. Los locales de negocio suelen ejecutar estas obras sin informar a la comunidad, cuando los tribunales consideran que afectan al título porque, además de perforarse los muros, suponen la imposición de una servidumbre sobre elementos comunes. Su instalación necesitaría unanimidad, aunque si no se altera de manera relevante el aspecto del edificio, basta la mayoría.
Aire acondicionado. Si son aparatos pequeños que no alteran ni dañan el aspecto exterior de la fachada, no se requiere acuerdo de la Junta. Si la instalación se perfecciona abriendo huecos en el muro, alterando elementos comunes, se exige unanimidad o mayoría según las circunstancias de cada caso.